武汉的涨声 主席的警告 一起来了！

小步慢跑，涨声一片，像极了要起飞的节奏。

昨天晚上，1—5月份数据公布，成交量全线飘红。

前5个月，商品房销售73164套、792.36万平米，同比增长4.17%。

其中，住房销售62934套、704.20万平方米，同比增长17.10%。

*艰难的时期，似乎已经过去，新一轮上涨通道已经打开了？

很多人兴奋，也有很多人担心

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5月份，“小涨”是主流行情

据统计，59项目当月拿到预售证，就有36个楼盘价格上涨。

好在幅度不大，大多数只在300——1500元/平。

猛的也有，盛景天地两年后再入市，跳涨3200元。

涨价，有的是产品升级，如清能正荣府推洋房、星悦城棠颂推小高层。

有的调价获批，如福星华府峯境，5月21日取证价格15700元/平，5月31日是16328元/平。

还有保利时代，3月23日取证均价23200元/平，5月23日取证均价涨到了24200元/平。

新盘入市也是普涨局面，光谷东、白沙洲、汉口北一些新盘，比老盘备案价都高了不少。

行情看涨，新房入市量大幅增加。

截5月末，武汉已批准预售、还没卖出去的商品住房，已经达到141555套，面积1536.76万平方米。

大把的房子，还在找买家，乐观还为时尚早。

2

警告的声音，总让人战战兢兢

昨天结束的第十一届陆家嘴论坛上，银保监会主席郭树清说了如下一段话：

必须正视一些地方房地产金融化的问题。

历史证明，凡是过度依赖房地产发展经济的国家和地区，*终都要付出沉重代价。

靠投资投机房地产来理财的居民和企业，*终都会发现，其实都很不划算。

这段话直截了当，既是对房住不炒的重申，也是对炒房投机的警告，更是对地方房地产金融化的预警。

这话如果只是从普通专家口中脱出，可能不会激起多大涟漪。

但出自在任的金融决策者之口，相当罕见，传达了非同寻常的信号

还记得一年前“高收益意味着高风险，收益率超过6%就要打问号，超过8%就很危险，10%以上就要准备损失全部本金”的警告吗？

是同一个人说的。

3

从房地产的角度看，这段话至少透露了四个重要信息

其一，居民杠杆（家庭总债务与GDP之比）率过快增长，需要警惕相关风险。

今年一季度，国内居民杠杆率达到54.3%，10年之内翻了两倍，远超发达国家。

另一个指标“债务收入比”，2017年高达107.2%，也超过发达国家水平。

更关键的是，中国居民的家庭财产，超过七成都配置在房地产上

《2018中国城市家庭财富健康报告》显示，住房在家庭总资产中占比为77.7%，远高于发达国家。

为此，银保监会已经多次发出预警。

今年4月，银保监会在《人民日报》撰文明确指出，要继续遏制房地产泡沫化，控制居民杠杆率过快增长。

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第二，是房地产企业融资过度，挤压了信贷资源

土地市场一旦过热，房企融资不会任由宽松。

信贷资源是有限的，过度投入房地产，必然影响实体。更不用说，还有大量资金，暗藏陈仓，违规输送到房地产领域。

因此，今年4月，银保监会再度重申：严禁资金违规进入房地产。

表态之后，行动接踵而至。

一是银保监会连开多个罚单。

从4月到5月下旬，不到50天时间，各地银保监局开出32张涉及违规“输血”房地产的罚单。

二是房企融资再度收紧。

刚刚过去的5月，40家典型上市房企完成融资总额环比大降超5成，创两年来月度新低。

据媒体报道，监管从严，银行间直接融资要求不能拿地王。这对于刚刚进入火热的土地市场，可谓见血封喉

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第三，投资炒房并非任何时候都能赚得盆满钵满

在楼市上涨时代，住房空置并非什么问题，炒房投机的风险也可忽略不计，因为房价上涨收益足以覆盖所有成本。

但当楼市从上涨态势转而下行，即便只是进入长期震荡走势，现金流和资产安全性就会出现问题。

换言之，楼市一旦进入横盘行情，那么房贷的利息成本、资金占用的机会成本、物业成本乃至未来的房地产税等成本，都会涌现出来。

这种环境下，就是有租赁收益，以目前一二线城市不足2%的租金回报率，也是无济于事。

许多三四线城市、一些东南亚国家的海外房产，以及大多数的公寓、小产权房、老破小和新城区连亮灯率都十分可怜的新房。

根本就没有流动性，无论是租还是卖，都无人接盘，这是更大的危机

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第四，历史证明，凡是过度依赖房地产发展经济的国家和地区，*终都要付出沉重代价

这种直言不讳的警告，出自决策者之口，对楼市颇有警示意义。

今年以来，各级部门对于房地产的预警没有一丝放松。

中央层面不断重申“房住不炒”，银保监会再次严查银行资金违规进入房地产，住建部持续对楼市过热城市发布预警……

有表态也有行动

可见，决策者对于房地产金融风险知之甚深，对于稳楼市的节奏亦有底线把控。

简单寄望于新一轮大涨，无非是路径依赖所致，而忽视了大环境的变化，更没考虑到楼市所处阶段早已不同于往日。

蒙眼买房的时代已经过去了，不要再把决策者的预警不当回事。

未来买房，比房价上涨更重要的，是流动性和安全性

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闭着眼买房的时代已经过去了

楼市在经历了非常特殊的15年、16年的暴涨之后，带来了很多不好的“后遗症”，例如维权问题，产品质量问题，以及土地溢价特别高等现象。

而那些站在高岗上买房的人，买到的产品不仅价高，产品质量也没有得到很好的保障。

比如，周边有太多这样的朋友，在前两年的时候买了套房子。现在要交房了，要去维权。

可以肯定的是，如果现在谁告诉你，买他的房子两年之后会翻一倍，它就是骗子。

08年、15年这样的楼市很特殊，是小概率事件。

如果你问以后还会不会再出现这样的楼市，我会告诉你，不会再有。

因城施策之后，会是因区施策，未来政策会细分到每一个区，甚至一个片区。

别再妄想一夜暴涨，也别再想一夜暴富

华仔跑楼

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