他们去深圳，拖着行李箱，整层整层地买房

数据在一点点地表露出楼市风向。

深圳的大宗交易一直不断，既有拖着行李箱去深圳，一整层一整层买房的外地土豪，也有果断阻击的本土豪客。

典型如上海客扫了仁恒梦公园三个整层63套，一位外地土豪买了横岗一个新盘40套。

这厢，深业泰富广场A座这个月卖掉了一个整层的写字楼。

一位深圳大土豪一口气吃下了欢乐港湾海府一号两个整层，白花花的银子两个亿呢！

*近的一次大手笔出现在10月15日，总部位于广东顺德的盈峰投资以14.22亿元收购深圳易思博95%股权，位于科技园的易思博大厦也因此易主。

看到了什么？

从住宅、公寓到写字楼，资金正在以一种新的姿态，表明对深圳的看好。

01

写字楼自用客跑步入场

有人辞官故里，也有人漏夜赶考。

8月18日，深圳升级为“先行示范区”，楼市出现了分界线，写字楼亦是如此。

市场信息显示，仅以8月18日为界，下半个月的成交达到了上半个月的两倍。一批来自北京、香港等地的客户大举买入深圳的高端写字楼。

深圳中原工商铺部发布业绩喜报，称8月创下年内月度业绩新高，佣金收入3720万元。

意外的是，8月份港人经由中原成交的物业宗数为13宗、0.31亿元，较7月的6宗、0.12亿元，增加了一倍多。

这不过是惊鸿一瞥。外地客和深圳本土买家组成的两股力量，正成为深圳写字楼买卖市场的生力军。

按照深圳中原写字楼部董事总经理范进佳的说法，目前成交主要是一手市场，客户之前就已经观望了很久，并非投资客的一时冲动。

“大多数买家都是自用，从外地搬进深圳，本身公司有这方面需求。”

为了鼓励更多的深圳自用企业，自西向东深圳均出台了“招凤归巢”的利好。

前海对自用租赁企业实行的“早进驻早受益”，今年进驻的重点补贴对象每年按实际租金补贴比例为50%，*上限金额为500万元。

坪山的鼓励政策力度更大。

其中，总部企业在坪山区新购置办公用房的，按 3000元/平方米的标准，分三年给予* 1000 万元资助。

3000元/平方米是什么概念？相当于在坪山买写字楼，政府帮你出了15％左右的钱。

选择现在进场，除了政策利好，市场价格已经调整到比较合理的水平，也是买家认为“时机到了”的关键。

三季度深圳甲级写字楼租户分析

客户正在用脚投票。

来自高力国际的报告显示，2019年第三季度，来自科技行业租户的成交量占全市的34%，是写字楼需求*为强劲的行业，随后是金融和联合办公行业。

作为深圳甲级写字楼*为主要的需求行业之一，深圳科技行业今年1-7月的工业增加值超过9%。

第三季度中，前两大租赁成交全部来自科技行业，区域主要集中在南山，“归巢计划”租金补贴政策将会进一步发挥作用。

02

这里很像当年的福田中心区

如果有这样一个地方，旁边就是一个高大上的会展中心，办公楼下就是自己家里，走两步就是生态环境一级棒的水系生态公园；去远一点坐高铁、地铁，近一点有云轨打通交通微循环，这样的商务办公是不是很值得买入？

综合来看，这类商务办公具备三大优势：

会展上下游产业链打通，业态多样化

职住距离*短化，效率*化

生态办公，交通便捷通达性强

是不是很像当初的福田中心区？

按图索骥，唯有坪山了。

*新消息是，坪山会展中心升级了。

9月26日，坪山高新区综合服务中心已正式改名为“坪山燕子湖国际会展中心”，成为深圳市第二个正式投入使用的高规格会展中心。

坪山燕子湖国际会展中心实景图

随之而来的是坪山区燕子湖片区综合性城市设计国际咨询这一利好发布，也预示着项目将以高品质、高水平、高要求助力推进燕子湖片区规划建设，携手共同努力将该片区打造成为深圳东部乃至粤港澳大湾区东部地区的城市新客厅。

自此，坪山燕子湖国际会展中心与国内知名的“深圳会展中心”、全球*会展中心“深圳国际会展中心”形成深圳“一城三馆”的东、南、西遥相呼应的会展发展格局。

“火线哥”（DChuoxian）除了关心坪山会展中心能有多么高大上，更主要是看它能带动、衍生多少产业链。

来看微信公众号“坪山发布”的官宣：

未来，坪山燕子湖国际会展中心将紧紧与生物医药、新能源、新一代信息技术等坪山优势主导产业及半导体、人工智能等战略性新兴产业、未来产业结合起来，促进坪山区产业升级。

这已经很重要了，坪山乃至东部*为重要的产业链，都将通过这个会展中心串联起来，这对这里的商务办公将产生多大利好？

在坪山的规划里，要在燕子湖打造一个“城市会客厅”。

当前燕子湖南岸正在建设高新区综合服务中心，将成为东部区域高品质的会议展览中心、商务休闲中心。

燕子湖城市会客厅规划示意图

此外，规划将在坪山大道与坪山河之间打造一片生机勃勃的水湾绿地，与原有的坪山公园串联为一体，在城市核心区创造出一座生态灵动的坪山滨水花园。

这是不是与福田中心区的会展中心＋市民中心＋莲花山有太多相似之处？

03

深圳微交通“1号工程”来了

衡量一个区域的商务办公，交通是一个重要指标。

至于坪山的交通，地铁14、16、19号线这些小伙伴都知道了，这里重点说一下其他的重点交通工程。

坪盐通道、南坪三期示意图

坪盐通道工程北起坪山区锦龙大道-中山大道路口，南至盐田区盐坝高速、盐港东立交。坪山人民通过坪盐通道，10*可抵达盐田。

南坪快速路三期西起水官高速公路横坪立交出口，东至聚龙路（规划外环高速公路田头立交），全长约22.2公里。

对于南坪三期，“火线哥”（DChuoxian）体会很深，从福田开车，经由水官高速，上南坪三期，只要40*就可以到坪山燕子湖。

而在四五年前，“火线哥”清晰记得，整个车程要1.5*。

东部过境高速示意图

东部过境高速起于莲塘口岸，与爱国路连接，终点为龙岗金钱坳立交，途经罗湖、坪山、龙岗三区，全长31.1公里，建成后即免费。

宝坪大道走势示意图

宝坪双层快速通道示意图

深圳市交委拟从坪山到宝安建设一条双层快速通道，这条新通道将连通宝安、南山、龙华、罗湖、龙岗、坪山六区，贯穿深圳东西。

规划中的宝坪大道西起滨江大道（规划），东接南坪三期，道路全长53公里，。

建成后，坪山中心到前海、宝中在一个*内可达，通行时间减少22%，车辆通行速度提升18%。

深圳将再建一条机场快线

更厉害的来了！

新一轮轨道线网规划增加了一条机场快线。线路起于机场北（T4）枢纽终至坪山坑梓，沿线串联机场东枢纽、石岩、龙华、龙岗中心、坪山枢纽。

发现没有，这一轮交通规划实现后，坪山到达深圳任何一个区，都将控制在一个*内。

坪山还拿下了深圳“微交通1号工程”。

云巴示意图

全市首条云巴预计明年年中将从坪山开出，路线是从坪山高铁站至比亚迪，这个对于写字楼市场的利好是，打通了高铁站的商务流和比亚迪的产业流。

当然，对于区域内的微循环，实现人流与消费的共享互联，作用也是非常显著。

04

正在消失的“会展商务红利”

聊到这里，小伙伴应该对坪山的商务办公有了个新的认识。

但是，之前坪山就没有像样的写字楼啊！

善于造城的益田集团来了。

益田共和城邦可是“驾着七彩云”来的，是中国首个整村统筹土地整备项目及中国智慧城市样板试点项目之一，打造建面超101万㎡智慧综合体，集智慧住宅、高端写字楼、*社区商业、全生命周期配套于一体。

上文说的“职住距离*短化、效率*化”，在益田共和城邦就能轻松实现。

首发作品就是益田益科大厦，是坪山真正意义上的甲级写字楼产品，位置非常好，就在坪山区燕子岭核心区域。

益田益科大厦位置示意图（点小图放大）

益田益科大厦的主要商务价值可以梳理下面几点：

1.规划高大上，还有国际级

建议小伙伴把上图放大到手机横屏*位置，就会发现里面藏着很多宝。

坪山区政府、行政服务大厅已经建好了，深圳自然博物馆也要来了，还有燕子湖滨水商业街，文创商业街区和会展中心与之就隔着一个湖。

政府还将引入一批独角兽企业，计划在项目的东南角驻扎，与之毗邻的还有坪山高新区、萨米国际医疗中心和坪山大学城，这些都极大丰富了写字楼的产业链和需求。

*新消息是，燕子湖片区综合性城市设计国际咨询正式开始，面向全球公开征集具有前瞻性与创新性的规划设计理念和方案，吸引了20多个国家和地区的著名设计机构，目前入围的是8家国际*机构。

这意味着燕子湖城市客厅的规划级别，是国际级的。

2.中短期需求强烈

毋庸置疑，坪山对于中高端商务的中短期需求强烈。

益田小伙伴前期在坪山“扫楼”时发现，早期在坪山发展的企业，大多在老破旧的厂房、统建楼，甚至是居民楼里，早期办公楼呈现出外观破旧、商务功能不纯粹、空间压抑、硬件配置不足等特征。

随着坪山经济腾飞、企业日益发展壮大，迫切需要办公空间改扩建、升级企业形象。

同时，坪山也在扶持老旧厂房“腾笼换鸟”，下发了《坪山区促进社区集体经济产业转型发展实施细则》。这样就会有一大批坪山的企业购买符合自己企业形象的写字楼。

益田益科大厦效果图

实际上，这些需求已经体现在益田益科大厦的销售情况了：一栋散售的去化一半，另一栋整售已经谈得七七八八了。

3.代表东部未来办公趋势

既然是国家发改委授牌的中国智慧城市样板试点之一，益田益科大厦集中体现了“大城智慧理念”。

写字楼大堂

在产品打造上继承了“智慧城市”的理念，引入智能停车引导、车位预定、人脸识别门禁、智能视频监控、物联网LED灯、光导照明等，打造智慧出行、智慧安防、智慧能源三大智慧办公系统，代表了深圳东部未来办公形态的趋势。

4.“2字头”会展商务红利

国际上展览业的产业带动系数大约为 1∶10。

以深圳福田会展中心为例，吸引国内外大型企业入驻，至少为福田CBD带来了约2622亿GDP总量的拉动力。

福田中心区建设初期，“十三姊妹”写字楼售价不过1万元/平方米。

随着进入成熟期，中心区的价值得以显现，以会展中心开业迎客为标志事件。

*时代广场2007年开盘价格2.6万元/平方米，现在售价6.5万元/平方米；*世纪中心2010年开盘价格3-4万元/平方米，现在价格早已翻番。

从备案信息看，益田益科大厦均价“2字头”，仅是区域住宅的一半水平。

从福田、南山中心区的经验看，这种巨幅的“剪刀差”不会维持太久，益田益科大厦的“会展商务红利”也在逐步兑现。

项目外景

随着燕子湖城市客厅规划的逐步落地、坪山各项利好的兑现，有经验的投资客、买家都能看到它在未来几年的价值空间。

更何况，深圳升级为“先行示范区”的背景下，价值洼地正在加速填平。

目前，这里正处于价值蝶变的前夜。

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