又在低估深圳购买力？这些盘正走在售罄的路上！

习惯于奔跑的深圳人，总是在路上。

国庆长假七天，深圳人无外乎有三条去路：窝在家里逛深圳，短途游海外浪，在楼盘卖场奔波。

这七天，从市场上发出的信号，足够影响剩下来的三个月。

01

正过安检，粉丝问怎样买“中城”

一点也不夸张，9月30日，“火线哥”正排队等候飞机安检，马上轮到我了。

这时，手机非常不合时宜地响了，一位粉丝火急火燎地咨询如何安全有效替儿子买深业中城住宅的事情。

原来他的儿子需要在有限时间内，一天不差地完成名下一套房产的过户、打印无房证明、办理公证。要命的是，这段时间，儿子不在深圳，买房的一切事宜都要全权委托他全部搞定。

又是一次楼市现实版的“生死时速”（《》）。

在深圳有一种现实就是，当你盘算着这七天的出游计划时，土豪已经开始为自己下一个2000万布局了。

尽管价格、户型、开盘时间这一切一切的关键信息都不知道，但是深圳一定会有一大批人为深业中城住宅即将开盘做足了准备。

这件事先按下不表，看这个：

又在低估深圳的购买力？市场上一些盘已经或者正走在售罄的路上。

9月*后一周，几乎被市场遗忘的一个横岗盘，突出蹿出一个大消息：一位外地土豪一口气买了40套公寓！

9月30日，深国际万科和雅轩开盘了，一下子去化近六成。

一位小伙伴如是说，选的人太多了，本来看中的是19楼，后来只选到了13楼。

10月7日晚9点，深国际万科和雅轩现场还有不少客户

简单汇报一下这七天从市场一线反馈来的新动向吧。

*、资金买进毫不手软，尤其是重点区域的重点楼盘。

比如福田香蜜湖、龙华核心区域、前海新添住宅，都是资金密集关注的对象。

第二、外地客户关注度又添把火。

这个很好理解，探亲大军也是看房大军，一个人一次性买进十几、几十套不限购的公寓，还会在不久爆出。深圳先行示范区的超级红利，大家不会视而不见。

这是一个不争的事实，当小伙伴们节后去公司刷卡（脸）的同时，深圳的新盘，尤其是住宅，正在呈几何数量级下滑了。

长假归来不看楼？一朝错过两手空！

02

“堵成狗”还来？产业、需求摆在那！

即便是严厉调控下的深圳楼市，亦不乏机会，低洼地如福田的保税区，豪宅区如南山后海、深圳湾，当然也有少数要“扑街”的

所以，深圳早已不是遍地黄金的时候，什么时候、买哪里很重要。

常看“火线哥”（DChuoxian）文章的“铁粉”应该知道，去年四季度，“火线哥”多次在文章里重点提及，年度性的机会来了！

于是，出现了龙华的5.88万元/㎡、龙岗中心城的2.8万元/㎡

那么，今年的四季度呢？

年年花相似，今年景不同。

去年的洼地已经填满了，今年的高台又高不可攀。

机会总是留给有准备的人。

深圳“中部战略”符合“火线哥”坚持的两条主要投资置业脉络：

人口＋产业

因为这两项指标，相当于市场的活水和势能。

这两个指标得以优化，市场前景当然要看好。

深圳中产高度集中

粗线条看，深圳的中部就是福田＋龙华，其人口和产业均胜于东部和西部。

8月，中规院深圳分院副院长王泽坚一次演讲中，披露了深圳中轴的*新城市规划。

深圳中部人口、产业情况（图源：中规院深圳分院）

深圳中部依然成为人口和产业的聚集区。

中规院深圳分院的数据显示，龙华人口在全市的比重约20％，人口密度全市*；

经济产出效益也是全市*，18％的建设用地贡献了全市GDP的28％。

梅观创新产业走廊示意图（来源：深圳商报）

再细化一下，看下龙华的人口指标。

图源：深圳市统计局

根据龙华的统计年鉴，龙华区单独的人口统计是从2012年开始的，从2012到2018年，常住人口从140.86万增长到167.28万，2016年和2017年连续两年，户籍人口的增长率竟然达到了20%。去年依然保持了两位数的增长，增速全市*。

《龙华2013-2020年综合发展规划》里提到：到2020年，龙华常住人口控制在190万，实际管理总人口规模控制在300万。

如果按300万人计，龙华区人口密度会达到17086人/K㎡，为深圳第二。即便是按190万人计，人口密度也接近1.1万人/K㎡。

龙华将成为深圳密度*的中产阶级聚居区。

这个背后，一则是房价已经上升一个台阶；二则是房价挤压下的人口换血，直接导致人口素质的提升。

深圳中部电子信息产业情况（图源：中规院深圳分院）

大湾区电子信息产业中枢

至于中部的产业，电子信息是龙头，已经显现出龙头聚集效应，有望成为大湾区对应的产业中枢。

龙华拥有全球职能终端研发制造中心，形成了以“富士康＋华为”龙头企业为带动的“双头格局”。

这句话对应的潜台词就是，高端产业带来的产业人口、居住人口的聚集。

这样就很好解释了，为什么地铁4号线上下班高峰期“挤成狗”，还是有很多人像沙丁鱼一样蜂拥而至。

产业、需求摆在那里啊！

多个市级配套落地

而且，对应产业和人口的升级，龙华的配套也是市一级的。

10月，深圳美术馆新馆与深圳第二图书馆(简称“龙华两馆”),将于今年10月同时动工建设（源自深圳新闻网）。

据市建筑工务署的相关负责人介绍，龙华两馆在设计建设上看齐国际一流水平。

而深圳北站片区则是龙华市级配套*为密集的区域：市第二儿童医院、新华医院、外国语龙华校区、民丰*，此外这里还涵盖了春华*、民治书香*改扩建、红山*等，*建设全面提升了片区教学素质和教育配套服务水平。

市第二儿童医院规划图（来源：龙华重点片区建设办）

所以，龙华的产业、人口、配套这“三驾马车”，首先就把原特区外的5个区＋盐田淘汰出局，接下来就要比拼罗湖、福田和南山三位“老大哥”了。

03

赛道选准了，就如进入上升电梯

深圳十个区，每个区几十个片区，从百余个新盘中筛选，当然是个技术活。关键一点，选准赛道很重要。

赛道选准了，就如进入一个上升的电梯。

通过上文，小伙伴的思路应该很清晰了，对于白领、小中产，深圳的中部，尤其是龙华，才是正确的赛道。

对于自住客来说，这里有地缘优势和交通枢纽的支撑，宜居指数在深圳也很高。

要在自己的赛道里构筑坚实的“护城河”，长期要靠内功，比如品牌、地段、核心技术、渠道构成的壁垒，是其他竞品无法超越和复制的优势。

弱水三千，只取一瓢。

深国际万科和雅轩应成为这“一瓢”。

梅林关附近片区功能规划（综合来自“百度地图”）

深国际万科和雅轩西侧方位是深圳北站及深圳北站商务区及南山大学城片区；东侧是坂田，全域已扩容为坂雪岗科技城，重点围绕华为等总部企业打造产城示范区；南向则通往福田中心等市中心区。

区位上，深国际万科和雅轩的护城河“挖得够深”，它是龙华距离福田较近的刚需住宅盘。

这种距离*的好处是既能够享受到深圳“中轴发展战略”的红利，又能缩短上班时间和距离，提升生活品质。

同时又能受到深圳北站、南山大学城、坂田科技城的发展红利影响。

龙华交通规划图（来源：深圳轨道交通线网规划）

近关口之利，在交通上体现得尤为充分。

深国际万科和雅轩在白石龙的东北方位，距离梅林关咽喉区约1.6公里（引自”百度地图“），平日通过皇岗路、新彩通道、南坪快速等能便捷前往深圳各个区域。

坂银通道预计主体工程2019年底可以完成，明年能够通车（源自深圳新闻网）。届时梅林关的车流压力有望得到缓解。

龙华轨道交通示意图（来源：深圳轨道交通线网规划）

目前龙华有地铁4号线和5号线穿过，预计2020年5月和6月，6号线和10号线将通车（源自深圳地铁集团）。

按照深圳地铁集团的消息，该片区还将有地铁21号线和22号线通过，并将在梅林关旧改项目附近设置站点（具体以政府规划为准）。

21和22号线均为快速线，定位跟地铁11号线机场南段、14号线一致。对龙华楼市的影响，可以参照11号线之于沙井。

万科对于梅林关城市界面的改善，从万科金域华府就开始了。

这一次，推动效应更加显著。

大盘对片区的推动作用，价值远大于新房供应本身。

在梅林关旧改项目周边，还规划有恒地尊悦、新万怡横岭旧村片区旧改项目等住宅项目，再加上未来的三期和颂轩，梅林关局部的居住环境将有明显提高。

深国际万科梅林关旧改项目效果图

其实，这里的生活配套已经很成熟，除传统百货形态天虹商场、小型超市外，近几年已涌现出了上河坊情景类购物街区，集中型社区mall星河cococity、龙光玖龙荟，大型购物中心坂田cocopark等。区域内的消费选择丰富多元。

除一二期共建面约5000㎡社区沿街商业外，项目的三期和颂轩规划有建面约3万㎡集中商业。

第三方创意展示空间（非交付标准）

深国际万科和雅轩社区居住更加纯粹，规划有3栋住宅，主推建面约80-118㎡户型。

这一期的户型产品定位明晰，三房户型以刚改群体为主，降低了主流家庭购置片区三房的门槛。

更大的红利是价格，备案单价约6.6万元/㎡，总价区间在515-810万元/套。

在房价日趋豪宅化的龙华，这个价格可是限价带来的刚需福利啊！

今年6月，龙光在旁边的民治拍来的地，“面粉价”都高达6.7万元/㎡。

这说明，在深圳楼市，一些改变在悄然式微，而一些具有长期价值的逻辑已经开始抬头。

这也许是一些深远改变的开始。

壹宅科技旗下新媒体矩阵

▼

陆家嘴（泛地产平台）

1

地产火线（深耕深圳）

2

往

期

8 Oct 2019 摄影：牛哥

点个“在看”，小编心颤