什么是刚需？什么是刚需楼盘？

一、刚需中的楼市刚需

在楼市中，刚需是老少耳熟能详的一个词。解释起来，刚需是指在商品供求关系里，受价格因素影响较小的需求。按照这个说法，不论价格怎么变化，这个群体不会停止对某种商品的需求。比如人们对大米的需求，对蔬菜的需求，对肉类产品的需求，不论CPI如何提升，该吃还得吃，该喝还得喝。

不过，楼市中的刚需却因房子属性而更在意以价格来定位刚需。比如要在城市*的，比如准备结婚的，再比如生二胎的等等都是刚需。什么是楼市刚需，总结起来就是要在城市生活因收入一般而对楼盘产生价格上需求的一个群体。

前些时间，国家发改委发文称要推动一亿人进城，这就是一个庞大的刚需群体。中国房地产之所以几十年来能不断的发展，并在刺激和遏制的两极不断的前进，正是由于中国城镇化的不断推进，大量的新生力量进入到城市中，形成庞大的购房需求，中国房地产得以不断的发展。由此奠定了刚需中坚力量的定位。

二、不健康的芜湖楼市

基于这样一种判断标准，我们用它去衡量一个城市房地产发展的健康状态，刚需就像温度计，就像测量仪，就像刻度盘，精准地反映出一个城市房地产发展的健康度。不幸的是，经过两年快速发展的芜湖楼市显然已经不够健康了。主因就在于他们在追求房价上涨的过程中，有意图的将刚需拒之门外。

当下的芜湖市区楼市，刚需群体已经被排斥到边缘地带，为刚需量身打造的住宅产品，在市区已非常的少见。如果以价格区分目前的刚需水平线，万元以下的楼盘大概就是目前芜湖楼市的刚需行情。尴尬的是2018年以后，芜湖市面上集中上市的高端住宅产品，动辄一万三四五的房价直接将刚需pass过去了。

两年期间，芜湖高端住宅产品消耗了大批的改善型群体和大量的购房资金。如今芜湖市区高端楼盘扎堆，有效客户不足，去化能力急剧下滑。另外一方面，被高房价排挤掉的刚需群体却在这个变化的过程中逐渐沉淀了下来。如何有效的挖掘这一部分客户，又成为新的楼市周期下，众多房企要面对的问题。

三、刚需要什么样的刚需盘

价格是区分刚需盘*的标准，但却不是*终的标准。在芜湖楼市发展的初期，房企对楼盘的打造不像现在他们对园林，绿化，装饰的讲究，当时他们把主要精力都放在户型设计上。如何高效的挖掘套内的使用面积，将户型做到极致。由此形成的说法是刚需向套内要面积，高端往户外要面积。

除了追求节约的户型面积之外，对配套的追求也是刚需客户*在意的点。比如小区的菜场，超市，交通，医疗，*等等。满足*基本的生活和便利，哪怕因此给小区造成居住环境上的负面影响，他们也可以忽略不计，只要方便他们过日子。

一个好的刚需盘应该是经济的盘，应该是便利的盘，应该是高效的盘。2018年即将过去，高端盘林立的市场上，一个房地产市场逐渐完善的市场上，我们到底需要一个什么样的刚需楼盘呢？又将是一个新的课题。我是鱼眼，下期再见！

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