重磅专题（一）| 聚焦长三角一体化发展：区域地产市场布局如何？

▎专题研究丨By：世联评估价值研究院

长三角区域一体化发展是党中央在新的历史条件下做出的重大决策部署，属于重大国家战略。今年5月13日，中共中央政治局审议了《长江三角洲一体化发展规划纲要》，长三角一体化再次成为市场焦点。本文将带大家走进长三角，一起了解那些影响我们工作、生活的长三角区域地产市场信息。

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- 区域发展概况 -

▎长三角地区土地面积有21.31万平方公里，占国土面积的2.2%，包括上海、江苏、浙江、安徽等三省一市，具体范围如下图1所示。

图1 长三角地区范围

资料来源：《长江三角洲城市群发展规划》

长三角区域人口密集，2018年常住人口超过1.5亿人，约占全国总人口的1/9。该区域经济活跃，2018年GDP总值约17.9万亿元，约占全国的1/5，是我国经济发展的重要引擎。该区域城镇化起步早、发展较快，其中上海城镇化率*，约为88%；其次是江苏、浙江，城镇化率分别为69.6%、68.9%，较全国水平高出近10个百分点；安徽城镇化进程相对缓慢，近十年城镇化率增加了11个百分点，2018年达到54.69%，仍低于全国水平约5个百分点。营商环境优良，由中国战略文化促进会、中国经济传媒协会等单位联合发布的《2019中国城市营商环境指数评价报告》中，对全国经济总量前100城市营商环境指数进行排名，长三角城市群平均得分比较靠前，排名前50的城市中长三角占14席，其中上海*、南京第五、杭州第七。

近几年，从中央到地方各个层面，对长三角一体化发展达成了越来越广泛的共识，基础设施建设一体化将逐步实现，以往省市间的发展壁垒有望被打破，产业分工合作将更加密切。新时期长三角被赋予了新使命，上海要在推动长三角更高质量一体化发展中进一步发挥龙头带动作用。

图2 长三角一体化发展历程

在长三角26市中，有7座城市面积超过1万平方公里，其中盐城、杭州面积*，均超过1.6万平方公里。从人口来看，上海市常住人口*多，在全国也排在首位，2018年超过2,400万人；其次是苏州，常住人口突破1,000万人；此外，杭州、南京等10座城市常住人口在500~1,000万人。从经济总量来看，上海GDP*，在一线城市中居于首位，遥遥*于其他城市；其次是苏州，2018年GDP超过1.8万亿元，此外GDP超过1万亿元的城市还有杭州、南京、宁波、无锡四市。在*财经制作的2019年《城市商业魅力排行榜》中，长三角除了上海稳居一线城市外，新一线城市从2018年的5座变为4座（无锡被移出），二线、三线、四线、五线城市分别有9座、9座、2座、1座。

表1 2018年长三角区域26市基本情况比较

数据来源：①土地面积、常住人口和GDP数据来自WIND数据库、各地统计局网站；②城市商业魅力排行根据*财经制作的《城市商业魅力排行榜》，1表示一线城市，1.5表示新一线城市，2、3、4、5分别表示二线、三线、四线、五线城市。

02

- 住宅用地成交情况 -

▎2018年1月至2019年5月，长三角26市住宅用地累计成交4942宗，同期推出的4943宗地几乎全部成交，建设用地面积和规划建筑面积分别接近1.9亿平方米、3.7亿平方米。

分城市看，浙江省金华市累计成交919宗，遥遥*于同期其他城市；此外，累计成交数量超过200宗的还有10座城市，其中3座属于新一线城市、4座二线城市、3座三线城市。上海、合肥、南京等8座城市累计成交100~200宗，而芜湖、舟山等7座城市累计成交数量相对较少，均不足100宗。除了合肥有1宗新推土地未成交外，其余城市的住宅用地成交率达到100%，这足以说明开发商十分看好长三角市场，对住宅用地的需求热情持续高涨。

从价格来看，杭州、上海两市*，推出土地均价和推出楼面均价远远超过同期的其他城市。苏州和南京两市推出楼面均价也都超过了10万元/平方米，推出土地均价也都超过了20万元/平方米；此外，金华土地价格也较高，推出土地均价约21.8万元/平方米，比同类的二线城市高出一截。而二线的扬州、三线的泰州、盐城、芜湖、马鞍山、滁州、安庆等市处于价格洼地。

表2 2018年1月~2019年5月长三角26市住宅用地成交情况

数据来源：中指数据

03

- 地产销售情况 -

房地产销售

▎2018年1月至2019年4月，长三角区域销售房地产数量累计超过76万套，成交面积累计7,250万平方米，成交金额达1.9万亿元，成交均价约2.6万元/平方米。从成交价格来看，上海、杭州、南京位列前三，都超过2.5万元/平方米；此外，苏州、宁波等14个城市成交均价都超过1万元/平方米。从成交套数来看，南京、合肥*，已经接近20万套，上海、杭州都超过15万套。

表3 2018年1月~2019年4月长三角各城市

房地产销售情况

数据来源：中指数据

2019年4月，长三角各城市房地产销售超过11.9万套，与2018年同期相比减少了近1万套，其中宁波、镇江、扬州下降幅度较大，而苏州、常州同期成交量则大幅上扬。从成交价格来看，区域成交均价约为1.9万元/平方米，较去年同期增加了4,099元/平方米，除了金华、滁州两市成交均价出现下调外，其他城市成交均价则呈现不同程度的上涨，其中同比增长率*的当属无锡、扬州，高达45%，此外上海、宁波、湖州、南通、泰州、合肥、芜湖等7市成交价格同比增长超过20%，值得关注。

表4 2019年4月长三角各城市房地产销售情况

数据来源：中指数据

住宅销售情况

2018年1月至2019年5月，长三角区域累计销售普通住宅超过110万套，成交面积总计1.3亿平方米，成交金额达2.3万亿元。

从成交价格来看，上海稳居*，四座新一线城市紧随其后，共有16市成交价格超过1万元/平方米，而位于三线的滁州、安庆同期价格相对较低，不到8000元/平方米。

从成交量来看，杭州居于首位，累计成交超过10万套，占区域总量的9%；其次是合肥、宁波、南京，三市成交套数都超过9万套；此外，泰州、铜陵住宅市场活跃度偏低，同期累计成交量不到5,500套，不超过区域总量的0.5%。

表5 2018年1月~2019年5月长三角各城市普通住宅销售情况

数据来源：中指数据，部分数据缺失

从存量住宅市场来看，根据世联评估EVS数据中心监测数据和70大中城市二手房住宅价格指数，与去年同期相比，2019年4月上海、合肥两市存量住宅价格出现了小幅下滑，南京、苏州等9市则同比上涨。从环比来看，上海、杭州、无锡、安庆出现了不同程度的下降，其他7市都呈上扬趋势。

图3 世联EVS长三角重点城市存量房价走势

数据来源：世联评估EVS数据中心

04

- 总结 -

▎长三角区域自然环境优美，基础设施较为健全，营商环境比较优越，聚集了大批企业、人才和资金，这些为当地经济发展注入了源源不断的活力。随着中央层面对长三角区域一体化发展的重视，未来该区域将获得更多的政策扶持，从而助力长三角更高质量的发展。重大的政策利好无疑将吸引新一轮的人才资源流入，由此引致更大的居住需求和住宅用地需求，从而为地产行业的发展创造新机遇。长三角区域的既有优势已经引起了部分龙头房企的关注，比如恒大、万科、保利等，已经纷纷在该区域进行布局。未来随着长三角区域潜在优势的不断释放，预计会有更多的房企向该区域进军，长三角区域的地产市场也将更加活跃。对地产评估机构而言，作为地产市场上的重要服务提供方，一方面，需要对国家重点区域的发展保持高度关注，及时了解有关政策规划动向，积极对接各地政府、企业和个人的咨询评估等业务需求；另一方面，深入研究地产评估的理论模型、测算方法、典型案例以及*新产品，做足功课，时刻准备着为客户提供专业、高效、可靠的服务，成为*具信任的资产价值及数据提供者。

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