郁亮吹暖风：万科不慌，未来10年对住宅业务*有信心！

2月14号，芳姐参加了万科2018年南方大区媒体会。近距离了解了万科对房地产行业的发展的想法。抽了点时间，做了个总结。让大家了解下，万科高层对未来的看法。

当普通置业者，特别担心

楼市涨跌、高位套牢时

万科郁亮在2018年12月14号

南方大区年度媒体会上，却说：

万科看好中国房地产，

有信心跑赢未来10年大势。

当普通房地产从业者，

四处寻找住宅业务的替代性业务时

万科郁亮在2018年12月14号

南方大区年度媒体会上，却说：

万科将“聚焦”住宅业务，

收缩其他业务；

除了住宅，其他业务缺乏盈利前景。

当媒体记者，纷纷询问房地产被透支

万科会不会有销售压力时，

万科郁亮在2018年12月14号

南方大区年度媒体会上，却说：

一二线城市出了上百个调控政策，

严控需求和价格，

怎么能说楼市透支了呢？

万科有信心，做好房地产行业。

当全国楼市，陷入冻着状态的情绪，万科却认为没有僵局。未来，发展商的利润率可能会薄一点；但是优秀房企的盈利规模依然可以很大。可能经济走成L型，不会有过去的触底大反弹；但是，置业者的资产依然能保值，深圳的房产价值依然提升。

简单来说，万科并没有寒风凛冽中的瑟瑟。却充满着对“住宅”业务的信心，对“中国置业需求”的信心。万科很想多元化，摆脱营收“95%”靠住宅的单一局面。但是，真刀实枪的探索下来，却发现除了“住宅”，其他业务很难规模化盈利。

【一】

万科教训，只有住宅才“盈利”

置业者，应对“住宅”有恒心

普通一二线城市的置业者，买卖的房地产动辄百万、千万量级。却没有，百万、千万级投资的把控经验。在住宅买卖时，特别容易患得患失。当想到万一可能投资失利时，容易恐慌。很难适应“有资产者有恒心”。一旦从住宅，能套现百万级收益时，总以为能找到“比房地产还赚钱”的新领域。动不动就想去做个二房东、买点股票、投点儿股权。一个不小心，就中年返贫。

这些年，连万科都尝试不出比住宅更好的领域。多方探索后，对于不盈利的业务，万科下定决心“暂缓”扩展步伐。一部分业务，要暂停扩展步伐，做好眼前，比如公寓和城中村优改业务。一部分业务，停留在小规模的“观察”阶段，比如非常难盈利的养老业务。一部分业务，只作为“住宅的辅助”价值投入、不轻易拆分上市，比如房地产科技信息、教育、物业管理。

但是，这些年，总有些普通置业者和普通地产从业者，以为自己可以做点公寓包租、股票买卖这些事，来跑赢楼市。他们不知道，在经济波动时，无序的尝试，才是对手头资产*的风险：一方面，新领域占用资金，真正导致现金流短缺风险；一方面，新领域的毛利润率很难超过一二线城市住宅的平均年化收益。

【二】

白银十年，房地产还是坚挺

很多房地产记者，喜欢问郁亮和其他万科高管，现在楼市是不是“透支”？明年房地产政策是否更紧？房价会不会筑底反弹？白银时代，万科是否还能保持万亿级规模头排兵效果？

对于这种问题，郁亮是从房地产发展的本质来回答的：

*、房地产已经离开暴利区，步入正常利润区。中国人的购房需求还在。只要万科好好造房子，万科就能跑赢大势，就能保持住宅的规模和盈利，就能继续是房地产行业的头排*。

第二、中国房地产在调控之中。一二线城市的上百个调控政策压来，楼市是被压制了需求和售价；因此，并不存在透支的情况。也就是说，没有真正的泡沫。

第三、万科不预测政策和房价。但是，这几年楼市被调控，不会存在大幅上扬的情况。而是会比较稳定，略有波动。好的城市，如一线城市，需求依然强劲。

第四、经济，是在走“L”型的行情。从高速发展，走向质量发展，增速没有那么快。没有所谓的触底、探底。所以，也不会存在短期触底反弹的情况。

作为房企，企业生存之道，全在房地产的预期发展。需求有没有，利润在不在？如果楼市真的彻底不行了，房企也不会有很好的生存逻辑、营收规模逻辑。

作为房企，万科对中国房地产，依然是有信心的，依然认为能有万亿级房企存在。那么，作为个体置业者，自然要放低对短期房价暴涨的预期；但是，依然要存在对房地产的信心，才对。要敢于持有恒产。有恒产者有恒心。

【三】

房住不炒

置业者买“住宅”就是对的

下午媒体会之后，万科在海边举行了媒体年度晚宴。宴席上，有记者继续对郁亮提问：接下来买房子，应该买什么房？

郁亮说，“房住不炒”，是个主题词。买房，要盯住“住”来买。要买“住区”的好房子。这样符合主旋律。

什么是“住区”？在万科的下个10年里，万科重点是打造“好住区”，参与智慧城市的建设。通过产品规划、社区营造、科技注入，万科未来的重点是打造“城市住区”产品。换句大白话说，万科不仅仅要造房子，还要打造街区、打造配套。从楼盘和街区配套的角度，让老百姓的生活过得服服帖帖。

这就像之前，万科在深圳“海洋新城”沙井，打造的万科星城项目。万科星城四个组团，被市政道路贯通为一个大街区。形成了商街mall式的休闲购物氛围。虽然还没入伙，在销售阶段，万科就引入了书吧、扒房等等时尚商业，演绎“好住区”的好生活范式。

买“好住区”的好房子

这跟民间房产投资逻辑一致

一、宜居、宜生活的楼盘和街区。

二、丰富是商业、社区公园等配套。

三、精良的住宅与园林品质。

四、通达的道路与交通交通。

五、舒畅、通采的户型和布局。

六、12年学区教育的配套。

总结一下，万科在2018年南方大区的媒体会和晚宴上，传达的是对中国房地产的信心。对住宅的信心。对其他业务的收敛。对经济稳定的信心。对置业者购买好住区房子价值的信心。

但是，万科认为中国经济在走“L”型；从讲速度，变为讲质量；核心城市和住宅，是能稳住，并可能价值提升；房地产没有“透支”，但也不存在“触底反弹”。置业者买房，就要买“好住区”的“好住宅”。

而买“好城市”的“好住区”的“好住宅”的置业逻辑，本身一直就是房地产的投资逻辑的核心。只有住得好的房子，才有未来坚挺的价值。

2019年房子怎么买，你受到启发了么？