房价数据涨跌的背后，暗示着怎样的房产逻辑？

1

9月17日，国家统计局公布了今年8月份70个大中城市二手住宅的房价涨跌变化情况。

由于二手房市场不像新盘市场受到很多因素干预，在某种程度上更能反映出市场的真实情况，所以下面作为重点来分析。

从官方数据中我们可以看到，北京、福州、青岛、郑州环比和同比依旧有所跌幅。

相反，很多三四线城市同比上涨明显，特别是一些东北城市。比如太原、沈阳、大连、长春、哈尔滨、包头、丹东、锦州、吉林、无锡、扬州、蚌埠、九江、烟台、洛阳、平顶山、襄阳等，涨幅都在5%到10%之间，就不一一罗列了。

涨幅*的前两名是大理和呼和浩特，同比系数121.和119.4，涨幅都在20%左右。

另外几个涨幅在10%以上的城市有：唐山、秦皇岛和济宁等。这些城市上涨的逻辑几近相同。

不得不说，唐山近两年的逆势涨幅有些妖魔化，秦皇岛这种投资型三线城市上涨动力明显不足，济宁更是已经提前透支了未来的房价。

总结而言，提前透支是通病，所以三四线城市房价下跌只是早晚的事。

再来重点说说北京的情况。

进一步细分来看，北京新建商品住宅90平方米及以下户型环比上涨0.3%、同比上涨2.8%；90平方米至144平方米户型环比下降0.1%，同比上涨2.3%；144平方米以上户型环比上涨1%、同比上涨8.1%。大户型新建商品住宅涨幅相对高，适合自住的中小户型房价涨幅更趋向平稳态势。

二手房方面，北京的各类面积户型价格均出现下降。其中，90平方米及以下户型环比下降0.4%、同比下降0.6%；90平方米至144平方米户型环比下降0.6%，同比下降1.4%；144平方米以上户型环比下降0.2%，同比下降0.8%。

二手房情况整体处于微跌，涵盖不同户型面积。

这里依旧还是那句话，提前布局一二线城市，总归不会出错，原因不赘述。

很多人看到这里或许又要骂了，我只想说，办法总归是有的！

2

另，16日公布的8月宏观数据同样不容乐观。

从图中可以看出，全国房地产开发投资增速10.5%，这是今年4月份以来的*点。

进入到三季度以来每月逐渐下降，可以预料的是在未来的四季度仍会是寒意不减的态势。

房产数据上的涨跌，是对房地产行情的明示，而背后的逻辑则是调控方法的运作。

因为市场机制是聪明灵活的，正如“因城施策、一城一策”的战略思想。

所以，我们看到有些城市在变相放松调控。

上海：自贸区临港片区获批后，临港放松人才购房资格，5年社保转3年；

天津：限价放松，允许企业根据自身情况定价，放开片区指导价定价原则；允许企业首次申报价格高于片区指导价10个点；打折不超过5个点；

长沙：拥有公寓房合法所有权的人员，凭房屋产权证或购房合同，可将本人及其共同居住生活的配偶、子女、父母*迁入房屋所有地城镇；

珠海：中心区香洲区、横琴新区，8月29日进一步放宽了限购条件；

无锡：放宽人才*门槛，大专缴纳3个月社保即可*。

一桩桩、一件件放松调控的背后，暗示出房地产市场的基本逻辑。需求是变化的，手段也是灵活的。

夜壶，再馊臭也有其重要作用。

3

易居研究院数据显示，去年1-8月开发商土地购置面积16451万平米，土地成交价款8177亿元；而今年1-8月土地购置面积12236万平米，总土地成交价款是6374亿元。

两年同期对比，开发商的土地购置面积减少了4215万平米，土地成交价款少了1803亿元。

说明了什么问题？

很显然，开发商拿地上没有那么激进了。

主要原因，一方面是房地产大行情不容乐观，销售环节被限价限购限贷打击严重，去化困难，所以开发商回款难，并且利润空间也被限价狠狠掐住，开发商丧失了自己定价的自由，导致自己赚钱的能力变弱了许多。

另一方面，还记得8月底公布的，多家银行收到窗口指导，银行全面收紧开发贷，开发贷直降将近1万亿元，要回归到2019年3月底水平。无疑，房企遭遇历史性难题，开发商想要借钱去拿地，几乎已经不太可能了。

房企一方面挣钱难，一方面借钱难。

更多房企处于前所未有的两难境地。房企形势可谓前有堵截，后有追兵，两面夹击，举步维艰！

所以，很多房企扛不住选择了降价，以回款保命。即便是这样，也依旧谨慎拿地，毕竟开发商*恐惧的事情就是资金链断裂。

这种情况下，大型品牌房企传出暂停或暂缓拿地的风声，也合情合理。

4

如此看来对于需求端，是不是值得高兴呢？

事情分两头看。

如果能赶上短期内能赶上开发商降价（当然是同样的楼盘和户型，真正的前后对比价格下降），当然值得高兴，以少博多。

反之，短期内没有置业打算，那么结论就未必如此简单了。

该如何理解呢？

其实并不难理解，开发商拿地少了，新的库存无法补给，老的库存逐渐去化，导致总的住宅面积减少。

那么结果会怎样？

读到这儿，大家也都心里有数了。

是的，市场经济下供需关系是主导，这就好比飞涨的猪肉，养猪场都取缔了，活猪总量下降了，需求端量没有降低，那自然导致猪头价格上涨。

同理，楼市库存量低到一定程度后，价格必将止跌企稳，抬头上涨。

所以，北京的很多市区楼盘，价格不降反升，而且一房难求。

因为归根结底，人口推动需求。

5

说到*后，亮明观点。

除非，你做好了这辈子不买房的打算，可以直接略过。

否则，但凡有近期买房的计划，仍在徘徊和观望中，还望你不要沉迷这种情绪之中太久。

耽误了自己就不划算了。

既然要上车，踩准发车时间才是关键。

太早，浪费时间；太晚，追悔莫及。

抢准窗口期至关重要！

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