解密 | 产业与楼市：粤港澳大湾区崛起的背后

2019年2月18日，中共中央、国务院出台了《粤港澳大湾区发展规划纲要》（以下简称“《规要》”），这个划时代的决策引发了热议：

1、粤港澳大湾区在什么背景下崛起？

2、《规要》用四个章节规划产业布局，却只字未提房地产业，为什么？

3、在产业升级的背后，房地产业未来的机遇在哪里？

带着以上疑问，今天笔者带你一探究竟！

◆◆◆

随着中央宣布《规要》的落地，全国一片叫好声中，背后，却是国家的忧心忡忡。事实上，粤港澳大湾区的崛起，是在内忧外患的背景下应运而生的。究其根源：

国际，美国虎视眈眈，极力对中国进行政治、经济等多方面制裁，制约中国发展强大。

国内：

1、国民经济过度依赖房地产行业的发展，大量资金集中在房地产行业，具有极大市场风险性，限制了中国的实体经济和高新科技快速发展。近十年，从产业GDP及固定资产投资占比看，中国房地产占GDP比重由4.61%升至6.87%，2017年房地产投资占全社会固定资产投资比重约24.4%，涵盖了建筑业、租赁及相关商务活动，简而言之，房地产及相关行业占全社会固投的比重达1/4。在产业结构上，房地产业对建筑业、建材、社会服务业、商业、金融保险业等产业的带动效应较大，2017年房地产对GDP直接贡献为6.5%，加上建筑业、租赁、商务活动、批发零售、金融保险总贡献为33.3%。

2、中国缺少真正具有国际竞争力的核心产业，处处受限于国际环境，中国发展到了瓶颈时期。例如中兴的“芯片事件”冲击了通讯产业，更敲响了中国产业的警钟；华为等中国知名企业的产品在美国市场禁售，发展处处碰壁。

3、中国急需一个强有力的突破口，一个撕开中国真正通往国际化的口。纵观中国版图，目光便落在了具有得天独厚的地理位置及优势产业的珠三角及港澳经济带，此区域拥有香港、澳门、广州、深圳四个国家级中心城市，面积不足全国1%，人口总数不过全国5%，2017年GDP高达10万亿元，是中国开发程度*、经济活力*强的区域之一，东临海峡西岸经济区和台湾，南至东南亚、南亚，北接长江经济带，西连北部湾经济区，立于“一带一路”的战略关键点。

4、如何培育新的经济增长支柱产业，是扭转全国经济形势的关键点，产业转型升级便成了粤港澳大湾区迫在眉睫的问题。

一、产业类型&房地产业

三大产业的关系是相互依存，相互制约。*产业为第二三产业奠定基础，第二产业是三大产业的核心，对*产业有带动作用，*二产业为第三产业创造条件，第三产业发展促进*二产业进步。

产业发展分为三个阶段：

*阶段是*产业不断上升；

第二阶段是随着社会经济的发展，产业结构合理化不断加强，*产业占比下降，第二、第三产业比重上升，大量资源与劳动力逐渐从*产业转向第二、第三产业，产业的聚集发展促进了房地产业发展；

第三阶段是产业快速发展推动产业结构高级化，*、二产业比重不同程度下降，第三产业持续上升，房地价格随之上涨。这种变化趋势在发达国家尤为突出。

到目前为止，发达国家第三产业的产值和就业人口比重都在50%以上，成为规模*、增长*快的产业，并且房地产行业并不是*的拉动经济快速增长的支撑点。相比之下，中国仍处于第二阶段向第三阶段过渡的时期。

二、中美优势产业&房地产业

从美国行业增加值占GDP比重来看，排名前三的是房地产、金融保险业、专业科技和技术服务业，占比分别为13.3%、7.5%和7.4%，而与2010年GDP比重同比涨幅中，金融保险业居于首位，金融保险业、专业科技和技术服务业、房地产同比上升分别为11.94%、4.23%和3.10%。

从美国行业拉动年率来看，排名前三的是信息处理设备和软件、知识产权产品、矿业，年率百分点分别为：1.31、1.19和0.99，住宅为0.75，排名第四。其中，信息处理设备和软件同比上升162%，从2013-2017年同比由0.79一路攀升至1.31，而矿业下跌*为严重，同比跌幅152.94%，知识产权产品与房地产同比下跌为34.97%和44.85%。

总体而言，美国的优势产业是金融业和科技业，属于生产性服务业，对美国GDP发展和拉动起主导作用。

从产业类型来看，2018年中国*、二、三产业GDP累计同比贡献率分别为：4.2%、36.1%和59.7%，对GDP累计同比的拉动百分点分别为：0.3、2.4和3.9。足见，第三产业对中国GDP贡献率和拉动*，第二产业次之，*产业居于位末。

从行业类型来看，2018年各行业对GDP累计同比贡献率位居前三的是：工业、信息传输、软件和信息技术服务业及其他服务业，贡献率分别为：31.7%、15.2%和14.8%；各行业对GDP累计同比拉动值的三强同为：工业、信息传输、软件和信息技术服务业及其他服务业，拉动值分别2.1、1和1个百分点。其中，建筑业和房地产业贡献率为4.7%和3.8%，拉动值为0.3和0.2个百分点，排名第7-9位。

综上可得，第二产业的制造业（重工业、轻工业）及第三产业的信息传输、软件和信息服务业对中国GDP贡献率及拉动百分点皆高居榜首，而建筑业和房地产业因市场饱和及过度开发，已几近疲软。因此，中国目前发展潜力*的优势产业是制造业及信息传输、软件和信息服务业。

三、粤港澳产业结构&房价潜力

从产业结构占比看，第三产业占比超过50%的城市为：深圳、广州、珠海、东莞和江门，其中，广州居于首位高达70.94%，深圳、珠海、东莞和江门占比分别为：58.48%、50.06%、52.29%和50.06%，反映出深圳、珠海、东莞和江门的产业结构高级化程度尤为突出。

从产业结构组成看，深圳产业结构占比分别为：58.48%、41.43%和0.09%，广州占比为：70.94%、27.97%和1.09%，珠海、东莞和江门结构占比大致相同，范围分别为：50-53%、47-50%和0.3-7%，由此可得深圳、广州、珠海、东莞和江门的产业结构合理化程度较高。

从城市房价排名看，排名前三的是深圳、广州、珠海，房价分别为：54120万/平方米、24169万/平方米和21444万/平方米，此三者的第三产业占比和结构合理化程度皆排前列。可见，第二、三产业的发展既相互制约又相互依存，因此产业的高级化及合理化对房价的影响尤为重要。

综上，第三产业的占比越高，产业结构越合理化高级化，城市的房价上涨潜力越大。

四、粤港澳产业格局&楼市走向

产业未来格局：错位发展、深度融合、优势产业高端化

《规要》中提到：中国要构建具有国际竞争力的现代产业体系，加快发展先进制造业和现代服务业，培育若干世界级产业集群。推进互联网、大数据、人工智能与实体经济深度融合，发挥香港、澳门、广州、深圳创新研发水平，在珠江西岸建设以珠海、佛山为首的先进装备制造产业带，在珠江东岸打造以深圳、东莞为核心具有全球影响力和竞争力的电子信息等世界级先进制造业产业集群，把优势产业做强做精的同时，培育战略性新兴产业。

从优势产业的发展局势来看，广州在贸易通商的基础上，加速第二产业转型升级后的货物流通；东莞江门惠州等地成为传统大型制造类企业集聚地，在融合智能化进行产业升级后，更符合具备国际竞争力的产业发展要求，同时推进大规模的高标准优质产品输出；深圳这座为创新而生的年轻城市，深耕新兴科技产业，向第二、第三产业注入创新活力，同时为国家培育未来战略性产业提供有力支持；而香港基于金融的开放性和活跃度的先天优势，为内地制造业等第二、第三产业的升级提供资金、研发及海外高端人才等有利资源，促进引进产出与国际的高效接轨。

产业格局即是楼市走向

此次，粤港澳大湾区的产业变革囊括了产业结构合理化及结构高级化两大方向。伴随着第二产业高级化程度及第三产业占比的不断提升，粤港澳大湾区楼市局势亦将发生巨变：

1、产业结构合理化，导致高端产业在中心城市深度扎根，中心城市的非优势产业将外迁至周边聚集地，形成专业产业集群。香港、澳门、广州、深圳的*产业和第二产业将陆续外迁至珠海、佛山、东莞、中山、惠州、江门、肇庆等地，产业的外溢必然导致人口大量流入及城市价值快速提升，楼市看涨；

2、产业结构高级化，致使第二、第三产业企业抢占要地，快速布局，对营业场所、厂房、办公楼、住宅等产生大量需求；

3、城市产业人口是产业价值创造者，产业结构不同直接导致产业人口结构不同，产业人口结构及层次决定其拥有的财富价值多寡，进而对居住地的住宅品质及环境有所要求。大湾区产业结构高级化对应的人口素质收入将显著提升，同时国家吸纳大量海内外高尖端人才加入，决定着大湾区常住人口的财富价值呈直线上涨趋势，对住宅品质和居住环境配套的要求更趋于多元化高端化国际化；

4、产业结构合理化和高级化利于第二、第三产业的快速发展，将反过来带动关联产业如建筑业、金融业等行业发展；

5、随着产业深度融合，大型基建发展，将逐渐模糊、消融城市边界，大湾区成为一体化的城市群体，中国城镇化进入新阶段，交通成本的低廉、出行的快速便捷，未来房价的潜力将来自于中心城市的郊区或者可接近产业的周边城市。

总而言之，从近期来看，深圳、珠海等地楼市相对平稳，目前仍处于调控休整期，一是前期的房价猛涨，提前消耗了未来的部分购买力；二是政府调控持续严苛；三是产业从传统走向升级的过程中必然经历阵痛，转型到破局需时间积累。从长期来看，香港、深圳、广州、珠海等地随着大湾区的逐步完善，楼市是向好的，且深圳、广州外溢效应更强，发展潜力巨大。

——//////////——

更多精彩内容

／

／

／／

数读地产

月

重点产品

房地产数据中心

让数据揭示价值

合作请联系021-62600506

market@caadt.com

北京首佳房地产评估有限公司

上海联城房地产评估咨询有限公司

武汉国佳房地资产评估有限公司

四川恒通房地产土地资产评估有限公司

深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司

江西同致房地产土地估价咨询有限公司

厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司

广东世纪人土地与房地产评估咨询有限公司

河南开源房地产估价有限公司

江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司

浙江和诚房地产估价有限公司

四川恒通房地产土地资产评估有限公司重庆分公司

西安天正房地产价格评估咨询有限公司

云南鼎立房地产土地评估有限责任公司

山西聚信房地产估价有限公司

广西科正房地产土地资产评估咨询有限公司

宁夏明大房地产土地资产评估咨询有限公司

内蒙古科瑞房地产土地资产评估有限公司

浙江嘉华房地产土地资产评估咨询有限公司

河北嘉泽房地产评估有限公司

安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司

新疆德旺房地产估价事务所（有限公司）

巴州西域房地产价格评估事务所有限责任公司

伊犁鸿天房地产评估咨询有限责任公司

喀什天正房地产估价测量咨询有限公司

广东思远土地房地产评估咨询有限公司

辽宁中恒信土地房地产资产评估有限公司

兰州中瑞房地产咨询估价有限公司

山西琨仲房地产资产评估有限公司

湖北恒佳房地产评估有限公司

湖北九洲房地产评估经纪事务所（普通合伙）

宁波恒正房地产估价有限公司

苏州永联行土地房地产评估有限公司

天津市融信房地产土地资产评估有限公司

山东广泰土地房地产评估测绘有限公司

青岛东部土地房地产评估测绘顾问有限公司

连云港鸿锦房地产评估有限公司

常州新大陆资产评估有限公司

江苏苏北土地房地产评估咨询有限公司

辽宁蓝天房地产土地评估有限公司

江苏天元房地产土地与资产评估造价有限公司

中山市正大房地产评估有限公司

扬州中正房地产评估咨询有限公司

江苏跃龙土地房地产评估测绘有限公司

江苏永衡房地产土地资产评估有限公司

江苏中泰房地产土地评估有限公司

扫描下方二维码，关注作者公众号