被大哥带沟里的地产商

大哥都是用来尊敬的。

2018年6月29日，地产老大哥万科的年度股东大会上，郁亮说了一句话：

“现在正琢磨把各地公司名称中的地产字样都拿掉。”

于是轰轰烈烈的“去地产化”就来了。前有龙湖地产拟更名“龙湖集团”，后有雅居乐地产正式更名“雅居乐集团”，一众房企前赴后继追随着老大哥的脚步，坚定不移走相关多元化道路。

另一厢，朗诗地产老总田明有点得意。早在几个月前，朗诗绿色地产就举行股东特别大会，其中一项表决议案正式将公司名称改为“朗诗绿色集团有限公司”。

老田曾说，万科是朗诗自成立时便确立的行业榜样。

榜样的力量是无穷的。

王石曾带领万科团队勇登珠峰，老田说他们也要去爬四姑娘山；

十年前王石发表了楼市拐点论，老田直接战略转型去做轻资产；

现在郁亮说十年后万科不做地产了，老田邪魅一笑，这句话等了好多年了。

中国有句老话说得好，没有金刚钻别揽瓷器活。

刚上*的小弟非得跟着研究生毕业的大哥学微积分，写了好半天公式也没能得出自己想要的结果，跟着混了个步骤分。显然，朗诗的轻资产并没有给老田带来意想的业绩。

年初业绩发布会上，朗诗将2018年业绩目标定为460亿。但其上半年销售额为162.5亿，仅实现全年销售目标的35%。不过老田并不着急，他曾坦言朗诗更关注商业模式的转型，并非单纯的规模增长。

但是我们毛爷爷又说了，不以结婚为目的的谈恋爱都是耍流氓。

1

上山

2014年3月，万科在2013年年报中称，未来将探索“小股操盘”的轻资产运营模式。据万科介绍，“小股操盘”是公司合作开发模式的进一步深化，即万科在合作项目中不控股，但项目仍然由万科团队操盘，使用万科品牌和产品体系，共享万科的信用资源和采购资源。

许是老大哥给的灵感也说不定，2014年底，朗诗正式提出资产轻型化。

在此之前，朗诗的项目均*持股并且亲自操盘，到了2015年，朗诗在所有项目中的股东权益大概占到70%，2016年减少至40%。2017年，在自己所有的操盘项目当中，朗诗的股东权益降到了29%。

在田明看来，未来朗诗项目的持股比例将维持在20%-30%之间，保持小股操盘模式。虽然持股比例呈下降趋势，但轻资产和服务部分的收入，田明要求每年需达到35%-40%的增长。

不想当将军的士兵不是好士兵，于是朗诗说，那我们就先当个裁缝吧。

轻资产模式下，近几年朗诗战略布局了长租公寓、养老和金融等，一直在往地产边缘化发展。但在房地产的主业板块，却显得尤为不务正业。

2017年，朗诗新增项目27个，近9成项目是通过收并购、委托开发及参股等形式获取的，没有在公开市场争抢一个地 王，平均权益占比约25%。

数据显示，朗诗全年签约销售额仅为320.53亿，其中非朗诗权益销售203亿。简单的减法一算，意味着朗诗2017年权益销售额仅过百亿，权益占比33%，克而瑞榜单中朗诗集团的权益销售额排名135名，早已跌出地产百强之外。

2

佛系发展

老田曾在采访中佛系的说，“我不会去登顶珠峰，因为珠峰到了7500公尺以上的时候，就会有一些极端的气侯，已经不在你的掌握之中。”

只是王石爬上珠峰的那一年，住宅还未见顶。

不管是过去的黄金十年还是白银时代，规模对于房企来说才是扩张之路，拿到地把规模做大才是王道。形如万科、碧桂园、恒大等房企，近几年也无非是跑马圈地高周转抢占市场。

然而老田过早战略性的放弃了地产板块的溢利，在轻资产的“小股操盘”上不断纠缠，还没嫁人就立了个牌坊，*终熬成了个老姑娘。

而当年站在同一起跑线上的百亿房企，在行业竞争日益白热化的阶段抓住规模战争，已经从房企的第四梯队逐步上升至第三乃至第二梯队，销售额也逐年平稳上升。

在克而瑞销售额的排名上，朗诗从14年到18年分别是：74、54、53、64、67。四年的时间让房企老大从万科变成了碧桂园，1000亿变成了5000亿，行业的腥风血雨在朗诗的身上仿佛从未有过痕迹。

不过老田也说了，我从来没有讲过什么要排名多少、要规模多少、要怎么样……我们追求的不是说一千亿、两千亿、三千亿，我们不是追求这些。

那朗诗要的是什么？

3

下海

2001年底，在第二波公务员下海潮的末期，40岁的田明在南京以处级干部之身下海。

12年后，老田一手创办的朗诗地产实现借壳上市，登陆香港联交所。彼时，老田在上市答谢会上说，中国经济以及房地产今后的增长将会逐步放慢，行情会更加起伏波动，唯有在产品及经营上有特色的公司才有机会留下来。

所以朗诗的战略在当时一众追求规模的房企中可谓是独树一帜——实施绿色科技差异化发展战略。与此同时，朗诗宣布其13年销售额破百亿，成为中国绿色地产业首家百亿房企。

董事长老田说，朗诗实现百亿发展的根本原因是市场认同。

只是这个观点，市场却不能苟同。事实上，从2010年朗诗在南京做*个绿色地产项目——朗诗国际街区开始，就屡遭购房者维权控诉，从前期交房纠纷到后期质量隐患的问题并不罕见。

《中国 经营报》记者此前采访中了解到，朗诗绿色街区的3家施工单位中天建设集团有限公司、南通一建集团有限公司，以及南通四建集团有限公司，施工的楼栋都存在漏水现象。

另一方面，标榜“绿色科技”的朗诗，不可避免项目开发经营成本上升与代建减配降低成本之间的矛盾。业内人士提出，现阶段国内的绿色建筑发展依然存在模式粗放、成本投入高以及施工过程管理困难等诸多问题。

条条大路通罗马，偏偏这条不好走。

只是老田没能想到，万科说是要轻资产转型，但在地产板块也绝不手软。仅2018上半年，万科就以1351万平方米的拿地面积位居房企第二，这也侧面说明了，规模对房企来讲还是至关重要的。

*后给老田留个言：

你不要看老大们在说什么，你要看他们在做什么。

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