个税抵房租，真正让房东恐慌的又岂止几百块钱！

历史上的税费改革不止一次，但每次税费改革后，由于当时社会政治环境的局限性，农民负担在下降一段时间后又涨到一个比改革前更高的水平。

这是秦晖先生依据明末清初著名思想家黄宗羲先生的观点，总结出历史上的税改规律，被称为“黄宗羲定律”。

*近由于新个税法实施，房租抵个税，黄老先生多次被cue，直言新政也开始走向黄宗羲定律的怪圈。但是事实真的是这样吗？

新个税法已经实施有一段时间，涉及子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息、住房租金、赡养老人的六大类支出，都可以申请相应的个税专项附加扣除。

这项为生民立命、为万世开太平的新政，执行起来却颇受争议，其中讨论*激烈的是“房租抵扣个税”一项。因为纳税人在填报个税专项附加扣除信息中的住房租金信息时，必须填写房东的真实信息，包括姓名、身份证号、具体房屋坐落等。

房东认为此举必会招致缴税而拒绝配合，租客认为房东和自己本身就是对立面，要想房东配合自己减负，难上加难，更何况还要房东冒着被征税的风险！

于是很快，关于房东为此涨房租的信息开始流传，一场房东与租客之间的战火就此点燃。

房东与租客的博弈

个税抵扣明细下发以后，小林便满心欢喜地下载了个人所得税APP，但是在住房租金抵扣项中，却被房东个人信息拦住了！房东在得知小林的请求之后，这样回复：

我收的房租是不含税的，你确定要把我的信息提交，那我只能涨房租了。

你要申报？我就涨房租！

根据国务院发布的《个人所得税专项附加扣除暂行办法》，2019年1月1日起，将实施对住房贷款利息和住房租金等6项在内的个人所得税专项附加扣除。其中就住房租金而言，直辖市、省会（首府）城市、计划单列市以及国务院确定的其他城市，每月扣除1500元，除以上城市外，市辖区户籍人口超过100万人的城市，每月扣除1100元；市辖区户籍人口不超过100万人（含）的城市，每月扣除800元。

小林扣除社保以后，工资8000。2018年10月1日后缴纳个税为：（8000-5000）*10%-210=90元；增加专项附加扣除后缴纳个税为：（8000-5000-1500）*3%=45元。所以，增加专项附加扣除后，小林每月可以少缴45元的税费。

小林租的房子位于北三环徐寨附近，是37㎡的标间，原租金1100元/㎡，如果确定申报抵扣，每个月少缴45元个税，但是房东要求每月多交100元房租。为此，小林愤愤不平：“个税抵扣才少缴几十块，房租却一下子要涨100块，这明显是不配合，根本无法享受政策优惠！房东太可恶了！”

对此，被道德和法律架起来烤的房东也觉得自己有苦说不出。房东认为，如果把自己的个人信息提交税务局，未来很可能会被征税，这样租房成本提升了，相对的收入就会减少，为了保证原有房租收入水平，也只能选择涨房租。而且，个税抵扣省了十几、几十块钱，房东却要多交几百元的税费，租客应该好好考虑一下中间的利害关系再做决定。所以，房东是不建议租户申报的，对双方都好。

“反正房租迟早是要涨的，不能为了几十块钱的利益帮房东逃税，如果房东愿意提供个人信息，我还是会申报的。”了解到房东涨房租的原因后，小林仍然选择了申报抵扣。小林的做法代表了新政下部分租户的态度，但据了解，附近租户中，更多人还是选择了各退一步：租户不申报，房东不涨价。

房东的担心不无道理，早在2018年12月，深圳市就有房东收到个人房屋租赁纳税通知单。

有关部门表示，暂时还不会要求房东补缴税费。但是聪明的房东都抓住了“暂时”的核心关键词，不愿配合。只要不提交信息，有关部门就查不出房东手里有十斤还是八斤房本，每个月租金收入完全属于自己。何必自己主动跳上砧板，亮出白花花的肉，等待宰割呢？

其实房东要缴纳的租赁税也并非他们口中说得那么夸张，比如小林的月租金1100元，按照郑州房屋租赁税缴纳标准，月租未达到3万元起征点，房东只需要按照4%缴纳房产税，每月仅需缴纳44元。

谁的房子谁承担，代理不负责！

除了个人租房，长租公寓租客申报也遭遇到了困扰。

以自如租户为例，刚开始填写信息的时候，部分租客选择出租方为组织，并在网上查询了相关信用代码。但是之后收到自如公司的通知，要求租户填写房东的个人信息，对此，客服解释为实际出租方是业主，自如只是为业主进行房屋资产托管。

据业内人士介绍，出租方选择个人或者组织，对租客个税扣除的额度没有影响，但是对长租公寓要缴纳的税会有影响。因为作为中介，自如除了缴纳企业所得税外，只需要对其服务费进行纳税，承担的是增值税中的现代服务业（有形动产租赁除外）6%的税点。但是房屋划为自如出租的话，就需要缴纳10%的增值税、12%的房产税以及企业所得税。

所以，自如才会对租客选择出租方为个人，进行煞费苦心的解释说明。

不过后来自如又澄清，支持租客选择出租方为组织，并填写自如的信息来申报抵扣个税。此前有媒体统计过，国内包括蛋壳、自如、相寓等在内的长租公寓行业运营费率一般高达40%左右，至少需要四到五年才能*。如今租客的个税抵扣以公司名义来交，那么自如应该会多承担一部分税费，经营成本将再次拔高。

部分租客也生出了这样的疑问：“自如会不会将可能承担的税金成本转嫁到租金上？”对此，自如也发布了通知，表示“自如租金不会受到此次政策的影响，稳租金是自如的长期经营策略。”

但是谁都清楚，自如不是慈善机构，如果要保证正常营业的话，未来多缴的税大概率还是要通过其他手段转嫁出去的。

迟缴的房屋租赁税

以小林房东为代表的中国很多房东都认为，新政让他们多缴税，增加了负担，减少了收入，但事实是，这个税，是从房东租房行为发生时，就应该缴纳的！

根据《中华人民共和国税收征收管理法》第二十五条之规定，纳税人必须依照法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规的规定确定的申报期限、申报内容如实办理纳税申报，报送纳税申报表、财务会计报表以及税务机关根据实际需要要求纳税人报送的其他纳税资料。

个人的工资要交税，兼职收入要交税，营业收入要交税，同理，房东将房屋出租后的租金收入，也是需要交税的，叫做房屋租赁税费。

房屋租赁税费包含营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、房产税、土地使用税、印花税、个人所得税，一般来说，税务部门为了简化计算，会设定一个综合税率。不同省市和地区的租赁税费综合征收率也不一样，如北京和上海一般是按照房租的5%综合税率来征收。

北京或上海一房东出租住房，每月房租收入是3000元，按照5%的综合税率征税的话，每月需要缴纳150元的税款。

要实现征税，首先需要将房屋提前备案。

《郑州市城市房屋租赁管理办法》规定，房屋租赁关系的设立、变更、终止，当事人应自租赁合同签订、变更、终止之日起十五日内持相关材料、证件到市、县(市)、上街区房地产管理部门登记备案。

但是由于租赁市场的不规范，租户方经常变更，给出租方增加了很多重复性备案流程，所以我国的租赁备案比例一直很低。以北京市场为例，租赁备案不足10%，有消息称，全国范围内，租赁备案更是连1%都不到。

很多个人房东出租房屋多年，甚至根本不知道有租赁备案的流程，也就不会觉得缴纳租赁税费是天经地义的事情。所以，此次新政中需要提交房东信息，有利于税务机关初步掌握当地房租收入状况，而且会在税务部门的数据库中留下痕迹。

如果税务部门翻旧账，要求房东补缴之前税费，怎么办？如果未来出台房地产税等相关税费，这些被曝光的底牌会不会是一种依据呢？

思前想后，还是隐瞒不报的好，收多少都是自己的！

但是随着租赁市场的进一步完善，租赁税费是必不可少的，只是时间问题。

房租抵个税，并非“黄宗羲定律”之罪

很多人从新个税增加了房东负担方面解读，认为税费改革再次走进“黄宗羲定律”的怪圈。但是依法纳税是每个公民应尽的义务，由于之前对个人房源出租监管的漏洞，导致很多房东实际上存在“偷税漏税”行为，此次信息登记既是为了以后征税做准备，也是租赁市场完善的进步表现。

在这个过程中，会出现房租上涨现象，但是涨幅是有限的，因为价格*主要还是受供需关系的影响。从整个租房历史上看，没有新个税事件，房租也是一路上涨的，尤其是2018年，全国范围内掀起一波房租涨价潮，一是因为专业租赁机构疯狂抢占房源，二就是一线城市租赁市场供需缺口大。

目前郑州确实也出现了不少因个税抵扣涨房租的现象，是房东转嫁税收的一种常见方式，但房东是有义务协助租户完成房租个税的抵扣，以担心被税务部门追缴税费的理由不配合，是不成立的。

我国的个人房东没有纳税习惯，是历史问题，要想从根本上改变这个问题，让全民树立依法纳税思想，仍有很长的路要走。房屋租赁税费既和租户是否需要抵扣个税没有关系，也和税务机构是否追征没有关系。房东要强化自身法律意识，我国的租金监管和税收制度也需要进一步完善。

其实房东如此激烈的抗拒新政，不仅是因为法律意识薄弱，根本原因是我国较低水平的房屋租售比。

经验告诉我们，租售比越高，租金回报率就越高，投资回收期就较短。租售比是衡量区域房地产健康状况的重要指标。国际上一般认为租售比在1:16~1:25之间为区域房产运行良好的标志，美国重点城市的租售比可以达到4%~7%，而我国一线城市中，上海这个数据为1.6%，北京1.4%，广州1.9%，深圳1.5%，二、三线城市的租售比也只有2%~3%左右，处于较低水平。

在我国很多城市，以租养贷依然很难实现，尤其是高房价城市。如果房东在支付了*、用自己额外收入填补月供的基础上，增加一笔税费，无疑是为房东增添负担。我们习惯将租户放在弱势地位，房东自然处在了强势地位，但事实上在租售比较低的情况下，房东也并不会占多少便宜。我国租赁市场进一步努力的方向，是要做到尽量一碗水端平。

写在*后

依法缴纳房屋租赁税是房东的义务，跟租户是否申报抵扣没有关系。但是如果深入研究这个税，会发现有些问题依然尚待厘清，如房东购房时的房价已经包含了开发商拍地成本，土地国有，那么地价应该是不是需要先从房价中剥离，再算租赁税呢？房东的成本中还包含了维修费等费用，房租作为所得税征税的话，这些成本是不是也应该去除呢？类似问题还有很多，需要政策进一步完善。

我们要能看到，新个税施行的目的是减税降费，且主要是为租户减负。只是政策落实过程中肯定会出现一些阻力，*主要是房东和租客的位置本身不对等，造成了房东可以很轻易地将负担转移到租客身上。所以即使新政顺利执行，*终还是需要租客买单。

但是社会的进步，总是伴随阵痛。房屋租赁税费肯定要继续完善，未来房产税征收也是大概率事件，甚至还有空置税等相关政策，房东的挣扎在历史洪流中只能激起小小浪花，难成气候，以租客为代表的弱势群体也一定会在“革命”中被误伤。

历史的车轮滚滚向前，永不停歇，要想不下车，就只能断臂求生。

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