广州之后，北京商住离松绑还有多远?

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12月19日，广州市住建委发布了《关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》，意见规定，2017年3月30日前拿地的商服类物业可以卖给个人，个人购买商服类物业取得不动产证满两年后方可再次转让。

这个消息出来后，很多人解读为跟进菏泽松绑调控，但依据政府决策流程的特点，更多只是一种巧合。

这个政策是针对2017年的广州330商住新政。

2017年3月30日，在楼市*火爆的时期，广州出台了针对商住的调控，即：商办项目不得改为居住用途，330之后购买的商住如果要再次转让，销售对象必须是法人单位，不得售于个人，二手物业个人再转手也须取得不动产证满两年。

今天，这个严格的商住限制政策终于开始松绑了，商服类物业可以转让给个人。虽然仍是以2017年3月30日做为界限，但一个是个人购买时间，一个是开发商拿地时间，拿地时间一定是远远早于个人购买时间的，这就相当于给绝大部分商住项目松了绑，调控放松意味十分明显。

这条新闻，一定会湮没在铺天盖地的菏泽和珠海的调控放松新闻里，但是，别人可以不关注，北京人民却不能不关注，对于北京，这个事情非常的重要。

因为，把商住给死死摁住的，全国只有两个城市，一个是广州，另一个是北京。

不同的是，北京是317新政，广州是330新政，相差不过十三天。

而商住政策方面，北京比广州更加严苛，增加了个人购买需要名下无住宅和五年社保的条件，而且需要全款。

去年的调控政策出台之后，北京和广州的商住都如同瞬间被拍死在沙滩上的鱼，一年多以来成交量锐减70%，价格比高峰期大跌三分之一，基本维持在这轮大涨之前的价格，完美错过了这波史书式上涨。

调控前恐慌入场，高位接盘商住的购房客，心里的苦谁能懂?

可是现在，广州商住调控已然撕开了一道口子，北京会迅速跟进吗?调控一旦放松，目前跌到谷底的商住价格是否会大力反弹，这才是我们应该思考的问题。

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先说为什么*近各城市接二连三地放松调控?

很简单，时机到了。

中国人一向讲究顺势而为，所谓的势，就是时局的变化。

楼市如烈火烹油一般的2016和2017年，是楼市上升、房价上涨的大势，所谓大势所趋，闭着眼睛买房就能赚钱，那两年真是炒房客的黄金年代。

然而，即使是*的时代，也不可避免会有个别的坑，比如在2017年初入手北京商住。对很多炒房客来说，他们的对手盘就是政策。

到了2018年上半年，虽然楼市看起来仍然红红火火，很多弱二线和三四线仍在上涨，但真实的楼市已进入了尾声，是大势将尽*后的翘尾行情，这个阶段再进场风险已经极大。

举个例子，就象股市里操纵股票的大庄家，当股价已到达危险的高位时，往往还要做*后阶段的奋力拉升，目的是寻找在*点接盘的韭菜。

2018年下半年，楼市硝烟散去之后，有人缴获大量战利品，有人则横尸沙场。

根据物理学的朴素原理，任何事物的势能都是长期聚集而成，长久隐忍，为的是一朝爆发，而爆发过后，必然又进入长久的蓄能期。

楼市也一样，2019年是楼市大势已去和开始蓄能的一年，任何区域性的政策放松，也不可能重新唤起楼市的癫狂记忆。

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说的有点远，继续讲回商住，北京会仿效广州放松商住吗?

米北分析，北京商住限购政策太过严苛，放松是大概率事件，但放松不会来得太快，因为目前正是敏感节点，一个四线菏泽放开限售都引发了舆论的狂欢，何况是北京。

在菏泽、广州、珠海相继或明或暗的调控放松之后，因为算准了翻不起大浪，中央会保持极大的克制，将权力下放。

不出意料，下一步，更多二三线城市会以各种名义陆续跟进，以各种名义放松调控，人们对此类信息也会逐渐免疫和麻木。

就像今年*火爆的城市抢人大战，去年12月武汉率先举起抢人的旗帜，天下震动，紧接着成都抢人、郑州抢人、西安抢人、长沙抢人，都引起了不小的关注度，先发者抢到了人，借到了势，还托底了楼市；到了后期的兰州抢人，徐州抢人，合肥抢人，还有多少人在意?

因此，当调控放松已成常态无人关注之时，很可能就是北京商住适度松绑之日。

但是，北京商住就算适度松绑，也很难回到以前随意买随意贷的年代了。这一轮的行情太过凶猛，把人整怕了，中国的楼市，就像一匹烈马，不但要勒紧缰绳，还要戴上笼头才行。

像北京这样的城市，随意买卖是要出乱子的，不需要再验证了。

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既然北京商住放松概率很高，那现在是不是逢低入手的* 佳时机呢?

还真未必。

*，有条件的放松，放到什么程度很难预测，以北京的中心地位，和对楼市一贯的稳准狠作风，放松的尺度应该不会太大，过程也会是分步骤的。

第二，经过这一波楼市洗礼，再鲜嫩的韭菜，也知道了商住不能买。一提起商住，人们的印象就是涨幅慢风险高价值小，商住的接盘侠就是投资客，投资客都不认可的物业，还如何奢望大涨?

第三，商住一直都是供大于求，目前现有的商住自住的极少，绝大部分用于出租和办公，出租物业一般都和租金挂钩，经过打压之后的北京商住价格，基本都和租金对应，体现了商住的真实市场价值。

第四，商住如果想迎来下一轮大涨，除非是重现2016、17年的楼市行情，住宅翻倍之后，商住*后倒逼式上涨，大家可以自行估算概率有多大。

所以，听政府的话，房住不炒。住宅会被炒翻天，是因为可以满足自住的各

项需求，而商住这类不适合自住的物业，还是老老实实地回归本源吧。

如果一定要投资商住，也建议低价入手类住宅的商住项目，而不是纯办公的商住项目。

因为目前北京住宅的价格已高高在上，而商住经过打压之后价格显得十分亲民，对于囊中羞涩又急于解决自住需求的刚需来说，类住宅的商住不失为一个性价比很高的过渡选择。

有需求的产品才是有价值的产品，北京商住调控一旦放松，类住宅的商住可能会有一波小幅度的上涨，但纯办公的商住价格变化预计不会太大。

理解房住不炒的深层次含义，商住的起落就是一个很好的教材。

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