一只水龙头又捏紧了，但别慌

所谓看天吃饭，房地产主要看两个，一个是土地，一个是金融。后者关键看融资渠道和融资成本。其实，土地还好些，地太贵就暂时不买，钱再贵你硬着头皮也得要。

据中国证券报7月10日报道，部分地区银保监局召集辖区内信托公司开会，进一步对地产信托融资提出要求：1、要求信托公司地产信托业务事前报告，监管部门将进行逐笔审核；2、仅接受符合“四三二”条件且交易结构为贷款模式的业务报告；3、对于因合规原因被退回事前报告的房地产信托业务，将严肃追究合规审查责任。

7月11日接着有消息传出，两家房地产信托公司已暂停房地产类信托项目的募集，或者是实行余额管控。

不必说，这是收紧房地产信托融资的明显信号。

背景很简单，这个领域的数据增长过快。截至2019年5月末，房地产信托资产余额3.15万亿元，占全部信托资产余额14.00%；较年初增加1665.97亿元，同比增长15.15%。

部分地区银保监局开会，应该是在具体落实中国银保监会的指导意见。据媒体上周末报道，银保监会近日针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，进行了约谈警示。对这些信托公司提出了五点要求：

1

要求这些信托公司增强大局意识，严格落实“房住不炒”的总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求；

2

要求提高风险管控水平，确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配；

3

要求提高合规意识，加强合规建设，确保房地产信托业务稳健发展；

4

要求控制业务增速，将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平；

5

要求提升受托管理能力，积极优化房地产信托服务方式，为房地产企业提供专业化、特色化金融服务。

有人说，这是贯彻落实5月10日银保监会《中国银保监会关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》（又称“23号文”）。该文件对信托领域各种业务违规行为提出了明确禁止性要求，要求巩固前期乱象整治成果，防止乱象反弹回潮。

23号文讲的是整治，但近日银保监针对的是“增速过快、增量过大”的房地产信托公司，明显是两回事。说白了，就是通过信托融资这只水龙头流出的水量有点儿大，监管部门不高兴了，约谈、开会，把水龙头捏一捏。

也不光是信托。融资方面还有个跟土地有关的事。5月31日，有媒体从接近监管的人士处获悉，部分房企因拿地激进，“出现一些‘地王’，已经引起中央的注意”；监管部门将收紧部分房企公开市场融资，包括债券及ABS产品。

说到底，就是4-5月，有些城市，主要是二线热点城市，土地成交比较活跃，土地溢价率又有抬头的趋势，有的溢价率甚至超过100%。监管部门踩了点刹，据说31号当天就有一只债券被叫停。

正像业内很多人注意到的，之前的银监会、现在的银保监会，对房地产金融风险一直是比较警惕的。举个例子。央行党委书记、银保监会主席郭树清6月13日在第十一届陆家嘴论坛作了个主旨演讲，这段话几乎所有财经媒体都报道了：近些年来，我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。更严重的是，新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域。房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。历史证明，凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家，*终都要付出沉重代价。

但也别紧张，千万别紧张。这里只说三点：

*，复杂难测的国际经济贸易环境，对国内经济保持稳定提出了更加紧迫的要求。十九大提出我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，但转型需要时间。抛开所谓的土地财政不说，就现实而言，房地产市场对经济发展仍然起到非常重要的稳定器作用。如果国际经贸环境向不利方向发展，我们的经济短期内还是离不开房地产的。

房地产大涨肯定不行，土地市场过热肯定不行，跌下来也很难做到。就维持现状，平稳。对，先摁在那儿。下一步，等深化经济体制改革的动作。要保持房地产市场的平稳，该给的粮草还是会给的。对这点要有信心。

第二，房地产的定位是“房住不炒”，调控的原则是“一城一策、因城施策”。请注意，今年既有苏州、西安限购的加码，也有南京溧水的微调。绝不是一刀切，这才是真正的精准调控。

第三，人口和人才政策。短期来看，一些城市出台的人才优惠政策对房地产市场是有支撑作用的；中长期来看，人口政策对房地产市场是有支撑作用的。

10号的消息出来后，当天的资本市场反应很平静。地产股基本与大盘保持一致，大家没有恐慌。这很好，希望房地产从业人员和投资者的心态越来越成熟。

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