研究院简报 | “地王”出现，融资政策将收紧，五月楼市到底发生了什么？

▎市场研究丨By：世联评估价值研究院

政策速览

全国（部分）

放宽*不等于放松楼市调控，防止房价大起大落5月6日，发改委新闻发布会提出，要加快探索宅基地三权分置，建立集体经营性建设用地入市制度，允许农村集体经营性建设用地入市，允许就地入市或异地调整入市；同时强调，放宽*并不等于要放松房地产调控，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位不动摇，保持市场平稳健康发展。

公租房免征房产税5月9日，财政部：对公租房建设期间用地及公租房建成后占地，免征城镇土地使用税，对公租房免征房产税。

要切实增加公租房供给，加快推进公租房租赁补贴5月10日，住建部会议提出因地制宜做好公租房工作、进一步规范发展公租房；人口流入量多、公租房需求大的大中城市，要切实增加公租房供给；加快推进公租房租赁补贴等要求。

审议长江三角洲区域一体化发展规划纲要：中共中央政治局5月13日审议了《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》。

防止保障与市场出现错位：5月17日，住建部等四部委发布进一步规范发展公租房的意见，要防止保障与市场出现错位，既不能把公租房违规转为商品住房，也不能将对公租房的支持政策用于发展商品住房。

地方（部分）

苏州出台楼市调控意见，全年房价涨幅必须控制在5%以内：5月11日，苏州市政府出台《关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》，苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域，新房限售3年，购房人通过二手住宅市场交易新取得不动产权证满五年后方可转让。5月27日，市政府与住建局称，若楼市几大指标得不到控制，7月后调控会即刻加码，全年房价涨幅必须控制在5%以内。

滨海新区放宽*，给予储备人才住房和生活补贴：5月28日下午，天津滨海新区出台“海河英才经办指导意见”,滨海新区放宽*，给予储备人才住房和生活补贴；其中本科每年1.2万元，硕士每年2.4万元，博士每年3.6万元，连续发放3年；并免费提供就业创业服务，符合条件可申请创业担保贷款。

市场速览

存量住宅市场

图片来源：世联评估

世联EVS数据显示，重点城市存量住宅加权均价5月份为22,942元/㎡，环比名义上涨0.03%，走势平稳。

5月份重点城市住宅市场延续小周期复苏态势，继“金三”“银四”后，“红五月”接力。存量住宅（二手住宅）销售面积环比下跌4.0%，各线城市成交均略有回调，但成交绝对数量依然处于近期高位。

新建商品住宅销售面积环比微跌0.1%，其中一线城市下跌3.5%，二线城市下跌1.9%，三线城市上涨8.8%，四线城市微涨1.5%。从同比涨跌幅度来看分化加剧，一二线城市景气度上行带动整体销售维持增长态势依旧强势，而三四线城市销售下跌趋势不变。

5月份居住用地市场活跃，出让成交土地规划建筑面积、总成交额、平均溢价率均维持在高位。不同的城市土地市场出现一定分化，一二线城市土地供应加速，其中杭州5月土地出让金位列全国*，三四线城市则明显放缓。

资产证券化市场

图片来源：世联评估

图片来源：世联评估

截止2019年5月，2019年资产证券化市场已发行461单，同比去年大幅增加97%，发行金额达到7,079亿，同比去年大幅增加36%，资产证券化市场持续稳步增长。

5月共计发行80单，同比增长63%，发行金额1,294亿，同比增长24%。其中CMBS、CMBN、类REITs各发行1单，分别是CMBS-泛海民生金融中心、CMBN-红星美凯龙家居、类RIETs-静安大融城 ，金额共计77.9亿，其中我司参与泛海民生金融中心项目，提供了价值评估、现金流预测及市场调研等服务；从数据上看，5月份涉及房地产类的资产证券化仅发现3单，近几月逐步减少（3月10单、4月6单）。据悉，监管部门将收紧部分房企公开市场融资，包括债券及ABS产品。部分房企因拿地激进，“出现一些‘地王’，已经引起中央的注意”，央行与证监会将暂停部分房企的债券及ABS融资渠道。

研究速览

图片来源：世联评估

大宗交易

5月份，共计监测到5宗成交，其中杭州、广州、深圳各一宗，西安两宗。买方有佳兆业健康集团控股有限公司、中信保诚保险、新华保险、 Jacko Rise Pte. Ltd.、世茂房地产控股有限公司；卖方有杭州兆金置业有限公司、太古地产、泰禾集团等中外企业。在公布交易过程中，成交类型以商业、办公为主，交易方式均以股权交易。 *交易金额高达39.71亿。

图片来源：世联评估

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