前方预警：环京“烂”潮来袭

文｜叶书利

早在2016年4月，壹书生分别发表了《》、《》等风险文章，向当时慌不择房的购房者提出警告：2018年后，大量的人将被坑死在环京。很不幸的是，壹书生的预言成真了。去年以来，环京烂潮不断来袭，多少人死在环京。

涞水名盘背后：开发商竟是涉黑犯罪集团

刺激不！刺激吗？不刺激？

环京西南部的涞水，该地*的开发商和*知名的楼盘，开发商竟然是涉黑的犯罪集团，环京楼市之乱，再次让人惊讶不已。

壹书生注意到，根据近期《中国房地产报》的报道，涞水*知名的楼盘涞水新城，背后的开发商华银集团目前已被河北省高碑店市公安局确定为犯罪集团，详情如下：

2019年6月26日，河北省高碑店市公安局对外发布公告称：“近日，公安机关成功打掉了盘踞在涞水县以华银集团为依托的犯罪集团”。

据《中国房地产报》报道，有匿名官方人士透露，华银集团“被立案侦查的也不仅是涉黑，还包括非法集资、诈骗、偷税漏税等问题。”

据悉，目前华银集团法人已被公安机关采取强制措施立案侦查。

华银集团对外也承认道，自2019年4月下旬以来，受天鹅湖项目整改和公司相关负责人被公安机关立案调查事件影响，华银集团在企业经营、项目建设、上下游合作关系上出现了较大波动，加之历史遗留问题，股权被查封和负面因素影响导致资金出现重大困难。

值得注意的是，2012年起，涞水县政府联手华银集团共同打造涞水新城，以承接北京外溢的产业和人口。

据华银集团官网的介绍显示，涞水新城总规划用地175平方千米，由占地65平方千米的华银天鹅湖、85平方千米的新兴产业示范区项目和占地25平方千米的中国航天科技城三大板块组成。

目前可以确定的是，包括华银城、华银天鹅湖等名盘已处于烂尾状态，受涉及的购房人数至少万人以上。详情可见此前的文章《》。

2015年以来，根据七环论的团购逻辑，即使在楼市*火热之际，处于良心坚守，壹书生一直不推荐涞水，也不推荐涞水新城，期间因此而遭遇过多少人的挖苦和吐槽，现在回想起来，真是让人感慨万千。

张家口楼市：深陷消化不良之痛

据壹书生了解，目前张家口各地楼市，成交量已完全处于冷冻状态，从去年下半年以来，各个新盘每月的成交量接近于零。

在壹书生看来，张家口楼市的冷冻完全在意料之中，因为张家口根本hold不住过高的房价。主要原因如下：

A,从区位角度上说，张家口与其说是环京，不如说是环蒙。

切记，北京没有城市群，只有都市圈，而都市圈的标准是离京70公里之内，而张家口离京在100-180公里外，哪来的环京？比如之前炒作较热的下花园，离京114公里外，这真的是环京吗？详情可点击之前的提醒文章《》。

B,从京津冀一体化的角度来说，张家口的区域定位是生态功能区，不是人口或产业的主要承载区。这在已面世的北京城市总体规划中说得非常清楚明白了，详见下图：

切记，京津冀一体化下的北京人口与产业疏解的主逻辑是东南飞。

C,炒作概念角度来说，被炒作的*现在是一个世界上各国都不想举办的体育活动，不是一个香喷喷。

说起张家口楼市的炒作，其炒作主题之一便是*，这是极其无知的。

目前2026和2030年*举办地已陷入无人问津的窘境，自己去百度一下，别把如今一个无人问津的*当成香喷喷来炒作，行吗？这样真的太缺德了点!!!

D,从人口角度来说，2011年以来，张家口常住人口年均流出0.93万人，哪来的接盘者？

张家口政府公布的人口数据显示，2011年以来，张家口常住人口已处于净流出状态，而不是流入。2011年以来常住人口已累计流出6.53万，年均流出0.93万人。与常住人口净流出相呼应的是，户籍人口也处于流出状态：2010-2017年间，张家口全市户籍人口减少4816人，下降0.11%，详情可见张家口政府公布的下述人口数据截图。

伴随更多年轻人的流出，张家口人口结构层面的老龄化率逐渐上升：2017年张家口全市的65岁以上的老人71.19万，在常驻人口中占比高达16%。

张家口这个城市人口有多老呢？中国社会科学院人口与劳动经济研究所所长、中国人口学会副会长张车伟指出，据联合国定义，当一个国家或地区65岁及以上老年人口数量占总人口比例超过7%时，就意味着这个国家或地区进入老龄化社会。2017年，中国人口中65周岁及以上人口15831万人，占总人口的11.4%。也就是说，2017年时，张家口65岁以上的老人占比比全国平均水平高了4.6个百分点。

切记，越老的城市越没有活力，也越没有楼市的接盘者。

E,从土地供应量的角度来说，目前张家口的土地储备去化周期全国*。天量的土地供应之下，谁来接盘？详见下面截图：

F,从地价的角度来说，因为接盘者少，过度炒作过后，张家口的地价节节降价，仍陷入无人购买的境地。

根据张家口8月发布的《1-7月张家口经济运行概况》显示，上半年，张家口的土地成交地价仅为1314元/平，环比暴降21%。地价暴降之下，土地的溢价率仍仅为0.03%。什么意思呢？以白话来说就是地价如此便宜之下，仍没有啥人购买。

所以说张家口楼市为什么会消化不良？一句话形容：无论从政策、人口、土地供应、区位还是地价等角度，收割完韮菜过后，当前的消化不良才是正常化回归。

环京楼市：平静的水面之下，哭声不断

回顾2015年以来的环京楼市疯狂，践踏式上车的背后也是践踏式的死亡。

谁曾料到，大厂夏垫的北京悦二期，业主购房四年，至今仍无法网签，更别讨论房产证了。更让人无语的是，目前该盘又以另一个名字在光明正大地对外销售，且还有销售对外宣称该盘可以“直接网签”，忽悠的背后，多少人已坑在里面，多少人正在主动地往坑里跳。详情可见此前的文章《》。

同样在大厂夏垫，曾经近1700户购房者以商品房的价格竟然买到了一个无证的祼房，从而陷入漫漫的维权路，详情可见此前的文章《》。

也是在环京的大坑之地大厂夏垫，之前一个名企下面的楼盘，其中有几栋楼卖出后，因为拆迁原因一直无法正常建房，导致多少人花了钱后却一直等不到楼盘开建。

切记，大厂夏垫绝对是环京楼市的一个坑王之地，于是在此地购房，一定要三思而后行。详情可见此前的文章《》。

在香河，2015年一个名叫印象城纽约公园的房企，对外销售是以“五证齐全”为名，而后才发现是一个问题房，因此要么推倒重建后让购买者加价再购，或退房。详情可见此前的文章《》。

在固安，2016年9月楼市疯狂时，一个现场尚无拆迁，甚至连开发商是谁都还未明确确定的楼盘，竟然开盘后被抢光了。后面近500名购房者在付完钱后猛然发现，收钱的开发商是假的开发商，从而引发了一处环京楼市的荒唐闹剧。详情可见当时的文章《》。

环京的闹剧可谓一处接一处，到处是谎言与忽悠背后的购房悲喜剧。

谁还曾记得，2017年4月雄安规划公布后，多少人抢购了环雄的新农村民居，本质上就是小产权房，当时壹书生在团购群内连喊带拦都拦不住这些人跳坑。

谁还曾记得，2017年7月一个大腹便便的怀孕女子跪在某厂县政府门口大哭的视频。因为该女子在2017年6月三年社保式调控前以近300万在某厂的某安购房抢房时，把近300万给了销售，而不久三年社保式调控出台，导致房子买不到了，而近300万已被销售花光了，从而跪在县政府门口大哭：“以后的日子可怎么办呀？”当然你懂的，这样的视频快速地就被禁止和删除了。

谁还曾记得，曾经有一个环京坑王阵宝存，专业挖坑数年，其团购的重点楼盘，目前基本上都烂尾了，可谓专找烂尾盘团购者，期间害死了多少人？

谁还曾记得，当时因为该坑王一天到晚瞎说，壹书生还不得不在公众号里发过一个公开谴责声明。详情可见当时的声明文章《》。

谁还曾记得，2017年下半年，京津冀出现了一个神盘：石家庄的乐城国际贸易城，壹书生当时还写了风险提醒文章《》，建议大家别买，当时的文章后台，壹书生因此而被多少人痛骂：“因为你不团购，所以故意黑乐城”，现在呢？唉，冲动是魔鬼呀！

谁还曾记得，国庆后，100个销售中至少97个销售告诉你，北三县限购松绑了，甚至有砖家还写了北三县限购松绑的方案解读，如今，限购松绑已被证明就是环京销售们自导自演的一场忽悠而已。

环京这个市场，到处是忽悠，比如近期环京市场又出现了一个QQ传销式的忽悠团队，详情可见文章《》。目前这个团队又出现了两个新伙伴，到处忽悠，注意风险。

正因为环京之乱，超出你我的想像，因此早在2016年10月，壹书生写出另一篇风险提醒文章《》，又不幸的是，文章的提醒正在变成现实。

2015年以来，壹书生因为坚持说真话，中间遭遇了多少无知购房者的腹黑式痛骂。有点讽刺意味的是，被壹书生点名道姓批评的楼盘，现在基本都出事了。因为这一点，之前在公众号后台还看到一个壹粉对此的一句点评：壹书生讲的话并一定全都对，但被其明确点名道坑不要买的楼盘，千万不要买。

话不闲聊了，*后对环京的购房者提醒两句：

首先，在环京购房，安全*。

其次，付完钱不是一场购房的结束，这仅仅是一场购房的开始。

北三县永清团购公告

精准化沟通，壹书生的免费专题式分享，同时推荐团购楼盘信息以及享受相应的团购优惠；

风险提示：外部销售及无团购需求者勿扰；

如欲入群，添加壹书生微信号：

扫描下方二维码，关注作者公众号