地产从业者都不一定知道的幕后规则，你知道几个？

文丨言先生

*近看了一个关于汽车行业的表格，表格名字很长，叫：《2018年度中国乘用车企业平均燃料消耗量与新能源汽车积分核算情况表》

因为本文主要还是说房子，所以原表里的内容我们就不一点点解读了，点击图片就可以放大开高清图。

这个表是什么意思呢？

意思大概就是这些车企业在2018年度的车油耗不达标，因为国家有不同阶段的油耗要求。比如这个第四阶段，正常的10万左右的轿车油耗就要求5L/100km以内：

可能大部分女性读者甚至部分男性对于汽车不太了解，但只要近几年关注过汽车，买过汽车的都应该听说过三缸机，不少车企业把之前的四缸大排量的发动机更换为3缸小排量涡轮发动机，被不少不了解上文规定的车友、网友骂的狗血淋头。

骂车企业为了省成本换发动机，没良心，不要脸，而车企也是有苦说不出，国家规定所在，不得不想办法执行和应对。

言归正传，经历了几年的房地产生涯，我会发现在房子中也同样有很多很多的东西，因为种种的国家规范，不得已而为之，同样也被购房者被百姓所误解或不理解。

甚至，不少东西，即便是房地产行业从业人员，如果业务没有涉及到的部分，很可能也都一知半解。

举几个简单的例子：

小区内幼儿园到底算不算公摊?

地下车库到底算不算公摊？

开发商为什么不把大门开在大路上？

……

当然，这些内容并不是所有的人都不知道。有些知道的人多一些，有些知道的人少一些。毕竟术业有专攻，我们就挑一些典型的问题，来给大家做一个解释。

◈ 1.地下车库到底算不算业主共有？

这个问题其实已经被人误解了很久，特别是曾经在南京有一小区业主起诉开发商成功的新闻，在网上被大量传播，但需要注意到是那次的判决只是没有生效的一审，后续依然是原告败诉。

划重点：根据《物权法》第七十四条 车位、车库的规定:

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

另外《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定:

地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。

所以，地下车位储藏间的归属权是并不归业主共有，而是由开发商所有，相反，地面露天部分的小区以及小区路面停车位等，开发商无权收取租金，只能收取一定的管理费用。

◈ 2.到底什么部分才是公摊？

提起公摊，百姓都恨的牙痒痒，一套100平方的房子到手平白无故，少了二三十平。所以很多人就误以为，整个小区除了自己家里每个地方都是业主公摊的区域。

其实，根据《设计规范》里的规定,公摊包含

电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等，以及为整幢房屋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，还有公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）面积的一半。

其中独立使用的地下室、车棚、车库等和为多幢房屋服务的管理用房、公共用房以及作为人防工程的地下室都不计入共有共用建筑面积。

与本幢房屋不相连以及为多幢房屋服务的变电室、设备间、水泵房、门卫房等管理用房，也不得分摊到本幢房屋内。

也就是说，无论是社区内的幼儿园还是地下车库储藏间之类的，都不计算公摊。

◈ 3.为什么房子一般都盖成6层 ，11层，18层，26层，33层呢？

经常买房看房的朋友一般会留意到房子的总层高，虽然多少层的都有，但6、11、18、26、33（34）层*为普遍，这其中其实也是有不少规范导致。

根据规范规定，大于21米的建筑需要设置室内消防栓，大于等于7层的楼房需要设置电梯，所以我们就会发现多层的小区普遍都是6层。

而大于33米的住宅要设置消防电梯，大于等于12层还要设置两部电梯，所以11层也是比较普遍的层数。

而建筑高度高于54m的建筑，每个单元每层的安全出口不应少于2个。于是，小高层普遍都设计在18层以内。

26层或33（34）层就比较好理解了，一个是拿到的土地限高80米，一个是土地限高100米，当然100米以上需要设置避难层，成本比较高，即便是限高110米，大多数开发商也会选择盖到100米以内。

◈ 4.为什么会有大量90平方差一点点的房子？

无论是看新房还是看二手房，我们都会发现，有大量的88-89平的房子，不论是两房还是小三房。特别是小三房，宁愿房间小到不行，也绝对不突破90平这个红线，这让人很不理解，明明多做几平方就可以让空间明显好用许多，为什么开发商不去做呢？

其实无论是设计师还是设计院，也都不太希望把三房塞到不足90平的小房子里，主要还是因为前几年7090政策的规定，当时规定：

“90平方米以下套型住房占全部套型70%以上”。

加上契税以90平方米为界限，超过即翻倍，所以才出现大量的89.9平方米的房子，同理还因为144平以上契税再翻倍，而出现大量143平的户型。

并且由此还衍生出很多双证双拼房，比如一套一百七十多平的房子，由两个89平的房产证组成。

◈ 5.为什么房价那么贵 厨房还那么大？

早在几年前网上就已经有流传一个段子了，说上海人买房如果不要厨房，省下的钱出去饭店吃饭可以吃几十年，顿顿不重样，还不用刷锅洗碗。

随后几年都在引起了人们的讨论。厨房使用率在很多年轻家庭中的确很低，但为什么开发商没有去刻意的把他简化或者跟其他空间公用呢？

其实还是规范的缘故：

住宅应按套型设计，每套住宅应设卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基本功能空间，其中由卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间组成的，面积不应小于30㎡；由兼起居的卧室、厨房和卫生间组成的，面积不应小于22㎡；

独立起居室的套型厨房不应小于4㎡，卧室兼起居室的厨房不应小于3.5㎡。同时厨房需要布置在近入户门处。单排布置橱柜的厨房过道不能低于1.5m，双排布置橱柜的不能低于0.9m(橱柜宽度以0.5m为下限)。

也就是说厨房的面积如果不能达标，这套房子就不能正常过审批建设和交易。

◈ 6.开发商的房子想怎么盖就怎么盖？

你是否听过满嘴跑火车的置业顾问介绍：“我们开发商为了小区舒适度，舍弃了XX土地，牺牲了X栋楼，所以做了这么大的绿化景观，做了这超宽的楼间距”，甚至还有敢说，舍弃了多少亩土地盖了一所*给业主的，等等鬼话。

让很多很多人觉得，地到开发商手里，就是开发商的。只要开发商想盖，怎么盖都可以。

而真正的现实是，无论哪个开发商拿地，地的附加条件已经决定了这个房子怎么盖，能盖多少，甚至大门设计在哪里都已有所规定。

比如说这张土地控规图：

这张图就非常明显明晰的指标规定，比如说图中箭头标明了大门开口的位置，必须在我圈的两个蓝色方框内。而数据指标就更清晰具体，高度不的超过100米，容积率不能超过4.2，绿地率不低于25%包括四至的建筑退道路红线分别是多少米，都写的清清楚楚。

所以，开发商能做的就是在各种条条框框内个性化做一些楼栋的高低分配和户型设计，说什么舍弃空间做*做幼儿园更是无稽之谈。

像这样的因为行业规范所导致的设计，不仅在房地产行业还有很多很多，其他行业也都存在。

对于文中的一些典型问题，碍于篇幅只是简单总结了原因，如果你有想深入了解，或有其他不理解的房地产方面的设计问题，欢迎留言给我们，我们会选择一部分编写成本文的下篇，以帮助到更多的朋友！

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