突发！房地产税还未落地，空置税又要到来？

今天（3月12日），香港日报爆料，政府已经大致完成一手房空置税草拟法案，准备下月提交立法会讨论。

一波未平一波又起，刚刚两会讨论房地产税立法的事情，这厢还没结束，香港又做起了表率要讨论空置税了。

关于房地产税立法的事情，整个圈子都传的特别厉害，其实关于房地产税这个事情，各方的意见都很多，也是大家比较喜欢讨论的话题，我也讨论一下自己的看法，供大家交流。

首先，我看了一下两位领导的文字实录，说的都是房地产税和房地产税立法的事，这个房地产税和房产税还是有一些区别的。通俗一点来说，房地产税是包含了和房子、土地经营过程中所有涉及到的税，而房产税才是持有房产交的税。

很多朋友期盼的那个是房产税，虽然两会中没有具体提到房产税，我们就权当是房产税正在稳步推进吧。

另外我看到文中的措辞是“集中力量落实好党中央确立的重大立法事项，包括*********等立法调研、起草”，我们来分析下句子的主干，刨除掉修饰成分之后，就是落实好立法事项。是立法事项，不是完成立法本身，就是后面说的调研、起草等工作。这是立法的*个步骤，国家肯定是要稳步推进的，这个无可厚非，没毛病。只是这一次说的确保要完成的是立法的*个步骤，调研、起草等工作。

不过既然聊起了房产税，就不抠这些字眼了，说说我个人的想法吧。毕竟还没有出来，我们只能是臆测，所以下面的内容都是我个人的主观意见，大家可以交流。这个毕竟是财税系统的事情，我也不能妄议。所以我只能是站在一个地产从业者的角度去讨论，也应该会存在一些不正确的地方。

有很多朋友可能非常盼望房产税的到来，让炒房者多交税。可是国家多一个税种，整个社会的成本就增加一些，就算你不交税，也会把相应的成本传导到你这里。本来现在韭菜生长就不易，为何还要期盼再来一把镰刀？

下面通过几个问题，来说说我自己的想法，说错的可以评论区交流。

01	房产税征收是否合理？

按照我们现行的规定，政府征地以后把国有土地出让给开发商，期限是70年，其实说到底还是一个长期租赁关系。那么问题来了，开发商和业主都不是真正的主人，开发商卖给业主以后，业主也只是临时的主人。在开发、销售过程中开发商已经交了一轮税了，作为业主的我们也缴纳过契税了，而房子只是临时租赁给我们的，为何又要在此基础上再次征税？

看重庆和上海的房产税就是按照总价征收的，但是房屋总价里，有相当大一部分是土地款。房子确实是业主的，但是土地是租来的，已经交过了土地出让金，而且交易环节也给了契税，还要征一次税，这个是否合理？

如果说要这样征税，那么也要把产权（包括房子和土地）这个事给百姓交待清楚了，那这个产权期限需要一个特别明确的解决办法，这个可能也是立法过程中要说明的。

02

为何要征房产税？

今年政府报告中说的更多的是减税降费，给整个社会减少负担，增加社会的经济活力。那么为何还要增加一个税种呢？

个人猜测政府征税的初衷就是大概率预见到未来的土地财政会不可持续，急需另一个税种来替代其中的缺额，那么政府将逐步减少对土地财政的依赖。

之前也有很多人把房价的上涨归结为政府特别依赖土地财政，那么减少对土地财政的依赖，是否可以是房价下跌呢？

我个人以为，任何无法影响供需关系的政策，都很难影响市场价格。假如城市化进程还没结束，但是政府不太依赖土地财政了，那么可能出让土地可能也不会那么积极，或者没有太多的土地可供出让，市场的供应量还是减少的，价格会不会下行？

但是城市化进程接近尾声，这个供需关系就会发生变化，有没有这些税，市场价格都会是一个新常态。

再从另一个角度来看，假设拍卖一块土地楼面价1万，市场房价卖3万。然后有一天政府出让一块土地，楼盘价只要5000，但是市场价没有变化，开发商会按照1.5万来卖么？显然不会。

美国从1940年到2006年的地产大周期走了67年，美国政府拥有的土地只有38%，剩下的都是私人土地和保留地。即使土地环节没有被限制，而且一直都有房产税，房价还是一直在上涨。

整个美国平均房价在这67年当中从没出现过连续两年停涨的现象，背后都是城市化进程的推动。人口涌入城市，城市住房稀缺，价格才一步步涨高，这是其一；第二个原因就是美国的经济一直强劲，整个社会流转的货币大幅度增加；第三个就是金融政策，货币政策太过宽松，整个社会的杠杆率在后期高得惊人。

03

如何征收房产税？

未来的某一天，房产税要开始征收了，那么中国体量这么大的一个国家，如何来收这个税呢？每家每户自觉上报，还是在房屋交易环节一次性缴清？

这个群众的自觉性有待考验啊，目前暂行的办法就是会收取滞纳金，长期拖欠的可以从银行账户直接划取，但是这个催缴工作和征税成本也是蛮大的。

04	全国统一征收房产税么？

房产税是地方税，一定是分城施策的，每个城市的征税方式和征税力度肯定是不同的。介于全国各地的情况差异太大，可能不同城市的政策也会千差万别。就像重庆和上海的房产税也是差别蛮大的，但其实征税的力度并不是很大，还是比较和风细雨的。

国家中心城市的物业是高度稀缺的，也是非常好的税基，但是征收力度还是如此轻柔，那么其他城市的征收力度也不会强到哪里去。

另外，现在这么多城市抢人大战，有人才有税，在这个背景下，对征税的方式和力度都会谨慎考虑。*后我再瞎猜一下，小城市或者人口流失严重的小地方，可能不会征收这个税。（纯瞎猜）在国家的细则出台之前，所有的风言风语都是瞎猜，没有任何根据，包括我写的。

05	上海和重庆的房产税是怎么样的？

重庆房产税的征收对象为个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住房、在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房。

1.独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%。

2.在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%。

重庆的有点意思，明明是按套内面积计价，但是征税的标准写的却是建面交易单价。主要征的税就是独栋住宅和房价高于主城九区平均价格2倍以上的房子，就是高档住宅税。另一个征税的就是三无人员的房产，就是打击外地人投资炒房的税。通常的税率就是总价的千分之五，100万的房产一年5000元。（前提是符合征税标准，高档住宅也有100平米的免征面积）

上海的房产税征收标准有别于重庆：

1、上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)。

2、非上海市居民家庭在上海市新购的住房。

上海市房产税征收标准：

1. 免征点：60平方米/人

2.税率：房产税按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳，适用税率0.6%。对住房每平方米市场交易价格低于当地上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%。

3.房产税征收标准计算公式：上海应税住房年应纳房产税税额(元)=新购住房应征税的面积(建筑面积)×新购住房单价(或核定的计税价格)×70%×税率。

上海是2011年以后新购买的房子才征税，而且买的是首套也不征税，另外征税的也是对外地人购房征税。正常来说两口之家有120平米的免征面积，三口之家就有180平米的免征面积了。

重庆的房产税算是富人税，而不是普遍的财产税，税基较小。上海的看上去更加像房产税，但是也是对一些新购住房，和非本地人的购房征税，而且价格在平均价格两倍之下的住房税率还要低一档，某种意义上也是富人税。对于其他城市的房产税的征收力度也能想象到，毕竟房产税的出台，牵扯的方方面面太多，应该会非常谨慎的出台细则和把握征收力度。

那么，如果有一天全国人民真的要喜迎房产税了，市场会不会有冲击？肯定的说，有。具体会如何影响市场，我们下回再聊。

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总编 | 夏侯俊杰 作者 | 老罗

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