调控倒逼市场转型 2019年旭辉打响二三线城市保卫战 | 年报季

一线城市进入经营持有阶段，不适合做规模；二线、强三线的市场销售是*的；三、四、五线在未来几年城市化率*快

3个月前，林中在中城联盟论坛上就道出了自己对城市的价值判断

今年，二三线城市将是旭辉实现1900亿销售目标的重要战场

文丨李莉

“房地产未来的主战场在二线和准二线以及强三线，这肯定是未来的主战场。”3月14日，旭辉控股年度业绩发布会上，旭辉集团执行总裁陈东彪的表述透露了旭辉未来的城市布局重心。

与以往旭辉集团总裁林峰亲自介绍集团业绩不同，这一次林峰以“担心大家审美疲劳”为由把介绍集团业绩的任务交给了陈东彪。

2018年旭辉合约销售1520亿元，完成了年初制定的1400亿销售目标。2019年，旭辉把全年销售目标定在了1900亿，同比上升25%。

据陈东彪介绍，2019年全年旭辉可销售货值达3500亿。也就是说，2019年全年，旭辉的去化率仅需55%便可完成全年目标。

对此，有业内人士评价认为：“相比于2017年、2018年的96%、46%的销售增速，旭辉有意在2019年放慢步伐，销售目标相对‘保守’。”

发布会现场，地产壹线也注意到，旭辉2018年的年度业绩会主题为“高质量发展、均好中加速”。半年多前，2018中期业绩会时主题还是“稳中求进 蓄势待发”。

转换跑道：从一二线到二三线 旭辉三四线拿地远超过去五年

2012年11月23日，旭辉在香港主板整体上市（股票代码00884.HK），从此之后旭辉进入了高速发展阶段，从区域布局来看，旭辉更多偏向于一二线城市。

据CRIC统计，2012年至2017年期间，旭辉集团新增土储面积大部分都在一二线城市，其中三四线城市的占比一直都在20%以内。

2017年业绩会上，旭辉董事长林中也曾对媒体表示，未来旭辉将继续布局一二线城市，以及一线城市的卫星城市和强三线城市。

2018年，旭辉土储新进入15城，新增93幅地块，补充货值超2200亿。但其中一二线城市的新增土储面积占比降至48%，三四线城市新增土储面积占比反超一二线达到52%的高位，三四线城市新增土储面积远超过去五年。

从旭辉2019年全年可销售的货值分布来看，目前一二线准二线的可销售货值占比仍有87%，但是再过几年，新增的三四线土储推向市场，或将影响旭辉集体的整体区域销售重心。

对于2019年土地储备策略，旭辉董事长林中表示，2019年公司将继续把握土地市场窗口机会，把握城市分化和市场轮动的投资机会，增加在二线、强三线城市的土地储备，进一步优化土储结构，增加项目权益比重。

对此，业内分析人士认为：“这种拿地策略其实是大大降低了目前一二线城市的大幅限价对于集团业务的影响，在一定程度上有利于集团未来的业绩增长。然而，旭辉在三四线城市的布局略晚，已经错失了这一轮三四线城市的大部分红利。”

调整目标：从5年增长617%到“均好发展”

CRIC数据显示，2014-2018年间，旭辉从2014年年度销售212亿元增长到2018年的1520亿元，5年累计增长高达617%。

其中，2017年是旭辉增长*快的一年，增速达96%。当年，旭辉迈入千亿俱乐部，并提出了5年冲击3000亿的销售目标。

然而仅仅只是1年多以后，旭辉的发展理念就变成了“均好发展”。对此，旭辉董事长林中认为，房地产市场已进入“平稳增长，低频波动，震荡上升”的新长周期。

事实上，自2018年下半年开始，政策调控的效果开始显现，市场预期下滑、行业增速放缓。

机构数据显示，龙头房企近三年销售增速明显放缓。

以碧桂园万科和恒大的销售规模及同比增幅来看，他们也主动进行了战略调整、销售增速放缓。预计未来这三家房企都将以追求有质量增长为主，销售规模也会延续2018年的发展趋势，维持平稳增长。

对此，旭辉集团总裁林峰表示：“这整个氛围和去年的调控有关，整个市场的温度还是取决于政府的供地和调控。”

据了解，旭辉在高速扩张的过程中，大量的合作起到了很大的作用。

旭辉近年来销售额排名持续上升，但流量金额排名比权益金额排名靠前，据CRIC数据统计，2018年旭辉流量金额1625.2亿，权益金额861.4亿元，权益金额/流量金额比为53%。

“合作是把双刃剑，长期销售权益比例太低，会影响到企业总资产规模指标和营收指标的增长，而销售规模与资产规模不匹配，可能降低外界资本对企业的前景预期。因此，未来，旭辉还需要进一步落实增权益的策略，增加企业项目的权益比例。” CRIC分析师称。

2018年初，旭辉曾提出要增权益，新增项目权益比例虽然加大，但2018年末企业总土地储备的权益比例依然在下降。

林峰认为2018年并非拿地的好时机，但旭辉有充足的库存，2019年旭辉将把握土地市场窗口机会，进一步优化土储结构，增加项目权益比重，提高利润率。

截至2018年底，旭辉共有土地储备4120万平方米，货值约为8000亿元。*新资料显示，2019年前两个月，旭辉还先后在苏州、天津等地获取多幅优质土地资源，平均权益比更高达90%，未来将帮助旭辉有效提升销售权益占比。

维持稳健：融资成本较低 境内外评级机构展望均为稳定或正面

2018年旭辉实现营业收入424亿元，同比上升了33%，毛利率、净利率、归母净利率分别为25%、17%和14%，剔除并表影响旭辉的毛利率达34.7%，较17年提升5个百分点，核心净利润率也维持在13.1%的高位，同比上升0.3个百分点。

与此同时，2018年期末综合融资成本5.8%，净负债率67.2%，较中期下降近5个百分点，持有现金446亿。

总体来说，旭辉的负债率保持在行业相对较低水平，财务结构相对优化，持有现金充裕。跟其他企业相比，旭辉的融资成本也处于一个较低的水平，体现了企业较为不错的融资能力。

2018年，旭辉维持了境内AAA、境外BB的评级，展望均为稳定或正面。

新增业态：永升物业成功分拆上市领寓已达5万间规模

2018年12月19日，旭辉旗下永升生活服务集团有限公司在旭辉上海总部召开媒体见面会。永升物业于2002年成立，于2018年12月17日在港交所主板上市，目前已进入行业前20强，是旭辉旗下孵化的首家上市公司。

截至2019年3月14日，永升生活服务收盘2.67元，总市值41亿在243家行业港股上市企业中排111名。

长租公寓业务方面，目前旭辉旗下长租公寓领寓管理规模为5万间，位居行业第三名。

“我们的长租公寓追求的是轻重结合，今年纯轻资产的长租公寓压力会比较大；但我们有自持、有联合基金共同参与的，还有市场上的租赁经营管理的，还有委托管理”林峰称。

据其透露，预估2019年旭辉领寓将会完成A轮募资。

数据显示，旭辉旗下的“领寓”目前已经完成了全国华北、华东、华中、华南、西南5大区域20个城市的布局。

据了解，旭辉领寓计划将于2021年达到20万间的规模，并且独立分拆上市。

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