第7周数据曝沈阳楼市三大变化 未来走势已定？

2019年第7周是春节小长假之后的*周，沈阳楼市总计成交商品住宅1026套10.3万平，成交均价9794元/平。2019年春节后房价与2018年春节后*周相比，涨幅已经超过15%，1月份的沈阳楼市商品住宅成交均价同比涨幅同样接近15%，价格上涨是明显的，但是楼市成交面积却增长乏力，3月作为沈阳楼市销售的传统旺季之一，或将成为全年走势的晴雨表。是价涨量跌还是彻底转冷，3月或将初露端倪。

沈阳楼市商品住宅成交走势

从*近几周的商品住宅成交走势来看，成交均价起伏不定，但成交面积下滑的趋势非常明显。虽然年末成交下滑年初成交不高并不算特别现象，但2019年春节前后的楼市与2018年相比三个非常大的不同：一、春节前成交高峰没有到来；二、节后楼市成交恢复力度不足；三、春节前成交房源改善大于刚需，成交均价高涨。

往年如果春节在2余份，沈阳大多会在1月中下旬迎来一次节前购房的小高峰。以2018年为例：春节在第7周，在第4周沈阳迎来节前购房高峰，单周备案商品住宅26.5万平，接近全年平均水平。而2019年的沈阳楼市在春节前的5周里，成交*的第2周也仅成交18万平，与往年相比差距甚大。

往年在春节长假后至正月十五这段时间，很多购房者会出手购房，单周成交量与春节前1周相比基本持平或略低，差距一般不超过20%。而2019年节后这一周，沈阳楼市成交面积刚过千套仅10.3万平，与春节前的第5周相比下降幅度达到40%。

改善型置业者与中高端购房者对于购房置业的紧迫感不足，所以往年长假前中高端房源的成交比例一直不高。而普通刚需购房者或是被春节优惠吸引，或是为了避免被问“买房没？”，或是为了有个好心情过年而选择在春节前订房、购房的比例较高，这就使得春节前成交的商品住宅中刚需比例较大、成交均价较低，通常都是一年中的*点。

但是2019年不同，今年春节前的几周里改善型房源所占比重明显高于往年，尤其是第4周更是出现了成交18.6万平成交均价过万的情形。其实这点与*点是有关联的，为什么节前成交高峰没有如约而至？为什么改善型房源成交比重升高？其主要原因是刚需购房者减少了。中高端房源的成交数量变化不大，但是中等户型较低总价的刚需产品成交量大减。

就沈阳的城市体量与经济发展水平，结合平均工资来看，购房者应是以刚需购房为主，改善与投资购房为辅的格局。但是目前刚需购房者却早早就开始减少，一方面是沈阳历年来商品住宅供应量较高，另一方面也与沈阳的大环境有关。随着刚需购房者减少，沈阳成交均价或将持续走高，但成交量降低也将随之而来。

春节前后各区成交面积对比

春节前后各区成交面积跌幅

上周浑南区、于洪区、沈北新区成交面积相差不大，浑南区仅比沈北新区多成交了5千平，如果按套数计算沈北新区反而还多两套。铁西区商品住宅成交面积1.26万平米，其他几区成交量都不高。

春节前后两周相比（2019年第5周和第7周对比），沈阳商品住宅成交面积下滑超过40%，九个市辖区中，成交面积跌幅小于30%的仅有和平区，皇姑区跌幅近5成苏家屯更是下降了64.7%。

2019年第7周沈阳各区成交均价

春节前后各区成交价涨跌幅度

上周沈阳市商品住宅成交均价较春节前一周上涨了5.33%，“市内五区”只有大东区未过万，但是浑南区成交均价虽然下跌了2%但仍在万元以上，恐怕未来浑南区将“取代”大东“市内五区”的地位了。

沈北新区和苏家屯区虽然成交均价差不多，但是沈北新区是纯粹的“刚需”，平均单套面积仅86.45平，苏家屯区则已超过百平，所以平均单套总价上苏家屯区以63.82万元/套超过沈北新区16%。

除浑南区外，另一个成交均价下降的区域就是沈河区，即便均价跌了5%也还是沈阳*贵的区域。皇姑区房价涨幅11.7%是*两位数上涨的区域，其他6各区涨幅均在5%-6%之间。

注：数据来源瑞达思云数据，附瑞达思云数据《沈阳房地产2019年第7周数据报告》

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