这招搞定湾区“珠老三”！

//

壹

2018年5月14日官宣横琴、保税区、洪湾发展一体化方案。

大致区域如图一、二红圏所示。

▲图一

▲图二

2019年6月11日珠海保税区（珠澳跨境工业区珠海园区）官方网站发布了一则《珠海保税区（珠澳跨境工业区珠海园区）商品房交易若干事项提醒》，对商品房交易作出相关的事项提醒。其中关键点在*条：一、保税区（珠澳跨境工业区珠海园区）海关监管要求：保税区海关监管范围内仅设置保税区行政管理机构和企业，除安全保卫人员外，其他人员不得在保税区内居住。

这条与目前的房地产开发和销售，出现了巨大的矛盾

贰

由这两件事，我们看到：在一个城市的高速发展中，一定会出现很多过去适用而现在不适用的法律、政策、思维，需要与时俱进。比如保税区既纳入横琴一体化发展，又已明确为珠海CBD（中央商务区），未来*，这样的区域，是否还适用于划立保税区、仓储区等产业发展？我们看下图三、四、五的规划，在高楼林立之下（红圈箭头所指），保税区下一步如何发展？

▲图三

▲图四

▲图五

6月27日园区官方的购房提醒（值得深思的是，本该房地产部门的提醒（绝大部分内容），怎么变成由保税区园区管理机构代笔），也让社会对城市发展涉及的更新问题、法理问题有了进一步的了解。批地由国土机构批准、功能由规划部门批准、施工及验收由建设部门实施，但交楼后涉及的城市行政执法等管理，可能要由园区管委会执行了，所以，也很理解园区的这份提醒，毕竟立场不同、法理约束。

叁

2019年7月9日上午在珠海电视台接受采访，谈及这份保税区提醒时，我提出自己的观点，其中*重要的是：结合珠海政府有把横琴与高栏港结合起来升级为自贸港的想法，而“以港立市”也是珠海政府的既定方针，同时现在的港珠澳大桥延长线“洪鹤大桥+鹤港高速”正在开建、横琴连接金湾的金海大桥也进入施工期，高栏港连接江门沿海的黄茅桥大桥（见图6）也立项开建，这都是高栏港大发展的硬基础，如果珠海政府加速跨海金港通道（珠海机场到高栏港，暂命名，见图7）的规划、立项、施工，并把城轨珠机线继续延长到高栏港，则珠海的大港口经济圈彻底完成。

▲图六

▲图七

在上述基础上，建议珠海政府向广东省政府申请，共同与中央、海关总署协商、沟通，把保税区划立区域，迁移到高栏港区（可申请适当扩容），既解决目前的城市CBD的更新发展法理问题，也促进高栏港的发展，一举两得。

当本人在2019年7月10日的电视釆访中谈及此建议，另外一位受访嘉宾说这个想法太超前了。但本人不这样想，对于城市规划来说，百年超前不为过，何况这个想法非常符合现状，*多不多十年超前而已。我们的城市规划如果继续短视，只会在未来头痛医头脚痛医脚，不断把珠海挖成马蜂窝。

肆

*后再强调一点，本人曾经在微信对南湾及南屏工业区的未来前景做过分析及建议，本人认为澳门体量小了点，香港体量就很大，港珠澳大桥既已开通，远亲不如近邻，要着眼未来，想想怎么沟通、合作。

从融城的经验看，过去的夏湾、拱北是港澳台人士来往及投资的桥头堡和集中地，未来可能会大量转向集中在大桥出口一带。所以，目前的“横琴+保税区+洪湾”一体化区域规模未必足够，如果把南屏工业区及南湾也纳入，可能是一个好思路，保税区都可以更新，严重隔断珠海东、西城发展形成城市黑灯断层的南屏工业区，又有何不可！

从地理上看，南屏工业区、洪湾、保税区、湾仔、南湾居住区，是一个完整的全岛，四周水系环绕，中间将军山脉林立，风水格局绝佳，而且这是真正的珠海可以做主的区域，将其好好规划建设好，为十几年、二十年后的鹤洲CBD大建设做足准备，这样的谋划，会不会更符合中央对珠海既定的“珠江西岸核心城市”定位？

网友留言

1 问

李总，您文中提到的第三点说将保税区移到高栏港，个人觉得有点难度，因为横琴是几个自贸区中*没有保税区的，请解读一下。

1 答

个人认为，保税区一开始是为珠海贸易发展所设，当时还没有横琴。后来的横琴出现，有2个动因，一是平衡珠江东西岸发展，二是保障澳门繁荣发展的统战作用。所以，横琴并不像南沙、前海那样对保税区有本质的需求。

再有，珠海的高栏港过去发展不好，但现在发展飞速，一个沿海城市，没有港口，前景会非常迷茫，东莞、佛山，别看工业基础好，但缺乏大港口，不得不依赖深圳、广州。但珠海不同。

珠海今天经济格局上不来，不是横琴可以解决的，但高栏港可以，所以政府以港立市政策很对的，但执行力还是不足。只有高栏港港口经济及融城发展起来，珠海才有本质上的改变。现在，保税区放在高栏港，才是*终的归宿，横琴不需要、珠海市区也不需要，城市的发展格局，决定了高栏港才需要保税区。政策是人定，客观需要才是决策依据！

2 问

李总，如果珠江口西岸的货物经港珠澳大桥到香港葵涌码头，会不会更加便利？

2 答

其实我现在经常去香港，香港的*牛定位是湾区金融中心，是*的，深圳、广州都不算，贸易中心并不是*。

当然，深圳、广州港口都厉害的很。港珠澳大桥的建设，可以肯定，绝对不是希望把货拉到香港进出口，这不是大桥的关键使命。但如果哪一天，像珠海机场与香港合作一样，高栏港与香港港口合作，我认为是可能的。

人民币国际化，是一条坎坷路，我们需要香港作为国际化的中转站和离岸缓冲区，否则外汇管制之下，人民币怎么国际化，没有国际化，中国如何复兴，这才是香港再怎么闹，大陆要谨慎处理的原因。

3 问

李总，高栏港过去发展一般般，如与广州、深圳港相比差距很大，您觉得高栏港还有机会吗？

3 答

现在湾区已建或规划了“珠江有南沙大桥、虎门大桥、深中通道、深珠通道、港珠澳大桥”，未来在虎门大桥及深中通道中间还规划了一条深桂高铁，一条珠江。现在已知切了6刀，军舰造船厂黄埔港在里面，另二个军舰造船厂在大连和上海，距离遥远，维修往返耗时耗财。

而中国一带一路的一带在陆地、中东，这不是我们的战略控制区，一路在南海，是我们的可控区，也是未来的工业生产区，相对其他几个港口，高栏港，离南海*近，离国际航道也近，所以，是不是高栏港在军事、国际贸易层面，有作为，至少比黄埔船厂在地理位置上有优势？所以，高栏港，未来的身份会发生变化的。