一大波利好之下，燕郊房价开始强劲反弹！

燕郊，一直以来都被称为环京楼市的风向标。

*近，这里似乎不太平静。

没错，经过近两年的持续下跌，燕郊房价终于开始触底反弹了！

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由于一系列的政策高压，燕郊房价在去年10月底达到*点，和2017年3月的*点相比，跌幅达到60%。

11月，对于燕郊市场来说，是比较平静的一个月。也就是说，价格既没有继续探底，也没有出现反弹，就这样一直胶着。

12月，官媒陆续开始喊话，要把“维稳楼市”作为明年工作的首要目标，这对于信念即将溃散的燕郊业主来说，无疑是雪中送炭、绝渡逢舟。

有中介告诉笔者，从12月份开始，燕郊楼市就开始出现回暖迹象了，无论是成交量，还是成交价，相比于之前几个月，都有小幅上升。

并且，笔者发现，进入2019年之后，这种迹象更明显了。

首先，我们来看一下燕郊代表性楼盘目前的均价：

▼天洋城

天洋城位于配套齐全、生活便利的燕郊镇中心位置，是燕郊少有的大体量楼盘。自从诞生之日起，就备受欢迎，成交相当活跃。

2017年3月，这个盘均价曾达到3.3-3.5万左右。自从调控之后，价格就一路下滑，2018年9、10月份，均价已经跌倒16000左右，真正的，不含一点水分的臀斩！

可是*近，它的均价达到了1.9万，和去年十月份的*点相比，每平涨了3000元。

再来看另一个小区：

▼首尔甜城

首尔甜城， 这个盘*位时，均价曾经达到4万，成为全燕郊*贵的小区之一。此时，可能会有很多不了解燕郊的人感到疑惑，首尔甜城凭什么？

交通，交通，还是交通!

之前，网上流传的北京地铁平谷线，将在燕郊设置3个站点，而其中一个，距离首尔甜城不过六七百米。

这对于该小区来说，可以算得上是重磅利好了，再加上中介的大肆宣传，房价飙到4万，这是很正常的事情。

然而，2018年12月，人民网刊载了一篇《平谷线地铁“优化”》的文章，平谷线在燕郊境内改动了不少，原来是经过燕郊北部的，现在改从燕郊中部、南部从通燕高速进入北京。这样一来，首尔甜城业主苦苦等待的地铁就要落空了。

我们从上面的价格曲线也可以看到，该小区价格反弹力度不大，从10月份到现在，基本上保持1.9万的水平。

另外，其他的小区，1月份也都出现了不同程度的反弹，具体请看安居客的统计数据：

从以上数据中，我们能看出，相比于9、10月份，很多小区都出现了每平米1000-2000左右的涨幅。

2

为什么在北京还未回暖的情况下，燕郊却率先出现了回暖呢？

这要归功于近期出现的一波利好。

*，预期开始改变。

上文中我们已经提到过，上头一直在强调“维稳”，这对于预期的改变，是很有帮助的。

更何况，有很多人都看好燕郊，而且，在这一波市场调整的过程中，笔者认为燕郊超跌了，从它跟通州的这个距离来看，房价怎么着也得有通州的一半吧，然而，它却跌到了通州的1/3。

弹簧压得越狠，将来反弹一定会越厉害。

第二，北京市政府正式搬迁。

2019年1月10日，位于北京市正义路2号的中华人民共和国北京市人民政府正式摘牌，迁往通州，这意味着北京城市副中心的时代正式来临。

虽然，市政府迁往通州的消息是很早就确定了的，北三县也借此炒过一波。但真正落地之后，也足以再带动一波“狂欢”。

第三，地铁再次被提上日程。

北京地铁平谷线，早在两三年前其实就已经提出来了，2016年底，在发改委的规划里面，*次提到平谷线要在燕郊设站，当时很多小区就借势涨了一波。

随后，这条线就像被淡忘了似的，很少被提及，更不知道什么时候开建。

不过，2018年12月底，平谷线又重新被提上了日程，包括优化后的线路方案等等，都被曝了出来：

虽然，我们仍不知道它什么时候会通车，但这至少给期盼地铁的广大燕郊人民吃了一颗定心丸。

第四，与副中心统一规划。

在近期获批的“北京城市副中心详细规划”里，北三县几乎占了一章。政府表示，北三县要与通州统一规划、统一政策、统一管控、统一标准；而在廊坊市出台的规划中，却一字未提北三县。

这个时候，坊间又在猜测，北三县是不是要划给通州了？

虽然，在笔者看来，这种可能性仍然不大，但，与通州“四个统一”，这对北三县来说，已经是莫大的利好了，单单这一条，就足以支撑北三县房价回暖。

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中介告诉笔者，目前，燕郊二手房的月成交量基本维持在1000套左右，相比10月份，有了一定幅度的提升。而且，只要价格合理，一套房挂出去，基本上3-5天就可以成交，这明显比之前活跃多了。

鉴于此，笔者预测，到春节后，价格很可能还会有一定幅度的攀升，并且，这个态势将会由燕郊蔓延至整个北三县。

所以，对于刚需来说，春节之前，可以尽快下手。

不过，我们也要警惕一种情况的出现，那就是：如果短时期内涨幅过大，调控一定会加码。

房住不炒！政府可能会允许北三县房价缓缓回升，但绝不会允许出现短期过热的情况。

更何况，北三县还一直处于风口浪尖之上，和天高皇帝远的其他三四线小城，在监管上，有着本质的区别。

对于投资客来说，笔者建议你先不要慌，可以观望一段时间。如果春节之后，北京不能止跌企稳的话，那么，北三县在经历一小波反弹之后，可能会再次陷入沉寂。

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燕郊，不管是投资，还是自住，笔者认为，一定要买有价值的区域！

哪里*有价值呢？

毫无疑问，是地铁站点附近；其次，就是紧临潮白河的区域；再次，是配套齐全的镇中心。

关于地铁平谷线这次的优化，也是几家欢喜几家愁，之前买了首尔甜城的业主，估计要大失所望了；而天洋城、燕京航城、东方御景这三个小区，几乎成了*的受益者。

不过，这也并非*终方案，还是有修改的可能性的，至于将来会花落哪里，谁都说不好。在此，笔者想奉劝广大购房者一句：一切看运气吧！

在破竹专栏《首都楼市之音》的第七期，笔者讲到了北三县，留言的人特别多，其中有不少是问“住宅没资格，商住能不能买”的，今天做个统一的回复吧：

商住是房产投资的负面清单，尽量还是不碰为好，除非你暂时买不起住宅，买商住用来过渡。

但对于燕郊来说，如果是位于地铁口的项目，将来租金还是有保证的。如果你想买来赚取租金，也是可以适当考虑的。

首都楼市之音

破竹APP专栏《首都楼市之音》是2019年新上的课程，目前已经更新8期；

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