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房价数据涨跌的背后,暗示着怎样的房产逻辑?

来源:米宅北京   发布时间:2019-09-19
1
9月17日,国家统计局公布了今年8月份70个大中城市二手住宅的房价涨跌变化情况。
由于二手房市场不像新盘市场受到很多因素干预,在某种程度上更能反映出市场的真实情况,所以下面作为重点来分析。
从官方数据中我们可以看到,北京、福州、青岛、郑州环比和同比依旧有所跌幅。
相反,很多三四线城市同比上涨明显,特别是一些东北城市。 比如太原、沈阳、大连、长春、哈尔滨、包头、丹东、锦州、吉林、无锡、扬州、蚌埠、九江、烟台、洛阳、平顶山、襄阳等,涨幅都在5%到10%之间,就不一一罗列了。
涨幅最高的前两名是大理和呼和浩特,同比系数121.和119.4,涨幅都在20%左右。
另外几个涨幅在10%以上的城市有: 唐山、秦皇岛和济宁等。 这些城市上涨的逻辑几近相同。
不得不说,唐山近两年的逆势涨幅有些妖魔化,秦皇岛这种投资型三线城市上涨动力明显不足,济宁更是已经提前透支了未来的房价
总结而言,提前透支是通病,所以三四线城市房价下跌只是早晚的事
再来重点说说北京的情况。
进一步细分来看,北京新建商品住宅90平方米及以下户型环比上涨0.3%、同比上涨2.8%; 90平方米至144平方米户型环比下降0.1%,同比上涨2.3%; 144平方米以上户型环比上涨1%、同比上涨8.1%。 大户型新建商品住宅涨幅相对高,适合自住的中小户型房价涨幅更趋向平稳态势。
二手房方面,北京的各类面积户型价格均出现下降。 其中,90平方米及以下户型环比下降0.4%、同比下降0.6%; 90平方米至144平方米户型环比下降0.6%,同比下降1.4%; 144平方米以上户型环比下降0.2%,同比下降0.8%。
二手房情况整体处于微跌,涵盖不同户型面积。
这里依旧还是那句话,提前布局一二线城市,总归不会出错,原因不赘述。
很多人看到这里或许又要骂了,我只想说,办法总归是有的!
2
另,16日公布的8月宏观数据同样不容乐观。
从图中可以看出,全国房地产开发投资增速10.5%,这是今年4月份以来的最低点。
进入到三季度以来每月逐渐下降,可以预料的是在未来的四季度仍会是寒意不减的态势。
房产数据上的涨跌,是对房地产行情的明示,而背后的逻辑则是调控方法的运作
因为市场机制是聪明灵活的,正如“因城施策、一城一策”的战略思想。
所以,我们看到有些城市在变相放松调控。
上海: 自贸区临港片区获批后,临港放松人才购房资格,5年社保转3年;
天津: 限价放松,允许企业根据自身情况定价,放开片区指导价定价原则; 允许企业首次申报价格高于片区指导价10个点; 打折不超过5个点;
长沙: 拥有公寓房合法所有权的人员,凭房屋产权证或购房合同,可将本人及其共同居住生活的配偶、子女、父母户口迁入房屋所有地城镇;
珠海: 中心区香洲区、横琴新区,8月29日进一步放宽了限购条件;
无锡: 放宽人才落户门槛,大专缴纳3个月社保即可落户。
一桩桩、一件件放松调控的背后,暗示出房地产市场的基本逻辑。 需求是变化的,手段也是灵活的。
夜壶,再馊臭也有其重要作用
3
易居研究院数据显示,去年1-8月开发商土地购置面积16451万平米,土地成交价款8177亿元; 而今年1-8月土地购置面积12236万平米,总土地成交价款是6374亿元。
两年同期对比,开发商的土地购置面积减少了4215万平米,土地成交价款少了1803亿元。
说明了什么问题?
很显然,开发商拿地上没有那么激进了
主要原因,一方面是房地产大行情不容乐观,销售环节被限价限购限贷打击严重,去化困难,所以开发商回款难,并且利润空间也被限价狠狠掐住,开发商丧失了自己定价的自由,导致自己赚钱的能力变弱了许多。
另一方面,还记得8月底公布的,多家银行收到窗口指导,银行全面收紧开发贷,开发贷直降将近1万亿元,要回归到2019年3月底水平。 无疑,房企遭遇历史性难题,开发商想要借钱去拿地,几乎已经不太可能了。
房企一方面挣钱难,一方面借钱难
更多房企处于前所未有的两难境地。 房企形势可谓前有堵截,后有追兵,两面夹击,举步维艰!
所以,很多房企扛不住选择了降价,以回款保命。 即便是这样,也依旧谨慎拿地,毕竟开发商最恐惧的事情就是资金链断裂。
这种情况下,大型品牌房企传出暂停或暂缓拿地的风声,也合情合理。
4
如此看来对于需求端,是不是值得高兴呢?
事情分两头看。
如果能赶上短期内能赶上开发商降价(当然是同样的楼盘和户型,真正的前后对比价格下降),当然值得高兴,以少博多。
反之,短期内没有置业打算,那么结论就未必如此简单了。
该如何理解呢?
其实并不难理解,开发商拿地少了,新的库存无法补给,老的库存逐渐去化,导致总的住宅面积减少。
那么结果会怎样?
读到这儿,大家也都心里有数了。
是的,市场经济下供需关系是主导,这就好比飞涨的猪肉,养猪场都取缔了,活猪总量下降了,需求端量没有降低,那自然导致猪头价格上涨。
同理,楼市库存量低到一定程度后,价格必将止跌企稳,抬头上涨
所以,北京的很多市区楼盘,价格不降反升,而且一房难求。
因为归根结底,人口推动需求。
5
说到最后,亮明观点。
除非,你做好了这辈子不买房的打算,可以直接略过。
否则,但凡有近期买房的计划,仍在徘徊和观望中,还望你不要沉迷这种情绪之中太久。
耽误了自己就不划算了。
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太早,浪费时间; 太晚,追悔莫及。
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