立誓珠中江的珠海，我喊你缓缓

来源：星星佬看楼市发布时间：2019-02-01 00:00:00

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星佬去耍了。

事前我跟的士老哥打听好了，通往人工岛，只有两条路。一条是为参观渔女的游客准备的九州港线路，沿着情侣南路一直往东驾驶，看到全球通大厦就能过桥了。另一条是为拱北关闸准备的线路，沿着珠三角环线高速，先绕过拱北口岸，直接过桥，跟澳门也就一岸之隔，沿途可一直观看澳门城市无敌夜景。

我形单只影没情人自然不走情侣路，选择后者，一下子就跨越了环线大桥进入了人工岛，刹那间视野开阔，那让人热血沸腾的字眼就呈现眼前了。

是的，我慕名港珠澳大桥而来了。

这个规划建设超过十年的跨海大桥，同时连接香港、珠海和澳门，大大缩短了粤西到香港的路程。作为粤西的门户，珠海能否自立，那就要看这港珠澳大桥究竟便捷到什么程度了

星佬作为小白鼠，为了小伙伴，专程来了趟香港珠海一日游。

要玩当然玩一把一条龙服务了，我选择的终点站就是海港城。

120元的票价，着实不便宜，如果只是过桥，只需要58元。

其实就是旅游大巴，客满即走。我上车不多久就启程，拐车头踏上雄伟的港珠澳大桥

（网络摘图）

本以为跨海大桥蓝天白云，海鸥碧浪，载歌载舞，但我的表情其实是这样的。

这大巴就是妥妥的大妈大叔购物团啊。好了继续报道吧，通过大桥抵达香港口岸全程果然只需要三十*，诚不欺我也

但是抵达的港珠澳大桥香港口岸是在哪里？

拜托，这是离岛连港铁都没有的离岛

120元的票价包含出香港口岸之后的巴士接驳，你可以随便找巴士入市区。当然你如果只买了58元的过桥单程票，港巴自然另费支付。

香港口岸除了离机场、迪士尼较近之外，去市区大巴行程还要一个半*

反正我攥着票在巴士上颠簸了100*，才去到海港城。

不算过关等候、换车排队等等时间仅仅算过桥时间，以非自驾车形式，从珠海口岸出发，抵达香港市区，两*是*耗时。在此建议各位，若珠海经大桥过香港口岸，要快捷推荐港铁，B6专线直接到达东涌站，随便你换乘，便宜又方便，别再买那什么坑爹的120元全套一条龙了，回程同理。

我再回想非高峰期深圳罗湖福田过关、深圳湾走起到市区，顶多也就是90*；又或者珠海九州港坐船去中港码头（海港城），耗时70*，票价175元。

这样算来，两*120*对比70*，我想，除非是晕船或者班次问题这港珠澳大桥着实并没有比如今的船程方便太多哦。

那大桥意义何在呢？

货运

这港珠澳大桥本就是客运为次，货运为主的设计

前后耗资过千亿，耗时十多年，首条世界*长的跨海大桥，当然并不是儿戏的。私家车、出租车过桥收费150元，货柜车115元，普通货车60元，跟一般的大桥货运高收费完全不同，我们都很清楚货运对桥梁的负载是远大于小汽车的，可想而知，这大桥意义之所在了。

香港*的葵青货柜码头，如果要载货到珠海，除了海运，就只能陆运绕道深圳东莞虎门大桥。港珠澳大桥落成之后，可以直接通过大桥到达粤西地区，算是分担了不少虎门大桥的行车压力。而惯性思维下，珠海也大可以通过港珠澳大桥缩短粤西到粤东的运货里程，路通即财通，这可是珠海日盼夜盼的大桥福利啊。

但事实真能如此？

从车牌限行来看，基本是香港单方面的输出，大陆私家车或货车恐怕没有多少机会能直接运货到香港或经绕香港到达粤东（港珠澳大桥不保留深圳出口），难免滞留于两次繁琐的通关，我们不要太过妄想珠海辐射粤东了，珠海只能守着粤西那几分薄田。港珠澳大桥说白了只是一条香港自家输出的大桥

珠海有且仅能接收。输出？那是不太可能了。珠中江，在港珠澳大桥下，都不过是小受儿。

难道粤西、粤东就没有更畅通的物流通道了吗？

别忘记五年后的深中通道，它职能上免不了成为货运大通道，更多是虎门大桥、虎门二桥的分担者，进一步缓解东西两岸的货运压力

但实际距离珠海也越来越远了，对珠海的利好微乎其微。

即使我们知道港珠澳大桥与2024年建成的深中通道，将会成为一个大闭环

但这并非双向循环的闭环，港珠澳大桥单向流通，深中通道双向流动。无论怎么看，大赢家都是香港，深圳也就是二当家，中山还能更享受一点互通便利，至于珠海，我真不知道它能高兴到哪里去。

以上为港珠澳大桥之珠海香港自由行感悟。

以下我们详细剖析当前环境下珠海的潜力。

中山篇已经道出了深中通道落成的缺陷及期望过高，港珠澳大桥也存在类似的缺陷，那么珠海未来预期兑现又如何呢？

我只赠四字：任重道远

曾与深圳齐名的珠海经济特区，作为西澳门的门户，多年不振，不能不说是有其致命缺陷的。让我们娓娓道来吧。

一、众所周知，珠海对口的澳门相比香港实在逊色。

澳门城区建成区面积还比不上国内三线城市，只有10平方公里，人口不过65w，约摸三线城市的一个大镇产业以博彩业为主，实在没什么可以输出造福珠海了，远不及香港金融产业、早期制造业等能直接利好深圳。

当然，港珠澳大桥的建成，就是为了弥补这一大地理缺陷，直接把珠海也纳入香港辐射圈，但效果如何，我前文也猜想了。

二、珠海辖区范围分割严重，只能差别对待。

中山坦洲、神湾直接插入了海珠腹地，硬生生打断了珠海的横向发展。直到今时今日，珠海东部西部的城市发展，仍然是云泥之别

东区主要是以香洲、横琴为主，而西区就是金湾、斗门。目前接驳两区域的主要交通道路就是珠海大桥。而目前在建的加深两地联系的就是金海大桥、洪鹤大桥

香洲是珠海的市区，拱北、吉大等都是成熟的人口密集之地，情侣路等一带渔女雕像是我们珠海旅游的必去之地。人们基本上沿着情侣路一路南行，抵达拱北口岸，然后去澳门潇洒一番，便当是完成了珠海澳门一日游。

至于西区金湾、斗门，什么地方？

兴趣乏然啊，去都不想去

当然星佬还是去了。

长期以来，珠海西区都是一片给人们忽视的领域。我们简单介绍下，西区以前都是斗门县，01年一分为二。金湾就是西区新区，而斗门算是西区老城区。我们熟识的珠海机场就在金湾，理想当然，金湾也就借题机场经济了，西区航空新城的建设如火如荼，说人话就是新盘满地走。其中金湾*的楼盘保利天和更是坐享渔人之利，南部望海，北部靠高尔夫，2.5w的售价中规中矩，既没有碧桂园滨海天际地王低卖2.5w的作孽，又不像崇峰壹号院高价地孤芳自赏3.5w的傲娇实在是外地投资者争相跳坑的首选

虽知道，整个西区的整体房价也就一万出头而已，其中普通新盘售价大概增加3k-5k。

珠海并没有双合同，也不限网签，网上新房报价经我实地踩盘，真实度非常符合。至于斗门，人口才31w，但有着老城区一切固有的毛病——堵车，特别是中兴路一带，非上下班高峰期也能让你怀疑人生。城区一片糜烂，只能寄望于旧改，但难度恐怕不易于任何一个传统老城区。加上不远的金湾航空新城建设如日中天，斗门用脚指头去想也知道必须要杜绝进入了。

这与珠海东区的美誉度相比，西区可以说就是开拓区了

无论从哪一个层面，都是强区与弱区之分，两者地位本天渊之别，但珠海绝对是一视同仁，起码它是这样做的。回想2017年4月，珠海房价是轰轰轰大货车直往前冲，政府一声令下调控加码，全市范围内非户籍人士必须五年社保，才能购买一套住宅，而且新买房子限售三年，一下子震惊江湖。这俨然就是以一线城市自居了，我*时间对珠海点了大大的赞，尤生佩服。能自我催眠跻身一线已属不易，珠海竟也走不出戏真自认一线阵列，以一线房价严格自律了。

可珠海远远没能耐做到一碗水端平，一线底蕴这玩意，不是憋憋就有的，于是两年不到，我们就偷得个乐了。*近闹得沸沸扬扬的珠海取消五年社保限购政策，外地人口随意购买的消息不胫而走。内部文件可没有，但西部就是完全放松了。中介们奔走相告，金湾、斗门一手新房，金主您们随意买。您也别笑，刚提及保利天和一二期已经售罄，只能春后再会了。

可二手呢，全市还是勒得紧梆梆的，五年社保，不能缺，三年限售，不能少。珠海还是要老面子的，可它也若有若无地留了一道口子，国有企业or重点企业一年社保人才通道即可拥有一套东区购房资格。本地中介和开发商深谙此道，就等您来点头。可他们不会告知，这法子可是八年限售，绝对捆得大闸蟹一般。

总体而言，珠海明严暗松，因为一手楼价别说是斗门金湾，更何况香洲都已经冲高回落，跌得厉害。以香洲的龙光玖龙湾为例，从高峰期4.1w已经回落到3.0w-3.6w。珠海松绑力度，也不过是为了保证楼价平稳而已，我们也不必要做过多房价暴涨的惊悚之举

三、这张王牌能否打好，关系到珠海下一个十年。

珠海若要振奋，除了重头利好的港珠澳大桥之外，第二大利好王牌，毫无疑问是横琴自贸区。

放眼广东三大自贸区，南沙、前海、横琴。谈及南沙自贸区，除了蕉门还有点小看头论规模，攀比不了前海，若论现状灯火阑珊，又逊色横琴。作为外来投资者，十有八九会为珠海癫狂，皆因前海太贵，而南沙远没成型，闭着眼都会拜倒在珠海横琴欣欣向荣的建设当中，这简直就是昔日的深圳。

我们回看追忆，在1970年之前，横琴还分为小横琴、大横琴，中心沟还是茫茫海沟，大眼看小眼。

为响应毛主席口号，顺德、珠海联合围垦中心沟，历时十年才把这中心沟填海变成了良田，从此横琴合二为一。正因为这过程顺德人民有着血与汗的功劳，即使珠海建市，横琴仍旧作为顺德飞地长达三十年。直到2011年，珠海横琴新区管委会与顺德正式签订补偿协议，中心沟等才正式全部移交给横琴新区。可珠海仍没一统横琴，澳门在横琴设立了隔离式一国两制管制的澳门大学横琴校区，横琴从来也不是独立的地块。另外，珠海长隆乐园也占据了大量的横琴岛面积，加上大横琴岛大量的山地环境，横琴自贸区剩下可规划的面积少之又少。基本就是小横琴岛北部一带，加填海而来的中心沟一带

因为中心沟填海而来的原因，基本以创意服务研发服务区建设为主，兼少量住宅，小横琴岛北部作为主要住宅供应，与对岸的保税区、十字门商贸区隔河呼应，而正是岛内这些现售现存的少量住宅，让珠海攀上了横琴住宅超五万的巅峰。

珠海深知现存横琴岛的土地可用面积之少，用不了多久必定会成为制约发展的瓶颈。因此，珠海振臂一呼，未来横琴新区将会填海做岛，与现存的横琴大岛形成南北城，新填海岛作为南城。换言之，珠海要奋发向上了，向大海再借一时代。

我们来瞧瞧横琴新区的城市总体规划：

南城规划总面积25平方公里，相当于另造一个澳门，至于陆地面积也有14.5平方公里。粗略估计，等于现在的横琴岛再扩大三分之一。

而我们*关心的是，住宅、商业供应又增加几何？会不会对现存岛内住宅量形成冲击？

这大概一看，哟，住宅供应还不少呢。这可真的是一线临海的住宅了。但是，国家近年加强了对填海开发方面的控制和审批，尤其是坚决杜绝房地产开发和低水平旅游建设。横琴能否达成心愿，也要看国家后续的态度和珠海政府的争取了。这是后话了

如果我们置身在香港、澳门映照下的珠海横琴，从十字门商贸区一片热火朝天的现代化建设中望向横琴，腺上激素若不大量分泌，绝对是不正常的。若填海规划搁置，横琴的住宅、商业供应止步于此，鉴于横琴岛住宅的稀缺，那剩下的去处，恐怕就是河对岸的珠海保税区、十字门商务区（北区）了

（从十字门望向横琴）

而十字门商贸区当下以时代保利、华发为主的新盘3.5w，附带大型写字楼和商业配套，教育资源，享受的是澳门、横琴、十字门三者日后无敌海景加璀璨夜景，妥妥维多利亚港的即视感。站在中环广场的样板房阳台，我看着这样一片工地，对比河对岸横琴动辄五万起步的房价，所谓的七折新盘摆在眼前，心潮澎湃，恨不得立即挂靠人才通道啃下一套，但我*后还是理智战胜了冲动，用星爷的话来说，就是恢复了人性，收起了兽性。天知道我需要多大的毅力才压抑住内心狂热，抵御住美女销售轮番的猛烈攻势

我脑海中一直提醒自己：珠海横琴，你这四五万均价的新房市场，若真要成为珠三角珠中江第三中心交椅，日后要成为比肩广深的存在，距离八九万二手均价，还需要走多长的路？而外溢的西区，又有否能耐跟上步伐，折半卖四五万？

珠海短短一两年之间就完成了肉体飞跃，跑得太快，而灵魂呢，却惯性落下了没跟上来。

四、珠海当下东西区政策与市场两极分化严重。

我们先看这十七年来，珠海住宅的供应与销售情况。

直到2014年，珠海住宅开发情况并没有特别大的波澜，主要变化在2015、2016年，住宅竣工面积翻倍，销售面积增长55%，销售额却同样翻倍，代表房价这个时候至少跳涨30%，而整个2015年到2017年，珠海平均房价跟上大趋势，都有了50%的涨幅。

这是珠海的房价整体情况，而珠海常住人口和GDP呢？

2015-2017年，珠海新增了13.13万人，平均每年6.7w人，GDP保证了9%左右的增长。我们再对比2017年各大城市具体人口和GDP增长

鉴于珠海人口基数在各大兄弟城市中垫底，本来只要普通两万人口增长就能跟上大部队，但2017那年却净流入九万人，而GDP方面也是成绩惊人。珠海取得双增长实在超越了不少兄弟城市。

诚然，广州、深圳、东莞、佛山，珠海是远没能耐撼动了，但秒杀惠州、肇庆、汕头。而在中山、江门中，特别是中山同等1700平方公里区域面积，或者是江门相近2600亿GDP中，珠海都可以说是当中的佼佼者，“珠中江”之称并非浪得虚名，以人均质量来说，珠海基本面不差，在中山、江门中优势明显

但我为什么还是要说珠海弱在两极分化呢？

我们再看看珠海2017年具体三区的住宅情况+辖区基础状况

仅占三分一面积的香洲贡献了整个珠海65%以上的GDP值，是三区重中之重，而西区的斗门、金湾，表现强差人意。我们不要忘记的是，中山接受珠海利好的也仅是坦洲，至于中山神湾隔着西江接壤斗门，存在感即使促销大打折也引不起多大关注。而江门，接壤的是整个珠海西区，若要“珠中江”真成气候，我们不禁怀疑，西区如此单薄的GDP和人口，要走自强之路还尚且不及，还能奢望造福兄弟城市了？

上图数字有点多，我再大概整理下，你们凑合看：

施工人均面积越大，代表潜在供应越大；销售人均面积越大，代表更供大于求。以斗门、金湾为代表的西区供应量远大于东区的香洲。因此，2018年年末，珠海在房子调控层面，直接放松了西区的政策，为的就是继续加大消化西区的楼市。

但有趣的是，2017年待售人均面积，香洲已经明显超越斗门、金湾，特别是金湾。结合另外两个人均面积我们能看到什么呢？

代表香洲供应相对西区短缺，同时销售端严格控制，属于挤牙缝一类，施工销售、待售此消彼长。而斗门、金湾待售面积明显经过拉动后处于低位，施工销售、待售此长彼消，去化成绩喜人，但18年西区放开限购政策，那代表未来的西区，政府为了刺激开发商拿地，供应端加大的同时必须要保证销售端的顺畅

那么事实上18年珠海供地计划中却又是如何的画面呢？

香洲（老香洲）供地为零，但横琴、保税区、高新区的东区热门供地却并没落下，西区同时也不失所望，供应量约三倍于东区。

那会造成什么结果？

2018年后东区（包括横琴、保税区、高新区）新房供应加大，同时销售端仍赖着脸皮松中偏紧导致人均施工、销售面积呈放大趋势，待售面积也会因为限购政策不太放松而继续加大，加上二手限售，新房价格有下行倾向。

至于西区金湾斗门，新房供应持续加大，人均施工、销售面积相信会继续放大，待售面积若人口不能跟上，将会有上行倾向。松开一手限购政策，二手保持限购限售，不过是为一手铺路。

东区在控制销售端的同时却没坚持严控新房供应，施工、销售、待售人均面积此长彼长，与2017年的此消彼长是为一极矛盾；

西区在松绑销售端的同时却只一味放开新房供应，施工、销售、待售人均面积此长彼长，与2017年的此长彼消为另一极矛盾。

所以，2019年的珠海，将会在两极分化的矛盾中步步为营

*的解决办法，有且仅有的是人口能否持续保证增长率。

然而，大湾区广佛肇、深莞惠、珠中江三大经济圈中，抢人大战一直都硝烟弥漫，珠中江*为弱势。我们单看广佛、深莞这两大组合就均超二千万人口，而珠中江三市合计也没过千万人口，领队不强队友偏弱，珠海人口之路漫漫长

结尾

洋洋洒洒六千字，作为大湾区巡游的珠海篇，诸位能看到这里的都是真爱了。本文从港珠澳大桥、港澳联系、辖区成熟度、横琴自贸区、市场供求情况等多方面阐述，但*后，我却给不了一个简单粗暴的结论

研究越深，越是模糊，珠海是一个复杂体。它有着不错的基本面和人均经济，但区域发展差异严重；步子虽迈得快，然而人口单薄又略显滞后；有争当第三中心的壮志，却在供求矛盾中挣扎。

若真要在房产方面说一点，我只能建议

西区坑大于东区，暂时都不要买了，珠海需要缓缓。

港珠澳大桥这*的利好已经落实，而横琴自贸区仍在襁褓之中，房价已没什么特大刺激了。珠海短期吸引了全国资金已属相当不易，就看长期对人口的聚集了。这是马拉松，抢拍一两步，毫无意义，而房价抢跑了好一段，只能慢慢消化。

珠海之路，任重而道远

PS：答应的大湾区巡游，珠海作为末篇登场，耗费了我三晚熬夜，总算是了却一番心事，剩下的广佛本土，我们年后再慢慢聊。珠海篇罔论是好是坏，老铁顺手转发下吧。

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