一周问答 | 今年究竟应该买房还是投资股市？三四线城市出现分化了吗？

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Q1.

网友隼打怪：新闻上说，华为员工卖房抄底A股，那今年究竟应该买房还是投资股市？猪年春节过后，A股站上3000点，两市成交屡破万亿。近期，尽管指数回调，但市场趋势尚好。反观楼市明显回调了，1-2月重点城市新房成交下跌近5成，龙头开发商开年销售普遍下跌30%左右，热点城市新房库存普遍超过12个月，二手房价普遍下跌。您觉得应该怎么操作？

丁祖昱答：卖房炒股的逻辑，无非是用卖房的钱作为本金，去获得股票上涨的收益。但是，股市的风险和不确定性远远高于楼市，一般人很难驾驭，再说牛市走势还未确立，目前这个时间点去卖房炒股很有可能得不偿失。即使对自己炒股水平很自信，一定要卖房炒股，也要看这房子是自住还是投资性富余用房，千万别卖掉自住用房去炒股。

Q2.

网友Martin-92：老师，2018年末不少城市出现土地流拍，加上政策调控，还有一些中小房地产商没法融资借贷。这种情况下，您觉得2019年真的会出现任志强先生说的那种，整个2019年可能会出现的房荒吗？

丁祖昱答在“房住不炒”的总基调下，今年楼市不会出现明显的大涨大跌，市场还是以稳为主。所以会不会出现“房荒”，我个人认为不必担心，毕竟出现“房荒”“有钱买不到房”等与楼市调控基调并不相符。目前房企拿地谨慎、开工率低的现象的确存在，但并不意味着“无房可售”，房企自身存货还很多，且供给侧仍有很多操作空间。即便是2019年市场供货相对以往偏紧，房价也不会报复性上涨。

Q3.

网友罗宾：老师，和其他强二线城市相比（如郑州或成都），投资苏州买房会有更高的收益吗？毕竟苏州房价已经很高了。我担心以后是强省会时代，苏州会逐渐没落下去，房价涨幅也跑不赢强省会城市。您给分析一下呗！

丁祖昱答：首先，苏州不会没落下去。我国沿海省份除了省会之外，一般都会有一个特别强的近海城市，如辽宁大连，山东青岛，江苏苏州，浙江宁波，福州厦门（泉州）等。而临近上海的苏州，更是受到了一线城市生产要素辐射的利好，在技术、资本、人才等方面都有得天独厚的优势。在很多方面，苏州的区位发展优势是好于南京的，比如长三角一体化的G60科创通道，就包括了苏州，但不包括南京。结合统计数据来看，苏州的生产总值，人均收入等各项指标，也都一直好于南京。

第二，房价方面，至少和省会南京相比，目前苏州房价还不算特别高，居民购房压力是低于南京的。但是在因城施策全面落地的情况下，目前大中城市房价大幅上涨的可能性都很小，无论是苏州，郑州还是西安，房价波动都会受到严格限制。长远发展角度而言，影响房价变动的*要素始终是居民收入水平。就房价收入比来看，目前苏州居民购房支付能力比西安强20%左右，整体来看也是苏州房价更具上涨动力。

Q4.

网友佰道乾汇-蔡祥：对于长租公寓的未来市场，有何看法？

丁祖昱答：未来长租公寓呈现四大趋势：

*，行业管理规则将更加规范化。目前行业发展中出现野蛮扩张、经营管理混乱、侵害租客合法权益等问题，未来住房租赁市场监管制度将更加健全，相关部门职责分工更加明确。

第二，市场化是长租公寓未来的主要经营模式。目前各地政府鼓励各房企、经纪机构等参与租赁市场的建设。因此可以预见，未来租赁市场将会形成以市场化供给为主，政府保障性供应为辅，但两者共存共生的市场格局。

第三，行业未来仍将延续整合趋势，集中度会将一步升高。租赁行业目前正处于规模快速扩张阶段，未来还将经历比拼盈利能力和并购潮集中度提升两大阶段。

第四，轻资产运营模式将会是长租公寓未来发力点。通过优秀的运营管理输出，其前期沉淀资金相对少，可以在短时间内快速开拓市场。此外随着租约价值逐步被认识，轻资产模式的公寓公司可以通过发行ABS产品让渡租金收益权来获得融资。

Q5.

21世纪经济报道记者：想问丁总，目前三四线城市出现分化了吗？

丁祖昱答：目前三四线分化严重，从统计局数据来看，东部销售下滑显著，中部城市微降，西部地区同比依然显著增长，这也是本轮市场热点传导的具体表现。当然实际情况目前中西部三四线城市市场也迅速进入了调整，统计数据有所滞后。相对来说，人口流入明显、产业支撑良好、购买力水平较高的长三角、珠三角的三四线城市市场明显要比其他地区好很多！