小易论楼市小密圈问答精选（2019.12.6）

问答一

问：易总就这人发的信息，有没有这种情况发生，我看了发能太阳海岸110平方的，打算持有15年到小孩*结束。以下信息是：

“政务区就是昨日黄花。我就想问一下，再过10来年，政务区那些二三十年房龄的高层老房子，拆也拆不掉，卖也卖不掉，怎么办呢？你们谁会要？全合肥市价格*而且是30年房龄的老破小？现在买政务区的房子就是高位接盘，要不了几年想卖都很难卖得出去。

所以奉劝政务区的业主们能尽快卖，*这几年尽快把房子卖掉，否则再过10来年想卖是卖不掉的。同时想买政务区的人，我给大家提个醒，10年后政务区的房子真的是居住环境差，房龄老，想拆拆不掉，想卖卖不掉。

高层和普通多层或洋房不一样, 拆迁成本非常高，基本上不可能存在拆迁，因为没有一个开发商愿意拆高层。所以以后基本上会烂在手里，未来沦为贫民窟，与其2万多在政务区买一个拆不掉的高层，不如在滨湖或者其他区域买一个环境更好的新房。如果你们不信，10年后我们拭目以待。”

答：卖掉之后你去买哪里？优质资产*终归途可能是劣质资产，优质的学区可以使这个保值期更长一些，政务区的*保值期会更长，市中心的“45中+南门*”就是*的例子。

在优质资产没有退变成劣质资产之前，都是值得持有的，即使退变成劣质资产，也不是一下子就完成的，你完全可以在它成为中等资产的时候完成置换。这个人是静止的看问题，没有变化的看人和事物的发展。

发能太阳海岸这个小区是一个非常刚需的小区，真不适合买面积超过100平米的户型，90平米以下的户型持有20年没有问题，但我真不能保证你这个110平米的户型能否持有10年不劣质化。

问答二

问：易老师好，对合肥不熟悉，买房更不懂，希望老师详细解答：带俩孩子在合肥上学（租房），大宝初二小宝大班，俩孩子都想兼顾到（大宝*未知，担心一个东一个西，还是眼下顾一个，脑瓜疼），爱人外地工作，能凑200万现金，买新房还是二手房？

问题1：真学区+自住+*。问题2：老破小真*+租房，再贷款买新房。问题3：等大宝确定*再买（不买小宝*必须找人花钱上一般般*）。问题4：纠结农村*迁入问题，不迁买学区也不能上，要不要迁？问题多，还请耐心解答，谢谢！

答：*能给小孩子上学，买过之后还能保值增值，两全其美的事，为什么还考虑给别人送钱上学呢？目前合肥真*只有二手房，没有新房，如果你想买*，只能考虑二手房。

据我观察，真*每年至少*10%，部分*双学区甚至可以达到20%-25%，这还是在平淡的年份，所以既然要买，为什么等房价涨上去之后再买呢？不管是1还是2，都有其合理性，我只能讲只要你买的是优质资产，都合适，主要根据你自己的需求来定。

我一向都觉得，除非你的农村*处于比较大的城市的近郊，人口流入趋势较强烈，而且在5年之内有拆迁的可能，那么这种*还有一定的保留价值。如果你农村*在经济欠发达且远离城市的地方，这种*在我看来一文不值。我们国家8-9亿的农村*，即使有好处，摊到这么多人身上，你觉得还会有多少？这么简单的道理不知道为什么那么多人都不明白？天上不会掉馅饼。

恰恰相反，如果因为你留恋所谓的农村*，没有及时将*迁入城市，造成被限购，你错过的可能就是2016年那种家庭财富翻番的机会。在房地产增值上，农村*比城市*含金量差得远的多，留恋农村*是一种非常愚蠢的行为。尽管我这样讲，我觉得可能也改变不了你多少认识。

问答三

问：一：现状。1、2012年购置北二环海亮蓝郡112平三室中间楼层边户，单价0.52w；物业不行，周边配套没有，增值空间没有；户型、环境和交通都还行。

2、2018年购置融创城110平三室中间偏上楼层中间户，单价1.72w，明年底交房，六小翠微分校，45中芙蓉分校，生活配套还行。3、政务区上班。

二：需求和目的。资产重组，中长期居住舒适，兼顾投资增值。

三：困惑和计划。

1、个人感觉海亮不是优质资产，计划置换掉，1.4w一平在挂。

2、主要考虑在高新、滨湖和经开置业，总价220w可以接受。

3、中海岭湖湾目前只有洋房1.7w左右，看中品牌、区位、湖景资源和洋房的舒适，不知是否合适？有没有潜力（在密圈也搜了您对相关岭湖湾的评论，说是不建议洋房）。

4、有看过绿城诚园（品质高，但距离远、总价高、学区不确定），高速蜀西湖畔，金鹏麓山苑等，感觉更中意岭湖湾。

四：求助。置换是否必要？岭湖湾是否是*佳选择？是否有其他合适的盘可以推荐？万分感谢！

答：可以置换，但这点钱，如果你是奔着自住舒适去的，就不要想着保值增值，能兼顾自住和投资的都不便宜。岭湖湾绝对不是*佳选择，但在你所列的里面还不算差的。所有合肥的洋房我肯定都是不推荐的，妥妥的不保值。高速蜀西湖畔还算合适，但靠近高压线，其他我也没什么可推荐的了，你这点钱不够。

问答四

问：情况说明下:

1、目前二套房，一套经开区滨湖前程(168南区学区，73平方，户型不好，16楼，预计价格120万)+

2、经开区远大尚林苑一套，目前还有40万房贷，(120平方，2018年装修入住，二楼，户型好，预计165万)3、家里存款60万。

4、还有二年退休，想卖了滨湖前程置换一个环境好点、有医院的地方养老，前提是价格不能超过滨湖前程总价很多，没有经济能力。目前看中孔雀城时代北辰一套150平方的别墅，预计价格140万左右，想卖了滨湖前程置换这个小别墅，不知道可合适?

几个问题麻烦解答下: 1、应该卖滨湖前程还是卖远大尚林苑？考虑尚林苑才装修的，目前还要住。滨湖前程虽然是*，但是我家儿子在广州当老师，也用不上，加之考虑户型不好，马路边上，168南区*是不是不太确定？

2、滨湖前程目前适不适合卖？*后期会不会涨价，置换了那个北城别墅会不会亏了？那个别墅可有保值空间，听说国家不给建别墅了？别墅住到老了不能动了再卖掉，不知道可能卖掉？3、现在不买孔雀城别墅的话后期涨价买不到了？

答：1、就我目前的观察来看，滨湖前城应该已经开始劣质化，预计资产等级在3档左右。远大尚林苑尽管房龄相对年轻，但周边配套相对弱势，优势不大，120平米面积有些大，将来流动性会比较差。整体来讲，虽然滨湖前城也不怎么优质，好在有168玫瑰园*南区这个学区噱头（尽管我不看好），再加上面积也不算大，资产比远大尚林苑还是要好一些。个人建议卖掉远大尚林苑。

2、正因为168玫瑰园*南区的不确定性，滨湖前程将来的*空间也存在很大的不确定性，这要看168*如何发展这所*。我现在也无法预测，但我不是很看好，因为经开区已经有了168玫瑰园西校区和东校区，南校区很难竞争过它们。

别墅在我看来只有自住价值，没有相对投资价值，我一般把别墅定义为劣质资产，等级大概在4档。我肯定不建议你买别墅，将来很难卖掉。政务区的内森庄园和高新区的乔治庄园就是*的例子，不但基本没有*，还很难卖。

3、劣质资产有什么好可惜的？北城别墅买了你就被套了，孔雀城在所有地方的房子都奇坑无比，都是泥坑资产。如果你没合适的投资渠道，买真学区公寓就完事了，每年10%-15%的稳定涨幅，比存银行强多了，还能收房租。

追问：谢谢老师！别墅不建议买对吧？那我养老房子是现在卖了房子买？还是三年后退休再买？三年后合肥周边会不会降价？想买合肥周边便宜点的，价格跟滨湖前程差不多的，有公园医院就行，老师有什么可以推荐的？巢湖碧桂园一楼带院子或者紫蓬山洋房可能买？

答：别墅绝对不建议买。如果你不打算买房，就不要卖房，不要留大量现金在手上。好房子不会降价，劣质资产可能还会继续降价，未来两年的行情依旧是分化。合肥房子就是这样，越是便宜的，坑往往越大，养老地产一般都在环境不错，但交通和生活配套一塌糊涂的地方。

买房子买的是配套，并不是什么优美的风景，优美环境只是在其他优质配套基础上锦上添花的东西，没有配套的房子，基本是无效资产，地产商往往就抓住老年人养老的心理，其实*后基本找不到接盘的，巢湖碧桂园和紫蓬山洋房都属于这种类型，你这个思路压根就错了。

如果你真想买，我个人建议你两套房子都要卖掉，在各方面都不错的板块买一套好房子，要知道好房子不便宜，100多万如果想买到好的养老房，只能是坑。

问答五

问：易老师，很不好意思，还是需要麻烦你。万科翡翠天际这个新盘怎么样？相比较万科金域华府哪里更具发展潜力和保值？还有你之前推荐的绿城玫瑰园呢？现在出手买的话价格都在两万六左右了，还都是大面积的，后期万一想变现的话好出手吗？它和万科森林公园比呢？考虑自住学区和保值长期持有投资的话，是应该全款还是贷款付呢？还有悦湖熙岸和高速蜀西湖畔。真是头疼，不知道应该选哪里了。

答：万科翡翠天际价格虚高，不建议考虑。这不是发展潜力和保值的问题，小区本身就高于市场价，再有潜力也被提前透支了，相信两年后价格会解套，但以10年为一个投资维度，合肥所有的房子都会*，我能说万科翡翠天际不保值吗？万科翡翠天际和万科金域华府都保值，但短期万科翡翠天际是不保值的，不过短期你也不会卖，因为等你交房拿到产证都至少要两年时间了。

绿城玫瑰园大面积没问题，但万科金域华府大面积流动性会不怎么样。万科森林公园目前要好于另外两个万科，但对大户型来讲，也仅限于5-8年的时间。只要你是买房，只管贷款就是了，在你力所能及的范围内，贷得越多越好，越是投资就越要贷款，现在钱都贬值成什么样了。钱多选择玫瑰园，钱少选择悦湖熙岸。

追问：每天网上的信息铺天盖地，有说房价还会涨，也有说房价在跌，合肥土地流拍等等。合肥房价到底会不会涨呢？还有，经开区的绿城玫瑰园那里不偏僻吗？四百多买下来，后期也要加个几十万卖，到时这价格这位置会好套现吗？投资的话是蜀西湖适合还是滨湖新区适合呢？毕竟省政府也搬到滨湖去了。谢谢易老师。

答：长远来看，10-15年以内，合肥房价肯定一直呈上涨趋势，现在处于房地产周期的低谷，这种现象很正常。玫瑰园不算偏，玫瑰园主要的优势资源都具备，8年左右的时间套现还是没有问题的。不论是蜀西湖还是滨湖新区，都属于优质板块，都合适。

问答六

问：易老师，我手里目前有三处房产，想进行置换，请您给个建议。

*处房产，蜀山区长城天一家园，两室户型，我的名字。第二处房产，经开区百乐门悦府，3室户型，我媳妇的名字。第三处房产，高新区蓝光雍锦半岛，4室，我母亲的名字。三套房子均有贷款，其中第三套贷款压力比较大。

我们家宝宝明年要上幼儿园，未来考虑要二宝，我们现在在考虑置换*，我比较倾向168玫瑰园*，一者学区比较好，二者离我媳妇上班近。我*种方案考虑将天一家园的房子卖掉，置换玫瑰园附近的小两居，需要加钱或者贷款买房。未来有计划和父母一起住，过几年将百乐门的房子卖掉，附近再买个小两居（但感觉这样置换成本太高）。

还有一种正在考虑的方式，卖掉天一家园的房子，玫瑰园附近买个便宜的*，占个学位，出租出去，孩子将来自己上学，我们再租个大套，和父母一起住，蓝光的房子，我想再等个几年再处理。您看我这样的处理方式是否有问题？另外，有哪些小区可以推荐，或者其他板块的也可以。谢谢！

答：无论如何天一家园也是要处理的劣质资产，现在问题无非集中在百乐门悦府和蓝光雍锦半岛上。我不知道你的百乐门面积有多大，户型是什么样子的，如果面积不超过110平的话，资产等级也未必比蓝光雍锦半岛的差。

高新区已经用无数案例证明了大户型没有什么投资市场，我估计你的蓝光雍锦半岛面积非常大，从投资角度来看，并非特别优质的资产，但好在房龄年轻，再加上税费也不便宜，暂时没必要处理。

个人建议你还是一步到位，可以将天一家园和百乐门悦府处理掉，如果经济允许，直接买玫瑰园，如果不允许，可以考虑中环云邸。

追问：玫瑰园的房子户型大，总价高，可能还需要不少贷款，担心压力比较大，还有一种操作方案，您看是否可行？考虑玫瑰园东区的小两居，家里父母可以住在百乐门，离得也不是很远，这样只要置换一套，成本低。

答：之所以推荐中环云邸，就是因为学区是168玫瑰园*西区，目前东区学区质量如何，还不清楚，如果你*终要使用学区，我个人不建议去赌学区。当然，如果你不看重学区上的未知数，也可以考虑，毕竟资产也不差。

问答七

问：杭州和南京买房有你这么厉害的老师和公众号吗？谢谢小易老师。

答：我是走数据和技术路线的，观点和结论都有数据支撑，主要做购房者的生意，你们给我付费，我站在你们的立场说话。南京和杭州我暂时未发现有这种类型和水平的公众号，大都是营销号，主要替开发商说话。

开发商和购房者都是吃房地产红利，开发商吃多了，留给购房者的就少了，从某种意义上来讲，开发商跟购房者的利益是对立的，你很难兼顾。所以你只能选择站队，很可惜的是，我估计有90%的自媒体，都站到了开发商那边，因为开发商更容易给他们钱，你们的钱他们很难赚。

而剩下10%的自媒体，绝大部分尽管想站到购房者的立场，但奈何水平不够，无法给购房者提供有质量的建议，让你们心甘情愿付费咨询，很难养活自己，这就是我观察到的杭州和南京公众号的现状。大言不惭的讲，合肥有我这种类型的公众号，应该是购房者的福音，因为全国我还未找到第二个既具有一定影响力且还坚持数据技术流的房地产自媒体。

问答八

问：易老师，*近发现你的小密圈被高新区买房的问题承包了，而且大部分都是刚需。有个小小的建议，我看您推荐的二手房，祥源城、海亮九玺、华纺新华城等等，真的都是品质很低劣的盘子，关键是价格还很高，居住性价比一点没有，刚需买房子，也不能全奔着投资吧？好歹住的舒坦啊。建议您以后也兼顾自住来回答问题，刚需买房不易，以后的置换成本绝对能抵得上新买一套，压力很大。

答：问题是你觉得那一片有品质高的楼盘吗？你能否推荐一两个？不过是矮子里面拔将军而已。你买房子，尤其是刚需买房，自住成分很小，不是你不想考虑自住，而是你的*和还款能力支撑不了你的奢求。

留得青山在，哪怕没柴烧？*套房子只要保证保值增值，后期等你经济状况改善了，置换游刃有余，不要指望一步到位，你没有那个能力。刚需买房首先要考虑生活配套方便，学区还不错，交通便利，这就可以了，不要总想着自住舒服，自住应该是*后考虑的因素，你没那个能力做到全面兼顾。

如果你有300w以上的预算，那就可以基本一步到位，如果你没有，老老实实先以投资为主，优先解决你*紧要的需求，后期再行置换。家住郊区大房子，还要买*陪孩子蜗居在市中心老破小的家庭太多了，有钱人尚且如此，刚需就不要矫情了。

追问：但是置换的成本，足以抵消掉之前的*，说不定还超了很多，折衷一下投资和居住，有很多选择啊，就拿高新区为例，北雁湖周边，甚至蜀山北，东高新，都有很多不错的选择啊。

答：如果遇到2016年的行情，你还这么认为吗？现在是房地产下行周期，大部分房产*都不太理想，但是优质资产仍有不错的表现，绝对可以打赢所谓的置换成本，我相信你置换不会选择劣质资产的。

环大蜀山周边基本都是次新房，只要房龄足够年轻，都是不错的优质资产，可作为刚需选择。我之所以建议华纺新华城，海亮九玺和祥源城这几个小区，主要是它们的学区预期、配套和交通，还有板块价值，更能支撑它们的价格和*潜力，资产相对更为优质，同等条件下应优先考虑。

我小密圈已建立两年时间，回答问题16000+ ，目前付费成员2119 人，老会员续费率超过30% 如果你在买房中遇到难题，可加入小密圈与我一对一咨询，加入之后你可获得以下小密圈福利（也可加小易论楼市QQ群参与讨论，群号：636412794）：

1、可无限次向小易提问，所有问题都由我本人亲自解答，确保回答质量。

2、为你量身定制一整套家庭房产优化配置方案，使你资产收益*化。

3、提供一些敏感内容分析和公众号上不便公开给出的投资建议。

4、及时分享和解读楼市*新政策信息，并预测下一步合肥房价走势。

5、与圈友分享所有问答和具有投资价值的笋盘信息，*时间抓住投资机会。

6、不定期组织一些高性价比楼盘的团购活动，为你们争取*优惠。

7、合肥市区购买二手房可使用我的合作中介，中介费很低，让你入圈物超所值。

入圈方式：微信长按识别以下二维码。

扫描下方二维码，关注作者公众号