威海即将开启旅居模式，老张侃房帮带您绕过那些防不胜防的“坑”「旅居地产篇」

来源：老张侃房帮发布时间：2019-02-28 00:00:00

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把一个在地产圈里还有信仰的灵魂

安放在自己身边

正文共2162字

春节的尾巴还影影绰绰，荣成的大天鹅已经开始为回迁做准备，它们是对气候*敏感的旅居者，而它们的离开也预示着威海将迎来另一批旅居者。

旅居讲究的是下沉式的享受当地的美好环境、体验当地的风土人情，居住时间上一般能达到一个季度甚至更久，对威海来说一般能持续整个夏秋季节，因而不但对海景资源有要求，对居住的质量也有要求，旅居之地无异于寄托了诗与远方的另一个家。

今天我们就来分析一下购买旅居地产的几种方法、在购买过程中需要注意的问题以及可能遇到的陷阱等等。

异地购房首先要了解的自然是购房政策。

威海是限售不限购，而且限售范围非常有限，仅控制在主城区：“非本市户籍居民家庭在环翠区环翠楼、竹岛、鲸园街道办事处,高区怡园、田和街道办事处,经区皇冠、凤林、西苑街道办事处范围内购买的新建商品住房和二手住房，需取得不动产权属证书满3年后方可上市交易。”威海的旅居地产主要集中在海景资源丰富的荣成地区、南海新区，因此这条限售也是影响不大。

此外，非本市户籍无法使用公积金贷款。其他方面跟本地人并没有区别。

外地人到威海购房的方式主要有两种：参加看房团和自驾

看房团大体有两类，一是开发商跟旅行社或者媒体合作，以低价旅游为噱头，吸引外地人来威看房。这种方式一般很好辨别：低廉的旅费甚至没有旅费，就可以到威海两日游或者三日游，当然游的主要是售楼处，辅之以海边。

这种方式对开发商来说成本较高，但是由于参团人员多有贪便宜者，只为旅游不为看房，所以成交量很低，效果很差，已渐渐为开发商所舍弃。

再有一类就是专门的看房团，开发商在外地设立城市展厅、外销摊点或者派遣专业的外销人员到外地宣传、寻找客户，这样的看房团效果就很明显。

跟随看房团，省时省力，优点明显，但它的缺点同样也很明显：你只能看到对方想让你看到的东西，只能听到对方想让你听到的话，而且大多数情况下你根本无法判断这里面有几分真几分假。

在这种情况下，就有可能出现虚报价格的问题，出现入住之后才发现配套不齐全：买个菜要驱车十公里；距离医院确实是两公里，但他指的是地图上的直线距离……，当初销售人员口中的规划都是满嘴圈地跑马：高铁什么时候建还没确定、通往的那个城市跟自己的原住地无关；说好的公园变成了工厂……，甚至还有可能掉入陷阱：房屋产权存在问题。

这都是因为买房虽然是一件大事，但也是一种消费行为，它跟所有的购买行为一样，会受到当时当地氛围的影响，产生冲动消费。开发商更是深谙此道，会利用种种手段诱导客户交定金，制造紧张的购房气氛，*常见的营造销售氛围的手段就是某某先生喜获某某房，鼓声敲响音乐喜庆礼花从天而降所有销售人员一起鼓掌，购房的心里莫名地就紧张了起来，仿佛好东西被人抢走了，自己要吃亏了。

综上所述，跟随看房团买房*的是自己通过可以利用的渠道，对将要考察的项目有一定的了解再参加。例如，威海规划局网站可以找到相关区域的详细规划，威海住建局的网站上可以查到商品房预售许可，可以查到楼盘项目公示，已经网签的数据在这一栏都可以看到，起码对这个楼盘的销售情况有一个大概的了解，就不至于干瞪着眼看对方可能存在猫腻的“已售”“已售”“已售”。

自驾看房的劣势就是耗时耗力，而且很有可能大半时间都在做无用功。但是优点也很明显，可以实地考察，多家对比，从附近住*中了解到更准确更详实的情况。想要了解入住率，就晚上去看看亮灯情况；想要了解生活配套，就开着车在周边转一圈；若是看中了某个成熟的小区，还可以直接找个业主，给对方一个红包，往业主群里发个购房信息，省了中介那一环，自己和卖方直接谈。

自驾看房想要提高效率，*是在本地有认识的亲朋好友，帮忙推荐介绍，另一个途径就是中介，威海房产中介很多，车站前就总是有一小撮一小撮分发卖房广告的，公交站牌的广告栏也是大片的售楼信息，而且很多人手中的房源遍布各区各市，可以带着你跑遍威海。

关于砍价。

无论哪里的购房者，对售楼人员对中介都天然地没有好感，一方面是，房价高昂，对任何人来说都不轻松，但又有此需要，不得不买，另一方面就是，我国的房地产市场存在着巨大的缺陷：住房资源信息不透明、无法共享。

举例来说，一个房主要卖房，他会告诉中介自己想要出售的价位，然后剩下的事情就全部交给中介去办理，这样一来，房子的底价只有房主和中介知道，中介为了谋利就会尽量高价卖出，完全得不到相关信息的购房者则处于这个买卖链条的*底端，成了彻彻底底的弱势群体。

两方面原因加诸于身，购房者便很容易就把火气发泄在中介、售楼人员身上。

话虽如此，但当前的商品房市场就是这样，我们也只能在极为有限的空间里尽量为自己争取更多的利益。

首先，我们要清楚，销售人员、中介人员也只是在履行自己的工作职责，他们的所作所为无可厚非。而且，并不是所有的销售人员中介人员都是不择手段钻营之辈，跟所有的行业一样，只是个别不良人员的行为扰乱了整个市场，大部分的销售人员都是在合情合理的前提下进行正常的销售行为，但是因为买房兹事体大，一桩不良销售带来的负面影响也就更大，这种渲染效果使得整个行业受损，也严重损伤了销售人员和买房者之间的信任。

通常情况下，面对外地客户的外销楼盘比市里面对本地客户的楼盘给予销售人员的报酬更高，这是因为外销需要长期出差，不断拓展客户群体，对工作人员的要求更高，工作也更辛苦压力更大。

再一个问题是，很多人会想当然地认为自己进售楼处买房，比跟着中介要便宜。但实际上，这就跟你在专卖店买苹果手机和在商场柜台买苹果手机的区别是一样的，同样的东西，专卖店的售价高，因为它还有店铺成本服务成本。售楼处本身就有建造费用、沙盘区位图样板间费用、装修成本乃至你享受到的饮料点心工作人员的服务等；所有这些费用，中介都是没有的，此外，中介帮开发商卖房子，还能从开发商那里拿到一定的佣金，为了促成交易，很多中介都愿意主动让利，比如说开发商给他一千，他让出来五百给客户，虽然赚得少，但还是有赚头。售楼处的房价则是把所有装修服务成本乃至中介费用统统都算在里面，销售人员自己并没有什么让利空间，除非你认识大老板，否则是很难拿到更优惠的价格。

看到这里，很多人一定会嗤之以鼻，认为我就是个给自己打广告的中介，还好老张侃房帮只侃房不卖房。