上海地区7月将迎20个新盘，内环3大新盘同台打擂……专业人士教你怎么挑！

来源：地产深度报道发布时间：2019-06-30 00:00:00

截至6月29日，上海地区6月已有19个新盘入市接受市场检验，开发商推盘速度加快，且平均认筹率较高，市场似有回暖趋势。

据《地产深度报道》不完全统计，7月，上海地区将会延续6月的推盘热度，预计有20个新盘入市，分布上海8个大区。其中，“推盘大区”浦东新区占据5个，其次是青浦共有4个新盘，奉贤、闵行分别有3个、杨浦、黄浦、宝山、松江、崇明各1个。

0 1

内环新盘价段丰富

记者统计发现，20个新盘中，内环项目占其三，分别是融创外滩壹号院、圣骊河滨苑和滨江一品苑。

有趣的是，虽然同位于内环，但三个项目阶段大不相同。其中，以杨浦东外滩板块的圣骊河滨苑的价位*，均价9.05万元/平方米，*770万元即可“上车”，*也不超过1350万元。这一价位似乎颇具吸引力，不过细看其地理位置后，记者发现，圣骊河滨苑周边虽然有4号、8号、12号三条地铁线，但距离其*近的地铁12号线江浦公园站，步行距离也有1.3公里。

圣骊河滨苑的*价段才刚刚达到滨江一品苑的*入手价。位于浦东陆家嘴板块的滨江一品苑，均价约11万元/平方米，*价也达到1300万元。资料显示，滨江一品苑前身为东樱花苑，由日本人于1995年建造，2016年被上海利房地产有限公司收购，并在原有的基础上翻新改造。

不过，虽然滨江一品苑本次其推出的是130-226平方米的3-4房豪华户型，但也难掩其塔楼的劣势。塔楼*的问题在于，部分房源的通风、采光较差，居住舒适度不佳，以6月开盘的高尚领域为例，其也为塔楼设计，彼时，负责高尚领域销售工作的中介王喆就曾对记者表示，高尚领域的价格优势明显，但败于其塔楼的设计，*终去化率仅为五成。不知滨江一品苑能否走出塔楼低去化“魔咒”。

三个内环项目中，融创外滩壹号院与滨江一品苑隔江相望，直线距离不超过3公里，但前者的均价却高出后者1万有余，且推出的房源均为290-334平方米的大户型，因此*入手价高达3500万元。

壹号院作为融创的TOP系列，一直颇受市场瞩目，本次开盘的融创外滩壹号院正是继滨江壹号院、陆家嘴壹号院、融创领馆壹号院后的又一作品。其位于黄埔区南外滩董家渡板块，原是泛海控股旗下的泛海国际项目，1月21日，融创中国发布公告称，集团全资附属公司融创房地产与武汉中央商务区有限公司签订收购协议，以125.53亿元收购其持有的上海泛海建设公司100%股权，从此，董家渡10、12、14号地块尽归融创所有。

外滩金融聚集带Golden Line区位示意图

0 2

外环外新盘扎堆

除三个内环项目外，其余17个新盘均位于外环外。

融创在7月突然加快了推盘节奏，一次性拿出两个项目。除了上述位于内环内的融创外滩壹号院，由融创打造的另一项目融创上海桃花源也将于7月6日开盘。其位于闵行浦江板块，均价为13.95万元/平方米，总价在2500万-1亿元间。一个位于上海外环外的楼盘缘何卖出如此高价？

据悉，该项目是中式园林宅院，走*豪宅路线，与内环高层建筑设计不同，虽然地上使用面积在300平方米左右，但实际地下还有200-300平方米使用面积，且附加花园，如果将这些面积全部算在内，那么实际均价相对13.95万元要折价不少。

此外，许多外环外的楼盘都颇为眼熟，如位于青浦徐泾板块的万科天空之城，就曾于2018年3月和12月两度开盘，分别推出283套和722套房源。值得一提的是，万科天空之城在2018年度第二次开盘时曾面临去化困难的情况，认筹率从*次的96.11%大幅下降至41.83%。

与其一路之隔的招商虹桥公馆已于6月17日开盘，定价与万科天空之城一致，同为5.8万元/平方米。彼时，招商虹桥公馆共推出448组房源，收获334组有效认筹，认筹率达74.55%，成绩在本年度已属不错。不到一个月，500米内同一价位两大知名开发商强势推盘也颇有打擂之意。

巧合得是，奉贤区的三个新盘也均集中在奉贤南桥板块，分别是阳光星期8、光语著和上海龙湖春江天玺，同一板块三个新盘集中推出并不多见。房天下数据显示，南桥板块二手房均价在2.68万元/平方米，新推出的三个新盘中，光语著均价为3.3万元/平方米，超出周边二手房均价6200元/平方米，如果以其本次推出的户型面积125㎡来算，将总计高出周边二手房77.5万元；其次是阳光星期8，均价为3万元/平方米，从地图来看，其也是三个新盘中*靠近南桥板块大交通线地铁五号线的项目；而上海龙湖春江天玺项目暂未公布价格信息。

同一区域内多个“竞品”新盘同台打擂，购房者或需要擦亮眼睛，货比三家。