新玄武决战河西南！新老房价对冲！接下来……

作者：令狐喵| 编辑：令狐喵

河西开盘潮说来就买！2个*后，我知道，你们要陆续开始参与一场数百亿的大生意了！希望大家都有好运，先给大家转发个锦鲤！

不过这次开盘的组合甚为有趣，河西南PK新玄武，恰好又是两个鄙视链的对弈，是你，你会选谁？

据说在河西意向群里，新玄武一致遭到了diss；相反，在新玄武意向群里，河西却遭到了奚落……

NO.1|壹

今天，新玄武板块纯新盘星河天赋进行登记，验资120万，冻结两天，将推出1、2号楼共142套房源，销许均价约3.9万/平，户型面积103-143㎡。

星河天赋开盘信息：

加推楼栋：1、2号楼；

加推户型：103-143㎡；

销许均价：约3.9万/㎡；

*比例：*3成；

验资金额：120万（冻结2天）；

报名时间：3月19日9点-3月20日9点。

星河天赋，前身是星河G101地块，2017年2月拿地，楼面地价3万元/平，现房销售，2019年3月首开，毛坯均价批到了3.9万/平。

对于这个高价地项目，有两点值得注意：

*是，前期项目虽然拿地价3万元/平，加上两年的融资成本，按照实际地价来看，这个一期项目肯定是不赚钱的，但是后期又底价拿下了G16地块，为商办商住和科研设计用地，总价40.8亿元，综合楼面地价12789元/㎡。整体来说，地价有了一些平衡。

第二是，星河天赋以毛坯3.9万/平的价格获批，相比于新玄武开山鼻祖中海玄武公馆精装整体3.9万/平的价格来说，还是给了这幅高价地一定空间的。

可以说，从某种程度上可以理解为，新玄武板块的购房门槛已经上升了。

星河天赋的优势在于：

1、玄武区，这是*号黄字招牌，算是能站在鄙视链上方了。

2、紧邻南师附小分校和科利华*分校，双学区规制，还有星河WORLD自带幼儿园，规划新建*2所、*6所、幼儿园15所，形成全龄化教育体系。

3、双地铁，未来6号线和9号线都经过项目。

4、现房发售，首开房源交付时间预计在2019年中下旬，毛坯交付。

5、小区景观等综合品质不错，逼格满满，是既中海玄武公馆之后，新玄武的另一大标杆项目。

星河天赋的劣势在于：

1、相对于周边二手房，倒挂不明显，总价不算低。

目前可以参考的是中海玄武公馆，精装二手房4万多。星河天赋均价在3.9万/平左右，总价在400万-500多万了，具有一定门槛，但**可以3成。

2、周围改造，尚且需要时间。

就目前的开发进度来看，虽然主要工业生产用地已经基本清空，但片区内整体路网还没成型，其景观大道丹霞路，暂时也没有动静。

再比如，举头望去，电线杆子不少。可能这也是作为“主城”的代价吧！

3、可腾挪空间不算太大，地盘略微受限。

据相关消息称，未来一两年内，板块内将有32幅地块出让，各类性质土地42宗，总用地1340亩。其中商业用地5宗，商务用地14宗，研用地10宗，商住用地8宗，住宅用地5宗。

新玄武板块从一出生开始就处于繁华中，所以能够施展的空间其实从一开始就注定了，这也是正常的情况。

意向客户：以板块内的地缘改善客为主，自住为主。既然是自住，就买自己能够承受的价格和范围的户型即可。

星河WORLD的一期的星河天赋，规划打造5栋住宅，包括3栋小高层、1栋高层和1栋洋房，共478套。户型上，一期产品包括有103-127㎡的适三房及136-143㎡的四房，全部采用双卫设计。

户型图：

一言以蔽之，双地铁、双学区，毛坯3.9万，其实也可以接受。

NO.2|贰

绿地华侨城海珀滨江和升龙天汇，很多人在纠结，我倒觉得纠结啥没意义，这两个盘买它的人的主要思路，还是在于倒挂嘛！

河西南*近的成交行情已经筑底反弹，鲁能公馆4.2万/平以下的房源几乎没了，去年年底倒是偶尔会出现，海峡城价格也出现上扬，而之前出货价格高的五矿、升龙、佳兆业等，逐步朝着高位回暖。

所以这两个盘，*的优势——倒挂。

假使3.5万/平单价购置1套155平房源，总价540万左右，二手房按照4.5万/平来计算，每平方可以赚1万/平，这笔生意大家算算。

如果说要找出劣势，主要是交付时间比较晚，要到2021年，算上3年限售，需要卡在手中5-6年时间，这对于资金实力有一定要求，大家对于杠杆还是要有一定的准备。

我们群里也有很多群友表示，想要等华新城，我觉得不要等了，如果能摇上，就买吧！

如果有绿地的钱，两个肯定都要报上，如果只有一个升龙的钱，那肯定只能报升龙了，如果真的运气足够好，两个都摇上了，到时候再纠结不迟。【选择困难症可以加汇大人微信：huidaren777进我们河西开盘群进行综合分析】

绿地华侨城海珀滨江即将收官！均价3万5，*后186套！据了解，项目验资金额430万，*8成，今天登记！

绿地华侨城海珀滨江收官加推信息：

加推楼栋：22、25号楼；

加推面积：155㎡、180㎡、230㎡；

预计均价：3.5万/㎡；

*比例：8成；

验资金额：430万；

报名时间：3月19日9点-3月20日9点；

报名方式：网上报名，登陆“绿地江苏V南京”公众号（冻结2天）

据了解，项目*后一批房源仅有155、180、220三个面积段，按照8成的*、3万5的均价来计算，155、180、220平（实际测量面积约为230平）三种户型，分别需要准备434万、504万、644万*款。

户型图

155㎡四房↓↓↓

180㎡四房↓↓↓

220㎡J户型

220㎡J1户型

升龙天汇324套房源销许，均价3万5！验资金额250万，*8成，今天登记！

升龙天汇加推信息

加推楼栋：四期1、2、3楼，共323套房源；

加推户型：95㎡、105㎡、120㎡、132㎡、145㎡、150㎡；

预计均价：3.5万/㎡；

*比例：8成；

验资金额：250万（冻结2天）

报名时间：3月19日9点-3月20日9点；

报名方式：关注“南京升龙”（微信公众号：njshenglong）

升龙天汇项目四期共规划580套精装房源，推出全新户型面积为95、105、120、130、145、155㎡。

需要提出的是，前期项目*小户型为86㎡，此次则为95㎡，按照限价计算，两者相差超30万元。不过即使这样，目前95㎡依旧是入驻河西南的*门槛线。

户型图

户型95㎡

户型105㎡

户型120㎡

户型132㎡

户型145㎡

户型150㎡

如果你是纯改善，想买150平或以上户型，其实我是建议可以买绿地，绿地处于鱼背位置，路网宽度、居住舒适度、未来商业规划略强于升龙天汇所在的双闸一带。鱼嘴一带也规划有CBD和高楼，逼格还是挺高的。

但绿地*后这2栋靠着扬子江大道，可能会有一定的噪音。

而如果即将有入学需求，那买升龙天汇可能会更适合你。

不过得强调的是，这批房源得房率并不是太高，河西南偷面积的时候已经一去不复返。

如升龙天汇此次推出的*小户型95平，购房总价上扬了30万，但实际得房面积和前期的86平差不多。

另外，绿地的交房时间要晚于升龙半年左右。

总之，能摇到+适合自己，才是*的买房攻略。

NO.3|叁

其实，这次让新玄武和河西南一起来开盘，从某种层面来看，也是一种新旧冲击呢，是全新价格和老的价格的一种对弈。

在河西南，河西金茂府假装在沉睡，葛洲坝南京中国府据说价格要报到6.5万/平，不过被开发商辟谣了，物价局还没批。

而开发商方面表示：葛洲坝南京中国府的价格目前公司还没确定，因为不管怎样，按照目前的政策，还是要看政府*后审批的价格。至于项目的开盘时间，2019年有上市的可能。

“中国府”是葛洲坝地产体系中*端的产品，规划显示，项目由5栋19-29层的高层组成，户型为190㎡、230㎡、290㎡，还有少量顶层带泳池、底跃带庭院的更大户型，精装交付，结合45213元/㎡的楼面价以及产品类型，价格冲6万不是没有可能。

不过我们觉得，给6.5万/平，开发商还真不一定愿意开盘呢！

绿地华侨城海珀滨江这批房源开完之后，华侨城还储备了一块更靠江的地块，从资源属性上来看，可能比海珀更高规格，这或许意味着价格更高。

日前，南京市规划局发布了华侨城河西项目G、H地块规划设计方案。该项目为华侨城G61地块的三期，前两期由绿地打造海珀滨江，三期由华侨城自己打造，总共13栋住宅。

其中，G地块总建筑面积约10.7万㎡，地上约7.2万㎡，包含一栋商业、部分低层街区式商业及4栋16F住宅；H地块总建筑面积约19.2万㎡，地上约14.3万㎡，包含9栋住宅。

有消息称，如果工程进度赶得上的话，华侨城G/H地块或将于今年下半年上市。

（三期效果图）

河西南鱼嘴G97地块是一个巨无霸地块，囊括了大型城市综合体、超高层*级写字楼及住宅，将由金茂、华润置地、平安不动产共同开发。

地块中的住宅部分由金茂和华润分别打造，各10栋，分别独立销售，类似于江北核心区绿地海悦和扬子江金茂悦的关系。

具体划分，鱼嘴G97地块共分A、B、C、D、E、F、G、H、I、J、K、L、M等13个地块；其中B、C、D、F、G地块将由华润主要负责，H、I地块由金茂打造。

从户型和套数来看，两盘*小面积为华润鱼嘴地块的99㎡，*为鱼嘴金茂悦的179㎡户型，并没有突破绿地华侨城海珀滨江的230㎡面积。

至于价格，路边社消息传言，两家或将突破限价，但具体还要看获批情况。

鱼嘴金茂悦H地块将设置5栋24层住宅，居住用户288户；I 为5栋17层住宅，居住用户340户，整体绿化率约为35%，合计628套，户型共7种，分别是：104㎡、122㎡、127㎡、143㎡、179㎡，为全三房设计。

（鱼嘴金茂悦）

而华润鱼嘴地块户型共5种，分别是99、118、138、143、168㎡，和鱼嘴金茂悦有差异。

（华润鱼嘴地块）

其中，G地块为二类居住用地，将建成6栋住宅（17-32层）和5栋底层配套；F地块为商住混合用地，将建成4栋住宅（33层）和5栋低层配套。

其中G1、G3号楼17层，G2、G4号楼31层，G5、G6号楼32层；I2-I5号楼为17层，H6-H10号楼为24层。

从售楼处进度来看，金茂悦售楼处已建好，具备了开放的条件，*快或将在金三银四公开，里面已经有人值班，但并未对外开放。

这两盘，就是不随意出牌，他们到底想干嘛？

要说没有价格方面的图谋，我是不信的，现在江北核心区都嚷嚷着要破3.1万/平呢！

NO.4|肆

*后，预祝大家参与了这几百亿的生意后都能成功分成！六朝汇楼市在这里期待听到你们的好消息！听说，转发此条微信的人更幸运哦~

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