原来，深圳楼市在下一盘很大的棋

发现没有，深圳楼市火了，而且风向变了。

住宅市场因为豪宅线取消，量价齐升，二手成交量刷新40个月的新高，价格更是“超沪赶京”。

而商务公寓悄然站在了风口上。

“火线哥”的一篇爆款文章，也因为*时间报道商务公寓的利好，而扼杀在“襁褓”中。

除了取消“只租不售”之外，针对商务公寓，可能还潜伏着三点利好：

五年禁售改为三年；

不再新建商务公寓；

未建商业用地可研究调整为住宅

看来，深圳楼市要下一盘很大的棋，这盘棋或许会顾及深圳楼市的方方面面、雨露均沾。

所以，“火线哥”（DChuoxian）不妨大胆预测一下——

下一站，写字楼。

1

距离公寓限售“五改三”还有多远？

先说件真事。

“火线哥”很熟的一个哥们，正牌地产央企出身，后来“下嫁”的一家民企，当然是升职了，专事投资发展，跟深圳各区的村长、董事长谈旧改。

去年7月31，对深圳商务公寓“锁喉”的“深四条”突然开枪，没几个月，这哥们说，这没法玩了，旧改弄来的公寓不让卖！

接下来，他彻底转了行。

这仅仅是冰山一角，“火线哥”的圈子里，因为“深四条”而放弃项目的不下20个。

租赁市场已不是风口，谁还会坚持如此长期的守候？

源头供应不足，逐步兑现在数据上。

这件事情，还上了央视。

2018年深圳商务公寓的供应面积为133.5万㎡，相比2017年下降0.4%，这也是2013年之后商务公寓供应增速首次出现下降。

而2013年7月至去年6月的5年时间里，深圳成交的商务公寓达4.46万套，占比超过了八成，成交异常活跃。

既然成交如此活跃，在一个侧面也佐证了，因为需求太强烈，地主家里的余粮，也不多了。

2019年，截至11月，深圳的商务公寓总供应面积达139.2万㎡，已经超过去年全年供应水平。

成交也咬得很紧。

今年前11个月商务公寓批售成交对比

注意一下，批售和成交有时间差，批售是即时的，成交往往滞后一两个月。

从“火线哥”了解的市场即时成交数据看，9月、10月商务公寓爆出很多大宗交易，很有可能体现在12月的网签成交数据上。

那么，商务公寓取消“只租不售”，背后的信号意义在哪里？

下面是官方解读：

对商务公寓政策官方全方位解读（值得细看）

这里是“火线哥”的解读：

远的不说，就一个月时间，深圳楼市经历了大小掺杂的行情，从豪宅线取消、深汕新盘解冻，到商务公寓取消“只租不售”，这三步，决定了明年乃至未来两年的大行情。

不久的将来，还有第四步、第五步……

那么，距离商务公寓限售“五改三”，还有多远？

2

50亿爆款后继，这里要卖断货了

“火线哥”（DChuoxian）挂在嘴边常说的一句话：在深圳，千万不要小看市场的力量。

公寓市场尤其如此。

由于供求倒挂，再加上商务公寓具有居住功能，爆款频出，但是*爆的非它莫属。

今年1月，深业集团宣布称，深业泰富广场大宗交易总额达到51.8亿元，包括签约金额合计40.5亿元，加上认购的公寓及商铺，总交易总额已超50亿元,成为深圳迄今为止单盘整售总金额之王。

深业泰富广场实景图

深业泰富广场位于罗湖笋岗梨园路与梅园路交汇处，深圳地铁7号线、9号线交汇处，总建筑面积100万㎡，总占地面积4.45万㎡，也是目前笋岗片区*超过百万方体量的城市更新综合体。

规划显示，深业泰富广场定位为“时尚创意综合体”，核心业态为国际高端家居主题会展中心，规划有商业、办公、酒店、公寓等业态，形成以高端家居消费为主，集购物、办公、娱乐、观光、信息集成及高端物流等资源为一体的一站式服务平台。

为什么深业泰富广场会成为深圳市场*的爆款？

“火线哥”（DChuoxian）先分享一个案例：

中建深装1985年成立于深圳，2007年总部迁至北京，又在2015年将企业总部迁回深圳。

另外几家尚未公开身份的神秘买家，也主要是以央企为主，所属行业包括建筑设计、装饰设计及服装设计等创意类产业，均表示为自用。

众多机构集体用脚投票，来自于对笋岗未来的看好。

罗湖“一河六圈三带”规划示意图

根据十三五规划，罗湖全力打造“一河六圈三带”，红岭路两侧将打造高端商务中心区，与万象城商圈、八卦岭产业总部核心区、华强北商圈共兴共荣。

红岭路一公里圈每平方公里土地GDP产值已逾百亿，在深圳，惟一能与之PK的，只有前海。

在深圳近2万亿的经济体量里，有超过30%在深南大道和红岭路这一公里圈上产生。

50亿销售的背后，是百亿GDP/平方公里的产值，靠山够硬！

红岭创新金融产业带规划示意图

罗湖*的资源在这里聚集。

笋岗将蝶变为高端商务中心区，主要发展特色商贸、创新金融和文化创意产业。

这里集结了深业、华润、招商蛇口、城建、中建投、中洲、物资、宝能等众多知名品牌开发商，共同打造总建面逾350万㎡的超大规模国际级消费中心，促进全球创新要素和产业链高端资源集聚，形成高端商务集聚区。

“火线哥”梳理过深圳很多区域的产业经济，笋岗可以说，代表着罗湖未来价值的*点之一。

很遗憾的是，目前这里可售的公寓产品快要断货了，仅有深业泰富广场D栋275套建面约59-88㎡不限购不限贷的商务公寓。

3

见过公寓配“无边际泳池”吗？

资本的触角总是长而且敏锐。

原以为机构先知先觉，没想到散户同样会捷足先登。

上周，“火线哥”（DChuoxian）与前海时代二期业主有一次小规模的恳谈。

闲聊之中发现一些业主在早期就买了深业泰富广场，“与旁边招商中环差价约2万块，价值明摆着嘛！等着吧，洼地总会填平，租金涨到150元/㎡以上!

深业泰富广场D栋公寓在售

深业泰富广场公寓收官作D栋，带精装的价格是6.58万元/㎡。

“火线哥”去看过新推出的D栋产品，1-4层为裙楼商业，5层为架空层空中花园，6-30层为户型建面约59-88㎡的1-2房商务公寓。

从D栋看笋岗全貌

参观样板房不久，可能就会“忘记”，这是一个公寓产品。

目前深圳市场上的公寓产品多以30-60㎡的小户型为主，D座产品尺度感阔绰、双阳台设计等优势，住宅的体验感很强。

以59㎡一房为例，客厅开间3.6米、进深6.1米，卧室开间3.3米、进深3.2米，丝毫没有局促感。

81㎡的两房，有双阳台，客厅开间3.4米、进深7米，主卧开间3.1米、进深4米，次卧开间3.1米、进深2.5米，空间舒适感高。

感受一下精装效果图

阳台效果示意图

敲黑板、划重点了！

深业泰富广场极为注重居所的采光性及通风性，户型两面采光，室内光照充足，空气清新。

在空间合理布局的明亮厨房里，制作美食也能成为一件乐事。

厨房效果图

去新加坡，一定要去海滨湾金沙酒店打卡，不为别的，就为了楼顶标志性的无边际泳池。

这是深业泰富广场让更多人惊艳到的地方。

在5楼的泛会所，深业泰富广场打造架空花园，*为抢眼的就是这个无边际空中泳池，通过对泳池边缘的特殊设计，达到空间无限的视觉效果。

无边际空中泳池，上图为现状，下图为建成效果图

从D栋的5楼，就可以*空中泳池，所以说，D栋是公寓的收官之作，也是资源更好的一栋。

说个小细节，11月30日，D栋新品发布会当天，深业集团一位高管参观样板房，跟“火线哥”同一部电梯下来，颇有感触地说，深业在这个产品投入了很多资金和精力，笋岗的价值还有待于更多人的认识和挖掘。

“火线哥”觉得，要感谢深业和数家品牌开发商在这里的深耕和运营，与这片热土共进退，不久的将来，一定会实现区域、品牌和产品的多重溢价！

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16 Dec 2019 摄影：牛哥