楼市成交持续冷场，二手房价下探，供需博弈渐转买方市场 | 深圳核心指标

■ 深圳房地产核心指标 | By：世联评估深圳

商品住宅成交价

相对稳定

近一年来，深圳楼市继续严格执行限购限售限价等调控政策，调控效果显著，房价保持相对稳定。1月份，深圳新建商品住宅成交均价54,112元/㎡，环比微升0.1%，活跃度明显降低。

本轮严厉的调控从2016年10月开始，持续了高压态势，形成了限购、限售、限价、限贷、限商等多维度的立体调控环境。经过两年多的漫长调整，新建住宅均价水平从61,600元/㎡碎步下行，累计下跌7,488元/㎡，累计跌幅12.2%。

更具指标意义的世联EVS深圳存量住宅成交均价为50,425元/㎡，环比微跌0.3%目前存量市场观望情绪浓厚，成交量连续五个月萎靡不振除个别学位房价格维持稳定外，整体售价出现小幅下探，出现了明显松动。

数据来源：世联EVS数据平台

商品住宅成交量

传统淡季

随着2019年新春佳节脚步的临近，深圳楼市迎来传统淡季，新建商品住宅1月成交（网签）为25.2万平方米，环比下跌27.2%

在短暂的翘尾之后，2019年1月，新房住宅市场再次萎靡不振，叠加春节长假效应，网签量急速下滑。近期热销楼盘包括万科星城华府、华强城市花园、天汇城等网红项目。市场以刚性需求的释放为主，中小户型、低总价热销，三房及以下户型成交套数占全市一手住宅总量的87%，90平方米以下户型占总量的53%，刚需盘成为楼市的主力军，两房和三房*受欢迎。

原宝安和龙岗是1月新盘市场的主力成交区域，在万科星城华府、远洋新天地水岸花园、华强城市花园等刚需盘的热销下，宝安区成交125,883平方米，占全市总量的50%。龙岗区成交71,177平方米，占全市总量的28%。

1月存量住宅市场成交33.1万平方米，环比微升1.7%。在2018年3月的“三价合一”以及7月的“730新政”威慑下，深圳存量房成交量连续五个月低位徘徊。

数据来源：世联EVS数据平台

市区存量住宅房价收入比

22.9倍，趋势性下行

房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值，主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平，直接反映房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度。本指标研究重点为主城区梅林一村、百仕达花园、蔚蓝海岸、桃源居、金地梅陇镇、桂芳园等各区住宅成熟大盘。

2018年，深圳居民人均可支配收入名义增长8.7%，广义货币（M2）余额同比增长8%。在“房住不炒”政策指引下房价出现了明显松动，深圳房价收入比趋势性回落。

1月份，深圳房价收入比为22.9倍，房价负担不但远超内地城市总体水平，在全球城市比较中亦超越号称“北美洲房价*”的温哥华（12.6倍）以及“全球房价之巅”的香港（20.9倍）。（以上对比，还没有考虑内地城市住宅面积内涵为建筑面积加公摊面积，海外城市则为套内使用面积。）

全球房价*难负担城市TOP10

数据来源：Demographia International Housing Affordability Survey:2019

数据来源：世联EVS数据平台

根据中国社科院、联合国人居署联合的发布《全球城市竞争力报告2018～2019》，深圳挤身全球城市经济竞争力十强，在全球1,035个城市中高居第5位，在香港、上海、广州和北京之前。而过高的房价已经影响到深圳可持续竞争力排名，可持续竞争力仅排名全球第48位。

目前调控策略是抑制市场炒作，做好稳房价、稳租金、稳预期工作，等待名义上的居民人均可支配收入上涨，房价收入比趋势性下行，使高企的住宅价格隐性趋向合理。

市区存量住宅租售比

846倍，趋势性下行

售租比指每平方米建筑面积房价与月租金与之间的比值，数值越低说明租金回报率越高，表明此类房产投资潜力较大。

衡量一个区域住宅运行状况良好的租售比一般界定为1:200～1:300，即200至300个月的租金之和与该物业的购置总价大致相等。

人口政策与产业创新风口使深圳人口增长迅猛，短期3～5年趋势难以改变。根据世联EVS数据平台监测，住宅租金水平今年连续八个月上涨，1月全市商品住宅租金环比继续上涨。

深圳1月份市区存量住宅租售比为846倍，总体呈趋势性下降形态。房产投资的回报率依然不高，静态租赁回报率仅1.4%（低于一年期定存基准利率（1.5%）），在全国主要城市租金回报率中名列倒数第二（仅高于厦门）。

无论从绝对水平还是相对水平来看，深圳已跻身全球*房价城市的行列。从租金回报分析，住宅租售比失调，非理性繁荣客观存在，只能以资产思维来突破数据局限。

一手住宅库存去化周期

12.4个月

指一手商品住房月末可售面积（库存量）除以*近六个月平均销售面积得出的比值。

业内通常以库存去化周期来衡量住宅市场的供需情况，该数字超过18个月即存在较大的市场风险。如果小于8个月，则楼市明显供不应求，提示住宅价格将上涨。

《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房[2017]80号）商品住房库存消化周期“6～12个月的，要增加供地；18～36个月的，要减少供地”。即库存去化周期指标的调控目标为12～18个月。

数据来源：世联EVS数据平台

深圳一手住宅库存去化周期为12.4个月，去化周期精准落在调控目标范围内，市场调控效果理想。

2018年是深圳调控加码的一年，3月颁布“三价合一”政策，7月颁布“730新政”，8月发布二次房改方案，11月份发布房地产市场监管办法修订稿。一系列的政策调控，使得深圳名义房价被冻结，购房者、炒房者渐趋理性，开发商不再捂盘惜售，纷纷选择在年底开盘入市。

进入2019年1月份，深圳新房推盘节奏放缓，市场以消化存量盘为主。3个新盘在一月份获批预售许可证，分别是石厦花园、华联城市中心和君胜熙珑山。截至1月底，新建商品住宅可售面积为320万平方米，库存量高达32,020套。

*季度是市场传统淡季，2019年预计有近200个新房项目达到入市条件，整体可供应面积环比大幅增加，供需博弈使整体渐转买方市场。

一手住宅销售明细：

数据来源：世联EVS数据平台、深圳规土委（官方数据存在滞后）

-The End-

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