香港对价值数百万的鞋盒住宅如此迷恋！比停车位还小的公寓真的能住人？

香港对微型公寓相当迷恋，其中一些公寓作为人类建造的*小生活空间，创造了世界纪录。这些住宅以微型公寓和鞋盒住宅而闻名，专门设计得很小，通常不到200平方英尺（18.6平方米）。根据Dataelements的数据，今年在香港出售的这类房产有976套，比去年的452套增加了一倍多，比2013年增加了18倍。

鞋盒住宅能买吗？

香港对微型公寓相当迷恋，其中一些公寓作为人类建造的*小生活空间，创造了世界纪录。这些住宅以微型公寓和鞋盒住宅而闻名，专门设计得很小，通常不到200平方英尺（18.6平方米）。

自2016年以来，在香港建造的该类房屋中，三套中就有两套建于今年。根据Dataelements的数据计算，截至本周，已增加的976套公寓中有461套未售出。

这种对鞋盒公寓的迷恋始于2014年底。供应短缺加上抵押贷款利率十年没有变动，导致房价螺旋上升。直到九个月前，十几位买家竞标一套新房的情况并不少见。这使得开发商有理由提高价格，有时在上市的不同阶段之间的几周内会提高14％。

由于螺旋式上升的价格使更多房屋超出首次购房者的范围，*小的房屋，也是预算内*买得起的房屋变得流行起来。精明的开发商感受到了这种种趋势，并抓住了机会，将已经很小的房子细分为更小的单位，创造了一个又一个的空间缩小记录。

退休大亨李嘉诚的CK Asset Holdings于2014年设定了这一趋势，当时位于粉岭的Mont Vert项目取得了巨大的成功。*小的单位面积为165平方英尺，折扣15％，售价为129万港元。

根据Dataelements的数据，今年在香港出售的这类房产有976套，比去年的452套增加了一倍多，比2013年增加了18倍。

这个细分市场的巅峰在今年5月份，位于西营盘新世界发展项目30层高的Artisan House的190平方英尺单位售价为652万港元，或每平方尺34,315港元。

在香港首席执行官林郑月娥推出空置税以迫使开发商增加该市的住房供应之后，8月牛市开始失去步伐，而银行开始在12年内首次提高抵押贷款利率。

面对过剩的待售房屋，开发商开始对所有房产类型提供折扣，高达两位数的百分比，以吸引买家，导致价格螺旋式下降。

这改变了买家的考虑因素，因为以前似乎无法实现的大型公寓现在已经可以承受。在这样的市场中，微型住宅成为*个受到冲击的细分市场。

亚洲联合基础设施控股有限公司董事长 Dominic Pang Yat-ting表示：“在牛市期间任何房屋都可以像热饼一样出售，无论是微型公寓还是更大的房屋，但当市场进行调整时，那些有足够预算的买家会更愿意进行交易，因而面积大约为600平方英尺到700平方英尺的优质住宅现在是首选。”

这家公司在2016年前的名称是俊和发展集团，是屯门T-Plus公寓大楼的幕后策划者。

俊和于1968年成立，于2014年以港币2,300万元（2940万美元）或每平方尺1,530港元的价格购买了屯门地块。Pang想要建造面积小于100平方英尺的公寓，以100万港币的价格向附近的岭南大学的学生出售。

他说他被同事说服改变计划只是因为无法让他们的施工人员和工具进入狭小的空间以进行内部装修。

2015年建造工作，将356套公寓挤进19层高的塔楼，每层楼都29套公寓。其中大部分为130至140平方英尺，而*小的则为128平方英尺。这比标准香港停车位（134平方英尺）或20英尺集装箱（158平方英尺）的占地面积还要小。

在2017年建设途中，Pang以12亿港元或每平方英尺7,900港元的价格向84岁的资深投资者Tang Sing-bor出售T-Plus。亚洲联合公司将继续作为承包商来建设该项目，计划在2019完工。

一年后，Tang先生以9.38亿港元或每平方英尺8,790港元的价格向嘉源国际集团出售了70.1％的T-Plus 。该项目将以每平方英尺2万港元以上的价格向公众出售，其中131平方英尺为285万港元。

曾被民间倡导团体批评为“不人道”的T-Plus两周前尝了苦果，当时27套公寓中只有2套成功找到买家。Pang在得知销售业绩惨淡后表示，我们不太可能在单位规模上再次走极端。

Prudential Brokerage的副主任Alvin Cheung说：“这对开发商来说是一个深刻的教训。建造微型单位存在巨大风险，因为一旦市场出现转机迹象，这类房产将首先被市场抛弃。”

T-Plus并不是*一个让人感到冷漠的小型家居开发项目。在同一社区的滨海艺术中心，两周前，Chuang的中国投资公司的150套微型公寓只售出了4套。一位买家为162平方英尺的公寓支付了288万港元，而其余售出的三套为201至343平方英尺。

两周内两次销售下滑对开发商而言是一个明显的迹象，表明趋势发生了变化。

CGS-CIMB Securities的房地产分析师Raymond Cheng说：“微型公寓是一个蓬勃发展的市场上的故事，但现在情况有所不同。”他补充说，如果开发商降低这些小公寓的价格，是卖不出去的。

可以肯定的是，迹象已经存在。11月中旬，香港地政总署命令菲律宾大亨Lucio Tan的Eton 地产停止在53 Shouson Hills出租共同生活空间。Eton公司已将三个豪华项目改造成500多个细分单位，每个单位面积介于60至1,200平方英尺之间，租赁给年轻专业人士，每人起价4,000港元。当局命令伊顿公司将所有18套房产归还其原始设计。

本周，林政府在长沙湾提供2,545个补贴房屋出售，折扣高达市场价格的58％，提供的*小的房屋面积为184平方英尺，售价93万港元。要符合政府补贴的资格，申请人每月的收入不能超过11,540港元或拥有超过249,000港元的资产，而一对夫妇的门槛是月收入17,600港元及合并资产338,000港元。

远期买家现在可以采取观望态度，因为市场的修正使他们能够以相同的预算购买更大面积的房屋。

对于那些已经进入市场的人来说，这是买家会感到懊悔的一个例子，因为他们现在必须面对转售价格下降和抵押贷款利率上升的组合。

对于27岁的Joshua Lin和他的妻子，他现在*担心的是如何将他的财产挤进他在北角One Prestige的新家。他通过30年的贷款来支付他160平方英尺公寓的400万港元成本的一半，剩下的一半是父母帮忙支付的。他表示，每月按揭还款约为8,500港元。

林说：“将一张床和一个衣柜放入这么小的公寓是一个挑战。”在这座30层高的塔楼中，128个单元中有80％是微型的公寓。

一些房地产经纪人建议林把他的工作室变成阁楼，将他的床抬高到地板以上，充分利用下面的空间作为生活区。

根据预测，2019年香港房地产价格将急剧下跌10％至20％。微型公寓的平均跌幅*可达30％，因为市场上估计有2万套“鞋盒大小”的公寓待售，整个趋势正在发生变化。

CK Asset的执行董事赵国雄表示：“*小单位的价格将受到*影响，因为该部分已经饱和。”

对Mandy Smith来说可能为时已晚，担任教师两年的她将在明年6月离开香港，因为她发现这个城市的生活条件太惨淡了。Smith 说：“在我踏足这里之前，我无法想象香港的房屋如此昂贵，人们住在这么小的空间里。”来香港时，她在看过城市周围的32套公寓后，*终安置在一套227平方英尺的公寓里。她每月套支付15,000港元的租金，是她过去支付1,500平方英尺空间的900美元（6,200港元）的两倍多。

她说：“我讨厌它，因为它太小了。我不能有沙发，在这里做饭也很难，所以我没有办法招待朋友。”

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