成交了4600套的上海楼市2月，价格却是稳的

来源：匠人上海楼市发布时间：2020-03-06 00:00:00

数据｜信义房屋

观点｜匠人上海楼市，仅供参考

成交量

2020年2月，上海二手住宅共成交约0.46万套，环比下降60%，同比下降53.33%。

各区二手成交量和新房供应呈负相关，新房供应足量的普陀区领跌。

成交大跌，主要是受疫情影响，我们预计3月将反弹至10000套左右，并且逐月递增，在疫情结束的当月或次月突破16000套。

成交均价

2020年2月上海二手住宅合同成交均价约4.09万元/㎡，环比上涨4.60%，同比上涨10.32%。

成交均价上涨，主要是成交结构的影响，置换客在卖出房子之后少数置换客选择了买入，推动了成交均价的大涨。

已经完全不合理的普通住宅标准使得市场成交比重更加偏向外环、中环、内环，我们预计在2020年也会有所体现。

各面积段成交占比变化

50平米以下和140平米以上的成交占比均现大幅回落，且50平米以下成交占比创2019年以来的新低。

50平米以下户型成交占比回落部分原因在于疫情中老房子体验感差，买家选择了更远更大的房子。大户型占比回落部分原因在于买家选择了放弃置换增加一套。

各总价段成交量分布

300万以下的成交占比继续走低300-500万的成交占比继续走高，且为2019年以来的新高，这两个总价段的成交呈现此消彼长的走势。

500-800万的成交占比在本月也出现大幅度提升，也创2019年以来的新高。

300万-500万是上海成交的主力价段，占比持续走高是牛市特征，而300-500万置换客通常也是卖出300-500万主力价房子的市民的置换标的。

疫情之前，2020年的小阳春是大概率事件。

300万以下房子的占比降低，是因为2019年的房价同比上涨接近5%。

综述

若非疫情影响，上海2月的成交量应该处于1.6万-2万区间。4600套成交不完全是疫情管控的原因，市场买家情绪亦有影响。

价格的上涨虽属于结构性原因，也体现了市场对于现有价格的高认可。我们判断市场会随着疫情稳定而复苏，*个阶段是平价增量，这个平价是指比2019年略低的现状成交价。

2月15日，我们给出观望建议。

如今我们的建议是观望为主，择机入市，观望不仅是价格，还因为很多房源还没有上市，充分供应会在五一长假前后完成，之前的时间都是寻找合适房源的时间。

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