优客工场披露招股书 意在联合办公*股

北京时间12月12日凌晨，优客工场向美国证券交易委员会（SEC）提交招股书。

招股书显示，截至2019年9月30日，优客工场已在中国41个城市以及新加坡布局了197个联合办公空间，管理面积超过60万平方米。同时，优客工场还在中国和纽约的4个城市，拥有7个联营办公空间。2019年前9个月净收入为8.75亿元人民币。

截至2019年9月30日，优客工场在全球已经提供了72,700个工位，会员数为609,600，其中企业会员25,000，个人会员584,600。企业会员有如美团、耐克、字节跳动等巨头，同时也有大量中小企业。

全新千亿级市场的独角兽

毫无疑问，联合办公空间是一个全新的行业，也是一个快速增长的行业。

据全球知名咨询公司Frost & Sullivan（以下简称“沙利文”）数据显示，2013年中国联合办公的市场收益规模仅为人民币11.7亿元，2018年增长到人民币174.1亿元，年复合增长率高达72%。沙利文预测，2023年中国联合办公的市场收益规模或将达到人民币1322.8亿元。对一个细分行业来说，10年之间，从零到千亿级，是全新的创造，更是神奇的飞跃。

不算夸张地说，国内一批民众知道联合办公关注联合办公，更多是与一位知名企业家有关。即优客工场的创始人毛大庆。

毛大庆喜欢跑步。而优客工场创立的四年，也是奔跑的四年。从2015年在4个城市提供3000个工位的创业企业，到如今在全球覆盖42个城市，提供7万余工位的中国联合办公独角兽企业，优客工场每一年都在刷新。联合、并购，融资、扩张，从国内到国际，这家企业成长的速度远超同侪。

根据招股书，截至2019年9月30日，优客工场实现了高达79%的整体出租率，高于62%行业平均水平（招股书中沙利文数据）。

像所有新兴行业一样，中国联合办公行业的企业极度分散，数量庞大。但它同时也以令人炫目的速率在完成迭代和合并，从而使行业集中度大幅增长。2019年前9个月，TOP10公司的市场占有率累计超过21%。其中，优客工场拥有着高达4.7%的市场占有率，是行业里名符其实的TOP1“独角兽”公司。

多项数据显示，优客工场已经成为中国*的联合办公运营商。

盈利模式：空间+非空间

很多人并不完全知晓，优客工场是干什么的？它的主营业务，包括空间运营和非空间业务。

其中，空间运营板块包含直营模式与轻资产两大类。直营模式包括U Space, U Studio, U Design三类，优客工场需要负责这类型空间相应的设计、建造、选址等工作。轻资产模式包括运营管理输出（U Brand）与资产托管（U Partner）两类。运营管理输出，优客工场的收入主要来自向物业主收取管理费；而资产托管，优客工场的主要收入来自于物业主收入分成。

所谓空间业务，通俗点说就是“总包商”，优客工场有着强大的资源获取能力和分包能力，既能为房屋拥有者盘活存量空间，带来大量新的现金流，也给房屋租赁者提供更为弹性的租赁空间。

举个例子，优客工场*喜欢拿的楼，是性价比较高的B、C级的楼，而不是A级楼。调查表明，租一个办公楼就多年不迁不变的传统企业，占比越来越少了。大批中小企业和初创企业，需要更灵活、资源利用率更高的办公空间。B、C级办公楼经过更新改造后，主要面向的就是这类企业。优客工场准确切中了市场需求。

非空间业务，包括诸如设计工程一体化服务、精准营销、企业财税法务、社区电商、知识产权等。其中的社区电商，是基于60万企业和个人用户聚集的强关系圈层而自然延伸出来的业务，小到日常的饼干、坚果等零食，纸张、订书机等文具用品，大到旅游出行的产品等，其用户可通过优客U品小程序团购下单，并拿到低到7折甚至6折的优惠。会员还可以通过优鲜集APP来预定会议室、咖啡厅、健身房等服务。

冲击联合办公*股

从业务结构来看，优客工场的盈利模式非常清晰。但说到底，还是要拿财务数字说话。

空间业务，优客工场追求的是更低的获取成本，更高的运营效率。经过前几年的快速扩张，其空间业务规模化的收益曲线，到第四年已开始陡然抬升：

根据招股书数据，优客工场空间运营净收入2017全年、2018全年、2019年前9个月分别为人民币1.54亿元、人民币3.94亿元、人民币4.20亿元；2018全年、2019前9个月同比增长分别为155%、59%。空间运营的租金成本2018全年、2019前9个月同比增长分别为97%、30%，远低于空间运营净收入增速。

非空间业务部分，招股书显示，2017年至2019年前9个月，优客工场的非空间业务净收入（包含U Brand）累计达到人民币5.22亿元。在比例变化上，非空间业务的净收入（包含U Brand）占比从2017年的8%增长到2019年前9个月52%。

值得注意的是，过去7个季度，其非空间业务整体始终保持盈利状态。

运营利润率直接关系利润，以及*终盈利目标的达成。根据招股书，优客工场一般管理费用占比由2017年的56%下降至2019年前9个月的15%，市场销售费用占比则由2017年的15%下降为2019年前9个月的6%。运营利润率由2017年的-239%，至2019年前9个月已降到-64%，其中2019Q3运营利润率已优化至-37%。

从这些核心数据看，优客工场整体盈利已为时不远。

今年9月，全球*联合办公企业WeWork突然宣布上市计划搁置，*近还传出拟出售资产过日的消息。该公司目前的估值仅为约70亿美元，与今年1月470亿美元的估值相比暴跌400亿美元。

以其在中国联合办公领域的规模和市场占有率、运营利润率等指标看，优客工场正式挂牌后，成为联合办公*股已是大概率事件。

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