世说 | 启德退地，中资香港买地“断片”史

高银金融退掉了上个月竞得的启德地块。

启德向来是“兵家必争之地”，其中集聚着众多港资、外资的身影。但近年来，却接连传出中资退地的消息。

退地，有种种不得已的缘由，激进的中资企业面对风险的能力似乎弱于港资。因为，相比之下，港资显得极有韧性，他们拿的地几乎不会往外“吐”，往往成为中资的“接盘者”。

充足的现金流储备、风险控制的经营理念，都为港资发展构建了一条长长的护城河。但是，有果必有因，将历史的脉络拉长，所有人都醉过、断片过、酒醒过。

中资退地史

海航和高银金融，是香港启德退地的两位主角。

彼时高价拿下地的他们，坚信砸下的金子一定赚来更多的光亮。高银金融董事会主席潘苏通说，投到这块地，他兴奋了整整两个晚上。

事实也是如此，启德新区的发展日趋成熟，所有人都看好启德地块，竞标者众。不仅新鸿基、新世界、会德丰、恒基兆业、南丰、嘉华国际、利福国际等港资入局，更有中海、保利置业、海航、龙湖&合景泰富联合体等内资的身影。

而海航是其中不得不提及的一员，在2016年11月2日至2017年3月15日短短数月间，累计斥资272亿港元夺得启德4宗地，合计土储约3.7万平方米。

不过，巧妇难为无米之炊，在资金短缺及流动性压力下，海航不得已开始陆续处置资产。2019年2月，随着海航较后一宗启德地块售予会德丰，四宗启德地块尽数出售，新鸿基、会德丰分别接手两宗，累计套现262.3亿港元。

若不是迫于无奈，很少人会愿意让出“心头好”。6月11日晚上，高银金融举行关于启德退地的媒体电话会议。会议中，高银独立非执行董事石礼谦议员多次强调，由于市场环境不明朗，公司没必要在这块地上再投180亿港元。

资料显示，该地块为新九龙内地段第6546号地块，地盘面积约为1.07万平米，指定作非工业（不包括住宅、仓库及加油站，但包括酒店）用途。较低及较高的楼面面积分别为4.81万平米及8.02万平米。

石礼谦和大多数董事会成员都认为，近期发生的社会矛盾和经济不稳定将对香港商业地产市场的增长产生负面影响，退地是较优解。

对此，莱坊执行董事林浩文在接受观点地产新媒体采访时表示，高银退地只是“个别事件”，大部分发展商对后市都有信心，也对启德发展区有信心。

不过，他续指，之前就有分析，该项目总是一个“长期投资项目”，发展成本约160-180亿港元，不可分拆出售，投资额大且回报期长。

另外，中美贸易摩擦，也导致香港以及全球经济存在不稳定因素，或影响项目的租务及租金，继而影响项目的‘流金流’及‘*期’，这也是中标公司退地的重要原因之一。

林浩文称，地块重新推出时，开发商会“各自计算”，综合考量各项因素，但预计未来启德商业地地价会相对平稳。

潘苏通对启德地块下次推出的价格预判很高。他始终坚持，这是一个非常好的项目，是自己“*情有独钟的”，彼时111亿港元是很好的价格，下一次放出来拍可能要150亿港元。“如果再拿出来拍，我一定会参与，而且是积极参与。”

只有一位独立非执行董事与潘苏通站在同一阵线，在临时董事会会议上，他们无法改变退地的结果。会上，潘苏通便已经提出要私人将地块买回来，但囿于上市公司机制，只能作罢。

对此，林浩文预计，由于这块地金额较大，在取得上市公司及股东同意之外，还要通过联交所这道程序。但是，地价要在28日内附清，显然时间上不允许。

市场上传出很多不同的声音，为何潘苏通无法掌控董事会？他和董事会成员之间是否存在分歧？

据悉，潘苏通在高银国际具有绝对控制权，港交所权益资料显示，6月12日，潘苏通在场内以每股平均价2.31港元增持96.4万股，增持后，潘苏通持股比例升至70.77%。

但是，根据公司法规定，董事会作出决议，必须经全体董事的过半数通过。“香港的上市公司大多受董事会管治，尤其是中型及大型公司，很少存在主席一个人操控董事局的情况。”林浩文如是称。

坊间消息称，潘苏通对这块地过于偏执，从公司安全性及收益考量，已经跟公司董事的想法产生背离。

奥陆资本领头投资官蔡金强有另外一番见解，他不相信潘苏通爱这块地，并称媒体会上的说法不过是一场戏而已。

另一种质疑的声音，有关于高银金融的资金情况。尽管在紧急董事会议上，高银已经证明有充足的资金支付地价，但事实上，高银的在资金上并不充裕。

现金流方面，观点地产新媒体翻阅财报获悉，2014年、2015年，高银金融的现金净额分别录得-17.98亿元与-6.50亿元，2016年现金情况有所好转，年末录得3274.20万元，并在2017年录得4.03亿元的较高位。

但根据2018年年报数据，高银金融的现金净额为-1.81亿元，为2015年后，头次录得负值。

一切犹如，南柯一梦。

香港土地沉浮

与中资频频退地相比，港资房企显得坚韧许多，几乎不会往外“吐”，更经常成为“捡漏者”。

港资房企一向谨慎，现金流储备充足，短期市场波动和地产周期很难对他们产生大的影响。内地称其“保守”。拥有较强的抗风险能力的港资企业，不会轻易做出“退地”决定，但是他们也曾经历过一个历史低谷。

1981 年，是恒隆的扩张高峰期，先后与新世界发展、凯联酒店、华懋、信和地产等地产公司合组成3个财团，竞投地铁港岛沿线9个地铁站上盖物业，计划包括兴建8幢商业大厦和拥有8000个住宅单位的私人屋邨，总楼面达700万呎，建筑成本超过70亿元，总售楼收益高达 3亿元。其中，恒隆预计盈利逾40亿元。

然而，1982 年亚洲金融风暴席卷香港，香港地价普遍下跌40%-60%，住宅价格普遍下跌30%-40%。

恒隆地产、鹰君集团、嘉年地产，包括老牌的龙头置地公司都遭遇困境，直接破产的企业数不胜数。

彼时的恒隆，正计划展开金钟二段的香山大厦。可惜，由于资金周转不灵，在向香港政府再次申请延期补地价不遂之后，只能宣布 “挞订”，退出金钟二段上盖发展，其余地铁站上盖工程，押后进行。

经历大起大落后，恒隆的经营始终把风险控制放在名列前茅位，资金储备一直保持充裕的状态。

以稳健为代表的中海系，也在香港地市吃过大亏。

1997年，亚洲金融危机爆发，香港楼市暴跌，当时，中海因为看好回归后的香港房地产市场，加大投资力度，以高价拿下了香港三宗土地。

1998年1月，各区的大型住宅售价就较1997年高峰期下跌30%；当年底回落50%。

屋漏偏逢连夜雨，与中海有合作关系的外资银行因为深受金融危机影响，要求中海提前还贷，这使得中海因此一度濒临破产边缘。

后来，中海前任主席孔庆平总结：“我们用了三四年时间抚平了那次金融风暴的创伤。但市场一有风吹草动，‘伤口’就会隐隐作痛。从此，我们对危机和风险的敏感度大大提高，也总结了两条经验教训：其一，稳健运营，企业扩大规模必须与现有资源相匹配；其二，企业发展应有战略性思维，对市场有正确判断。”

97年的金融危机，给中海上了深刻的一门课，在此之后，中海始终把财务安全以及盈利能力放在名列前茅位。

历史不会重复，但总是惊人的相似，在某一个时间节点，总能看见相似的倒影。

世说 | 钩沉里的商业笔记：你能看到多远的过去，就能看到多远的未来。