别做梦了，先当好“二房东”再说：联合办公和长租公寓谁在裸泳？

猫头鹰日志（MalltoWin Log)

空间创业未半而中道崩殂，今尘嚣甚上，钱粮疲弊，此诚危急存亡之秋也。

2019-2-28

只有在退潮的时候，才知道谁在裸泳。

从2018年下半年开始，市场中裸泳的越来越多。长租公寓“阵亡了”，共享单车“跪下了”，共享办公“膝斩”了……风停了，被资本热捧的“共享”这只猪，啪的一声，摔在地上，疼得满地找牙嗷嗷叫。

然而，一切才刚刚开始。

联合办公：婴儿们的战争

与其说联合办公重新定义了一个新的行业，不如说重新定义了办公。

现在，80、90后的创意先锋们在职场中掌握着越来越多的话语权，相较于传统内向型的格子间，他们更喜欢自由舒适的外向型办公环境。在这一代人眼中，对平等、协作和创新的互联网时代精神有着深刻的理解，这也成为了“共享”得以在办公空间中发展的沃土。

这是数字化转型中办公物业的*趋势，资本下注自不必说，但脱离了盈利拿市梦率空讲估值必然谁也走不长久。

于是，“大吃小”的杀戮在这个行业还很孱弱的时候就开始了，因为资本枯竭的大限来了。

从2015年兴起到2016年爆发再到2017年的裂变，头部企业已然形成，王者PK战近在咫尺。加之双创政策的推动、资本的追捧和新成员纷纷的入局终于让联合办公在2018年开始了同质化的近身肉搏，以优客工场为代表的头部企业在行业内掀起了一波并购潮

“在一起，活下去”的抱团取暖，成为了联合办公2018年的重要形态。

然而，正当洗牌期后胜出的选手们摩拳擦掌准备进入新一轮的巅峰绝战时，战火规格却因为WeWork的一场全球“绞杀”而骤然升级。

2018年9月，WeWork首先在国际范围内开启全球“绞杀”，推出100%返佣的高佣金政策。不止向经纪人撒钱，当时融了44亿美金的WeWork还给租客撒钱。彭博社报道提到，如果租户从竞争对手处转租到WeWork里，签约超过一年的，*年租金五折。

而上海是WeWork中国对同行进行绞杀的*站，周期则从2018年的9月7号持续到2018年12月。WeWork中国迅速响应，在国内“对代理中介原本的15%的佣金比例一举提升至25%。如果客户扩租将给到10%的佣金，三年续租则能够收获3%的佣金。”

“赢家根本无需跑完全程，只需在半路饿死对手”，wework先发制人，没有留给国内联办品牌喘息的机会。头部选手响应了WeWork发起的挑战，国内共享办公工位单价直接被拖入低价区间竞争。

低价补贴战越打越热，越来越多的办公品牌被迫卷入这场“烧钱”游戏。2018年后半年，共享办公的单个工位价格近乎腰斩。一线城市定价普遍在2000-3500元/工位/月的产品，集体下调价格至1000-2000元/工位/月。

紧随其后的就是裁撤、倒闭、和融资膝斩。

2019年1月8日，深圳ibase原点空间被爆单方面解约，租户被“扫地出门”，空间被高价转让给WeWork，而母公司金地集团将砍掉联合办公这块烧钱的业务。1月9日，金地商置发布消息，宣布与WeWork达成合作协议，双方将联手打造创造者社区，首个落地合作项目是金地深圳威新软件园，位于深圳南山高新区科技园南区，预计于2019年下半年正式对外营业。

并且，在1月8日同天，软银资本原本计划投向WeWork的160亿美元突然下调至20亿美元。

2019年1月10日，氪空间总裁办向公司内部发布年会变动的通知，“决定取消与每个人息息相关的年终总结会议和年会庆典。”

紧接着就在新年伊始，网传2月13日氪空间开会决定关闭旗下6个点，共计3万平方的面积，之前签约的一些项目也被报撤出或和业主重新商谈租金条件，如上海吴中路项目，苏州协鑫等项目......

看不懂的长租公寓

长租公寓本不是什么新鲜业务，早年面向海外高管的服务式公寓就是雏形，它的回报率介乎于酒店和写字楼之间，很显然是一个不怎么赚钱的生意。

以成熟金融市场下的长租公寓为故事脚本，在房住不炒、租购同权等政策下，长租公寓市场如中了魔咒般高歌猛进。

缺乏低利率金融环境和规模之下二房东模式的运营低效，租金贷、房屋高空置率、甲醛超标等“黑天鹅”事件频发，长租公寓一下子“爆”了，市梦率的故事瞬间破灭。

2019年1月17日，爱上租被蛋壳公寓以两亿美元收购。爱上租曾是杭州长租公寓运营商霸主，在杭州市占率远高于自如及其他长租公寓品牌，2018年底，爱上租也被爆出与多位业主提前解约……

长租公寓运营商风险不断出现，主要原因在于盲目扩张和资金池违规运作。众多机构和资金不计成本抢房；同时，房租补贴战、挪用租户预付资金、诱导租户使用租金贷等不规范行为频发。“三角变四边”的租金贷成爆仓导火索。

实际上，长租公寓企业就是规模化的二房东，本质上是在赚取差价，主要是依靠服务、租金回笼投资，本身模式单一，同质化发展严重，盈利困难。行业企业较为普遍的存在资金链紧张的情况，难以通过银行等渠道获得资金，因此需要有金融的介入，当收益率只有2-3%的业务遇上8%以上的利率，爆掉那几乎就是早晚的事情。

“收缩”远没有结束

无论是联办入冬的哀叹还是长租公寓爆仓的人心惶惶，归根结底是由资本过热聚集带来的粗放式发展和同质化竞争。在资本的逼迫下，过去两年每一个奋进中的企业们都进入了“强扩张弱运营”的高速战线。

然而，在经济并未结束下滑态势的情况下，企业、创业投资热情不足，哪有那么多需求扩张，很多城市就连年轻人的新增工作机会都在下降，哪会有更多年轻人留下来租用长期空置的公寓，因为无钱消受。

需求下降纵然可怕，但*的问题还在于“打铁”的功夫不到位，自身不硬。资本驱动下，浮躁之气遍地，从产品、运营到融资处处透露着粗放和同质。

1、产品营销手段、运营模式同质化：同业之间竞争对手产品营销方案、运营模式依葫芦画瓢，极度相似。哪家推出一个新活动，不出一周对方也推出个类似的活动，没有新意。甚至为了争抢市场，不惜血本持续烧钱、过度投放。这在联合办公产品中体现的尤为明显。

2、产品融资模式同质化：大多数“共享”模式企业，没有找到产品的稳定盈利模式，依赖风投、融资或者金融产品解决现金流问题。一旦融资未果或者资金监管出错，则会快速面临资金流断裂，陷入运营困局，甚至被迫退出市场，停业破产。长租公寓的“租金贷”连续爆仓事件就很好的印证了这一点。

反之，就像wework这种获得巨额融资的头部企业，迅速把资本优势转化为业务优势，大势扩张疆土，在资本迅速往头部企业集中膨胀的环境下，给资本相对薄弱的同行予以致命低价“绞杀”，防止巨头对峙格局的出现。

3、服务管理同质化：大多数共享企业，在争向抢战市场时，却忽略了自身团队管理能力及服务管理能力的提升。几番明争暗斗下来，融资规模越来越大，融资频率越来越快，团队的成长速度、管理能力及企业的服务能力，远远落后于企业管理及市场的需求。甚至出现内部矛盾与冲突频发现象。

先当好“二房东”再说吧

留给各家的时间似乎已经不多了，想要活下去要么盈利，要么编一个更大的故事。

似乎WeWork选择去编一个更大的故事，他们把名字改成了the We Company，不仅仅是Work，还有居住、教育；按这个逻辑，未来还能讲一堆带We的共享故事。

但投资人显然已经对造梦失去了耐心，全球行业再认知，融资变得越来越困难，就连wework这种龙头老大也在“未来是否可期”的问号中被融资膝斩。

国内的龙头优客工场似乎依然把融资作为破解困局的手段，有消息说要去美国上市，或许这只能试试，或许对比WEWORK的疯狂估值，美国投资者更愿意相信中国企业的估值靠谱。

不过讲真，“共享”靠资本逻辑运作的时代已经结束了，没有了资本支撑的市场，盈利再次被摆到了核心诉求的位置上。

想要活下去，*步必然是放弃低效的人和空间。

保留优质区位，适当“瘦身”已不可避免。挥别资本化扩张，放大物业的区位优势价值，对于不能保证资金流的物业进行适当“”瘦身，控制成本输出，回归Location为先的地产逻辑。

说白了，空间生意还是地产生意，放弃做梦吧！

第二步，聚焦客户。与其总想着融资跑钱，不如好好想想创业者、小企业或者那些年轻租户们的诉求满足了吗？服务能力和口碑能提升吗？

要相信社群连接的力量，但先做好基本服务和口碑再说，你是租场地的不是保媒拉纤的。

第三步，搞好前两步的基础上，再去做价值重构。长租公寓和联合办公实际上都是存量地产时代的价值再释放，一个针对存量办公物业，一个针对存量住宅。其价值重构的主要途径是体验重构和连接重构。

体验重构并非是对原有体验模式的改进和延伸，而是对原有体验的彻底颠覆与重构，*的用户体验是用户用*少的动作来达到*的体验闭环；连接重构改变了服务的接收方、发送方以及服务提供方之间的连接范围、方式和成本。

物理空间是有限的，数据的运营是无限的，在数字化与空间行业越来越多融合的今天，共享空间的商业地产数字化运营也一直在路上。

结语

烧钱的时代过去了，是时候想一想怎么开源节流了。

商业与地产

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