二手房的价格下跌是因为买房的人都转到钱了，才会产生议价的空间

来源：房产老J 发布时间：2019-01-19 00:00:00

二手房价格的变化是否可以作为楼市走向的判断呢？相信很多人对于这样一个问题不是很理解、只是看到不少报道当中都以二手房价格变动作为楼市变化的一个因素。其实，二手房价格的变化可以反应楼市的一些变化情况，但是表达的并不全面，可以说非常的片面。如果真的要观察楼市的变化情况应该还是关注新房的价格走向才会更有针对性。下面我们就说一说二手房价格为什么不能作为判断楼市走向的关键因素。

新房和二手房是两个不同的概念。新房指的是开发商直接销售的房源，价格的制定都是开发商层面的问题，这样的一个价格没有较大的议价空间，顶多有购房的人优惠折扣，而这个折扣往往也很有限。所以购买新房的购房者都是可以接受新房价格的人，并且新房的价格也反应了当前的楼市行情和政策趋势。如果不遇到重大的楼市拐点就算销售不佳开发商也是不会大幅度调整房价的。二手房是指已经销售在原有开发商之外个人或企业持有的房产出售，也就是别人的房子。这样的房子当初购房的时候已经有一个取得的价格，并且按照当前“满五”等政策的影响之下，二手房一般都是至少五年前的房子。这样的房子五年后销售价格一定相比购房时提高了不少，根据近年得房价情况差不多可以上涨一倍的价格。这样一来房价就存在较大的议价空间，而且*终价格也都取决于售房者的价值观念，并不能反映楼市的具体变化。

新房价格定价之后很难发生改变，比较坚挺。相比之下二手房价格就不一样了。对于二手房房东来说一般对于自己的房子都是比较有信心，再加上中介的介入二手房的挂牌价一般都虚高。这其实也是商品买卖得一般规律。对于购房者来说如果购买二手房一定会议价，并且也有一个自己的衡量尺度，除去*之外二手房的价格一定不能高于周边的新房价格，否则谁买二手房呢？这样的局面会造成了二手房的销售当中房产得议价空间较大。按照房价上涨一倍来计算，原房产价值100万，现在挂牌200万，后经商定房东卖180万就说明二手房价格相比挂牌价下跌了10%，如果房东急着卖房，购房者有比较痛快就算150万成交房东也赚了50万，也是很不错的，毕竟100万理财5年赚50万几乎是不可能的。所以说不论二手房的价格如何调整，只要*终成交了房东一定不会赔钱，因为房东一定是赚到了才会出手。

因此，二手房价格的变化能反应的只有房东的预期和购房者对于二手房的需求。房东预期高就坚持不降价，预期低就可以大幅让利。购房者新房入口窄二手房需求大可以高价买入二手房，新房充足好买购房者一定会首先选择新房，二手房议价空间就会变大，*终反应在数据中可能就是二手房价格的下行。所以说二手房价格反应的就是新房与二手房的相对销售情况。作为楼市变化的指数指标真的是没有太大的参考价值。这也是为什么每次的城市房价统计大多只有二手房价格变化快的原因所在。

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