GDP缓增+出生率史低，中国房地产未来之路走势将如何？

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每到一月份，大家都在盼着国家统计局公开发布的各种数据，大的方向了解国家经济形势，小的方向衡量自身经济情况及所属行业概况。

毕竟男怕入错行，女怕嫁错郎，当然更可怕的就是嫁了入错行的郎呀！暖场结束，下面言归正传。

作为我们房地产自媒，在国家统计局的数据发布中引起我们高度关注的是经济和地产方面的相关数据。

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首先，来说说GDP情况：

公开数据中显示：据核算，2018年全年国内生产总值GDP为90万亿元，比上年增长6.6%，实现了年初6.5%左右的预期发展目标。分季度看，一季度同比增长6.8%，二季度增长6.7%，三季度增长6.5%，四季度增长6.4%。

值得高兴的是，2018年我国GDP总量突破90万亿，上了一个新的高度体量。

但是不容乐观的也有两点：

*、2018年第四季度GDP同比增长6.4%，对比历年数据我们可以看出，这个增幅为近十年又一新低，上一低点是2009年*季度的6.1%。回顾当年，2008年的经济危机，是导致2009年*季度经济的慢速增长的主要原因。

今年四季度的股市低迷，中美贸易战对经济的影响，房地产调控下的量价齐跌...那么，自是不言而喻。

第二、2018年GDP增幅6.6%，，也是继1991年之后28年来创下的新低。

其实这一数字也很容易理解，从无到有或者说从低到高很容易实现大幅增长，因为基数低，更容易突破和创新高。

这就像东南亚近年来的经济快速增长一样，所以这几年投资东南亚市场的投资客们也都赚得盆满钵满，结果其实并不意外。

多说几句，关于海外投资，国家经济基本面是要好好研究的，一味的追求低价格并不可取，就像柬埔寨低到让人想去扶贫，如果你去投资房产就真的算是扶贫了。

再比如现在的越南，胡志明市也好河内也好，各方面都明显有利好捧市，所以未来三年内，米宅团队是比较看好的。

海外房产投资，对于个人而言，考察研究起来有一定难度，简单易行的做法就是要跟对投资团队，掌握准确信息。这里不再多说，感兴趣的粉丝可以添加文末二维码具体咨询。

国家的GDP数据中，不可不提的一定有房地产领域的贡献，之前文章中我提到房地产行业是支柱产业，有粉丝告诉我这种说法早已被取消了。在我看来，如何称呼和叫法并不重要，我们主要看数据。

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下面，结合国家统计局官网数据，来说说2018年全国房地产投资和销售情况：

▲注：图片来源国家统计局官网

2018年，房地产业全年绝对额59846亿元，比上年同期增长3.8%；建筑业全年绝对额61808亿元，比上年同期增长4.5%。

两者的关联性无需多说，相加起来可达到12万亿，上面我们说到过2018年全年的GDP为90万亿，单单是房地产业加上建筑业的比重就已经占到90万亿的13%还多。

若再加上受房地产业直接或间接影响的带动行业，钢筋混凝土的交通运输、家电家具的制造业、房产租赁和商服业等，又会增加多少百分占比呢？

特别要提到的还有金融业的数据，全年69100亿元，这其中被房地产贷款数据分去重要的一杯羹那也是必然。

综上所述，房地产对国家经济的增速所产生的效果至关重要。未来2019年GDP的整体增速分析来看，一定是先低后高，但是为了保GDP平稳增速，第三和第四季度的指数大概率会比前两季度乐观不少。

2018年，商品房销售面积17.16亿平方米，比上年增长1.3%，商品房销售额14.99万亿元，增长12.2%。

这一系列数据又说明了什么？

说明2018年房地产市场虽然经历了大大小小各种调控450多次，调控效果显著。但是依旧创造了我国房地产历史销售纪录新高。

也说明了，我国房地产坚韧的抗性。

站在大周期的角度来审视我国房地产，基本面绝对没毛病！

每一次的危机之后，也都将遇见拐点和转机。

站在2019年，适度的因城施策放松调控，在一定程度上会拉高经济增速，这是我们共同愿意看到的结果。

近几年，国家大力发展大基建建设，各地棚户区改造、共产房、租赁房大量入市，虽然销售价格看似低于商品房市场，但是在一定程度上也支撑了房地产市场，使得行业投资拉高，增加了房地产行业占国家经济的占比和份额。

房地产市场在经历着前所未有的大刺激。

但从哲学的角度来看，任何的刺激并不可怕，可怕的是被无视被放逐

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众所周知，房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。

人口红利，对房地产的长期发展和影响，起到至关重要的作用。1月21日，国家统计局公布了人口增长数据：2018年中国出生人口1523万，人口出生率为10.94‰。

数据出来后，很多媒体就人口出生率照比往年下降进行了悲怆的分析，似乎看到了未来的人烟罕至、经济低迷、房产惨淡。

笔者看来，并没有到那个地步。虽然说这是1949年以来*的人口出生率。

有历史数据显示说，1950-1960年间，出生率在35‰以上；后面更有40‰以上的水平。

可是这些数据又能说明什么呢？

高生育率能代表高生产力吗？能代表国家的高效发展力量吗？能代表人口素质的综合实力吗？

然并卵吧！

所以，2018年的10.94‰的人口出生率自能说明人们更重视自我价值，更重视抚育下一代的责任，是国民整体精神境界的提高。在某种程度上该得到肯定！

这一年数据低了，也不能代表下一年就一定是递减的，所以我们单单看一个出生率来判断人口红利消失对房地产的影响，未免有些片面和浅薄。

除了人口，影响房地产周期中长期效应的因素，还有经济增长，居民收入水平、人口流动、城市化进程、人口数量和结构等长期变量。

从上面这些变量中，我们再来一一分析对房地产长期的影响。

1、居民收入水平

我国居民的整体收入水平，呈每年递增的趋势，尤其是近十年来增幅显著。并且可自由支配的部分大幅增长。

2、人口流动

人口的全国流动性，发生巨大变化，越来越多的年轻人从三四五线城市或者乡镇县到一线、二线城市逐梦奋斗，近几年来一些如杭州、西安、成都、重庆等网红城市也使出各种吸纳人才的方法，带动了大量的人口流动。

3、城市化进程

人口的流动，推动着各个城市群及周边城市的大力发展，在某种意义上推进了城市化进程水平。

4、人口数量和结构

人口流动和城市化进程都影响是区域人口数量和结构的变化。发展好的城市，人口流动性大，新增人口多，人口综合素质高，这些都必然是推动区域房地产的基础和条件。

综上，居民收入水平的提高、人口流动、城市化进程的推进发展都是推进房地产发展的前提，不论租售，住房都是人口流动的必选项。

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我国的城镇化率对比国际一般水平而言还处于略低水平，至少在十年的发展周期里没有任何问题。

我国庞大的人口数量基础，对于中国的房地产业永远是*的红利。这一红利，不会昙花一现，即刻消失的。

中国的教育、医疗不均衡，是造成人口流动的又一重要因素；人口流动又是刺激拉高房价的又一诱因，若想实现市场平稳发展，中国的户籍制度倒是该好好花花心思来研究。

单纯一味的制约房地产行业，并不是明智之举！

中国未来的房地产之路，哪怕不再是璀璨星光，也不会是至黑黯淡！

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