“黑天鹅”啃食经济，各类地产如何翻转收益？估价思维值得借鉴！

▎市场分析丨By：世联评估

疫情影响

2020年春节，突如其来的“黑天鹅”打乱了原本的生活节奏，新型冠状病毒肺炎疫情全国蔓延，举国共抗疫情，全员需禁足，“躺着为国家做贡献的日子”使得许多行业不得不按下暂停键，对全国经济和生活产生重大影响，餐饮、旅游、电影、交运、教育培训等行业首当其冲，疫情之下，对本是淡季的房地产市场来说同样是一个很大的打击。

从2019年开始，房地产行业已感受到资金、销售、客户不足及政策的压力，疫情的突袭将存在的困难进一步放大。本来许多房地产公司准备着在春节期间能够借着部分返乡人员置业的机会能够回一波现金流，现在这些期望都破灭了,2020年春节期间房地产成交同比往年大幅下降。

为了降低疫情带来的影响，也有许多公司想办法来让自己有现金回流的机会，如恒大*新的政策，所有的房子75折出售，碧桂园、恒大、保利等地产公司提供在线VR看房，这也给了这些企业稍稍的喘息机会，但作用很有限，主要还是要看疫情的控制情况。

根据当前的疫情，我们乐观认为疫情有望在4月份左右结束，那也就是说，疫情对我们生活的影响，对房地产市场的影响*的也就是在*季度。根据2003年SARS疫情后对房地产的影响，疫情影响主要集中在3-4月份，也就是疫情严重的几个月，后由于疫情的渐渐结束，房地产企业的拿地、房屋销售等逐渐恢复正常或小有增长，参考2003年疫情对房地产市场的影响，以及根据当前的情况分析，我们可以认为疫情对我们房地产2020年的影响并不是很大。

疫情之于估价

在举国上下共同抗疫的背景下，为避免人口大规模流动和聚集，全国人民居家隔离，出行人数大幅下降，春节假期一再充值，导致房地产行业暂停销售活动、零售商业处于歇业状态、酒店行业更是门可罗雀、工程项目施工进度也随之拉长，房地产物业受此轮外部效益影响如何，房地产估价中应如何予以考虑，是作为房地产估价作业者的我们，不得不思考的问题。

在房地产估价中，常用的评估方法为比较法、收益法、成本法、假设开发法。从前述来看，受新冠疫情影响*的为收益性为主的物业，即酒店、商业、写字楼物业，其他物业受疫情影响相对较小，那我们在房地产估价中如何考虑相关影响？

本次以收益法为主阐述涉及不同物业需思考的方向，收益法公式及原理：

式中：

V 一 收益价值 A 一 房地产未来*年净收益

Y 一 报酬率

g 一 净收益每年递增率

n 一 获取收益的持续年限

01

酒店物业

评估

酒店物业评估主要采用收益法。

春节长假，原本属于行业的小阳春却转瞬步入寒冬，疫情导致经济活动低迷，禁足居家办公，也致使商务出行频率及频次降低，以商务型客群为主的酒店物业及快捷酒店物业入住率和收入急剧下降；疫情防控之下，旅游业也处于停滞状态，使得依托旅游而生的酒店物业面临入住率和收入断崖式下跌。此外，酒店运营成本占比较高，随着收入端的降低，固定成本支出不会发生较大变化，净收入进一步降低，截至目前部分地区政府已出台相应扶持政策，相信其他地区也会紧随其后，一定程度上会对其所缓解，但是一定时期内现金流承压是必然；随着疫情消退，经济逐步复苏，酒店行业慢慢恢复，入住率和收入也逐步攀升直至步入正轨。收益法估价中，在估价目的前提下需根据疫情影响情况，结合物业所在地政策分段式考虑相关参数的合理取值及持续时间，真实客观反映物业价值。

02

商业物业

评估

商业物业大体按以购物中心为主的集中式商业和社区商业物业分类；选用评估方法主要为收益法。

因疫情影响，零售业步入寒冬，以购物中心为主的商业物业门可罗雀，客流的巨减加之配合政府的防疫措施使得其不得不缩短营业时间，或暂停营业甚至关店。据了解，大部分业主采取减租免租政策以应对当下严峻形势，因此短期内物业租金收益下降明显，部分租户存在退租风险，空置率上升，且中期内租金增长乏力，因此我们在收益法测算物业价值中，需根据区域不同、估价目的不同适当考虑疫情影响的租金变化，待疫情消退加之政策扶持，零售业逐步恢复，长期来看，基于此次疫情对消费行为的影响，零售业将较快复苏并趋于正常，因此我们测算商业物业时需分段考虑租金的差异及持续时间，或者年租金收益、年平均空置率需做相应调整。

此番疫情也警示我们公共卫生的重要性，因此对于通风条件较差、功能弱化、陈列密集的盒子性商业物业来说，在中短期内，租金增长动力不足，租金增长相比缓慢，评估时需考虑相关因素的影响；同时也根据物业情况考虑是否存在加大设施设备更新力度等有关成本支出导致净收益降低的情况。

对于社区商业物业来说, 因疫情期间，加大了消费者对线上购物的依赖，对线下商业物业形成短暂冲击，但相比购物中心等集中式商业受疫情影响的周期会有所缩短，评估时需予以考虑。另外，此次疫情带来消费习惯的改变，未来消费者线上下单，线下提货或成趋势，长期来看，对以往便利的社区商业，特别是餐饮、日用品、大型连锁超市等业态有一定冲击，具体该类商业物业受消费习惯改变的影响程度还需进一步观察。

03

办公物业

评估

办公物业评估的主要方法为收益法。

办公物业受疫情影响小于商业物业，但受经济大环境下行及疫情防控的影响，租户扩租换租的可能性降低，租赁市场的活跃度受到影响，无论租售均有所下降；加之原本2019年办公物业供应增加，导致办公物业整体空置率升高，新冠疫情的雪上加霜，使得短期内办公物业租赁市场有一定的承压。

综上，新冠疫情对收益性物业影响较大，房地产评估中需重点关注物业净收益的变化、增长率及疫情的影响周期，准确估算房地产价值。除此之外，疫情对比较法、假设开发法在房地产估价中运用的影响也不容忽视。

办公物业——比较法评估办公类房地产，合理选取比较案例是关键、案例修正也要重视，特别是功能配套方面。

04

住宅物业

评估

住宅物业评估主要采用比较法。

住宅物业受新冠疫情影响较小，虽多个省市发文，暂停了售楼处的开放、严禁中介线下带客看房，短期类需求受到抑制，成交停滞，但中长期看，需求会随之疫情的控制慢慢释放并趋于正常。因此，目前在比较法评估中合理选取比较案例并对案例修正是关键，此次疫情防控，突显了物业管理对住宅物业的附加值，物业管理的修正需予以重点关注。

05

在建工程

评估

在建工程评估的主要方法是假设开发法。

因新冠疫情影响各地政府出台工程项目停工或延迟开工的政策，在建工程的施工及销售节点或将延后，工期延长导致开发周期延长、相应费用增加、资金利息增加，加之房企资金周转压力，未来物业售价或将出现降价促销、以价换量，开发完成后价值降低，评估时均需予以关注。

未来可期

虽然销售停止，工地复工时间被延期，企业现金回流变慢，但随着后面疫情防控越来越好，*季度大众被压制的购房需求就会被慢慢释放；第二季度后随着疫情结束，房地产业会渐趋平稳。另外由于疫情对房地产企业的影响，疫情后各房地产企业一定会使用各种优惠政策来实现去库存和回款。近期中央出台的一系列救市措施和针对企业的各种政策，江西、无锡、西安、深圳等多地政府也出台了硬核政策力挺房地产，都在帮助房地产企业渡过当前的艰难时刻。另外由于当前的疫情的影响，各地的GDP都肯定达不到年初设定的增长点，那么疫情结束后政府对推地的欲望可能更加强烈。这对房地产企业来说无疑是一个很好的机会。

本次疫情短期内可能导致房地产企业的现金流承压，行业业绩下行风险加大，造成行业的整体流动性风险在提高；若增加政府政策扶持救治的力度及房地产企业内部政策的调整，短期内可能平滑部分波动。随着疫情好转，后续房地产企业将有较大的反弹空间。

以上为新冠疫情对房地产行业影响以及对房地产估价的思考，另附一首打油诗，愿春暖花开之时，一切安好！

疫情时期，暂停开启。

钟院令动，市场重启。

欣欣向荣，未来可期。

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