海南调控升级，到底意欲何为？

文｜叶书利

7日，海南调控升级，主要核心内容有二条：

A,本地人限购二套。

B,自3月8日起对外出售的土地，以后卖房时实施现房销售制度。

提醒一句：指的是从8日起对外销售的地块，以后以现房对外销售，而7日之前开发商手上持有的地块上面建设的房屋，仍以预售方式对外销售。

对于海南此时升级调控背后的逻辑以及相关影响，壹书生（环京置业首席社群：公众号“壹书生说房”微信ID：yishusheng-fang）的观点如下：

A,中短期对于海南楼市没有实质影响，反而在当下楼市下滑之际，可以起到一定的托市效果。

壹书生注意到，本次海南调控升级通知上所讲：“提出改革商品住房预售制度，自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。按照国家《商品房销售管理办法》规定，现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件”。

切记，“自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。”也就是说，目前市场上房企手中的地块，仍以预售制对外销售。鉴于海南楼市库存量庞大，因此此举对于海南楼市中短期几无影响。

相反，2018年海南调控以来，楼市成交大幅下滑：相关统计数据显示，2019年海南全省商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8%，而网红城市三亚2019年商品房销售面积、成交金额分别同比锐减51%和49%。

在楼市成交大幅缩水的背景下，目前起出让的地块，鉴于要求以现房销售，因此必会拉长这些地块的上市时间，从而在一定时间内反而减少了新房市场的房屋供应量，从而起到托市的实际效果。

此外，本地限购二套的政策，更多的影响是心理冲击，现实的实际影响也没有想像中的大，因为海南楼市的主体力量是省外购房者，本地人的需求占比并不大。

B,在当下各地地方政府开展新一轮松绑竞赛的背景下，海南升级调控，央府意在对外释放“松绑速度应该慢一点，不能太快”的信号。

在每次调控松绑期，央地博弈便会进入新一轮的心理博弈：央府希望慢慢松，而地方政府鉴于自身利益考虑，恨不得一下子松绑到底。

目前向下的国内外经济环境已经决定了，楼市松绑是必然趋势，这应该也是央府心理承认，但当下各地马上进入了松绑比赛，让央府有点接受不了，因此升级海南调控，从而让当下的松绑比赛刹下车，让松绑节奏慢下来，慢一点。

C,海南升级调控，不会阻挡当下楼市继续松绑的大势，这是国内外经济形势决定的，但确实可能给松绑的未来空间度和节奏度，做了减法。

D,现房销售会导致二个结果：要不倒逼地价下降，要不倒逼房价上涨。

房地产预售制度的本质是房企融资手段，即房企提前拿到了钱，从而降低了房企的资金成本。相反，现房销售，意味着房企需到了更长时间后才能销售以拿到资金，从而极大地增加了资金成本。这个资金成本必然要转移支付，毕竟商人不会亏本做生意。

现房销售下的资金成本转移，可能有三条路径：房企自己承担一部分，或者地价降低，以分摊这部分资金成本或者房价上涨，以消化这部分资金成本。

在中国的房地产逻辑中，游戏制定者的地方政府会愿意降低地价，以减少自己的卖地收入吗？难，所以呢，你自己去想。

E,现房销售很难中短期内向全国推广。

现房销售形成的房企资金成本，这是非常大的成本。别忘记了，现在房企的融资，年度利息很多在10%以上。这块成本不可能由房企全部消化，因为目前房企的利润率已下降到8%左右。

房企无法自己全部消化，那么要不地价下降，要不房价上涨。不管哪一种，都决定了该制度很难在中短期内向全国推广。

F,海南今天可以试现房销售制度，明天自然也可以取消。

别忘了中国房地产的两大核心逻辑：首先，不管怎样，地主的利益必然*化，也必然*化。其次，在中国楼市，只有北京上海等地的五年社保限购机制保持了三年以上，因为政策总是变来变去。

G,海南与雄安，投资炒房者可以放弃了。

因为这两个地方是央府的房地产理想国，这是央府二块去炒房化逻辑的试验地。当然自住当然没问题，想炒房赚大钱，还是早点放弃梦想吧。

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