盈利能力和旧改强势领跑！佳兆业步入高质量发展新时代

顺势而为、因时而变是企业生存和持续发展的根本。

以城市更新为发展基石的佳兆业很好地诠释了这一理念。

在佳兆业3月31日发布的2019年财报中，可以找到佳兆业如何稳中求进地步入更高质量发展时代的答案。

财报显示，佳兆业2019年在增长持续性、盈利能力和净负债率等核心纬度全面取得均好发展，是行业的“三好学生”：销售额人民币881亿，同比增长26%；营收480亿，同比增24%；归股净利46亿，同比增长67%；净负债率为144%，同比下降92个百分点。

正是因为佳兆业极具前瞻布局和对市场的精准把握（重点布局大湾区和全国一二线核心城市，持续推进城市更新项目，土地储备丰富等），才使得佳兆业步入高质量发展的新时代。

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精良土储，80%布局核心城市

当前，一二线市场逐渐步入存量时代，核心城市的土储获取愈发困难，对于拥有大规模一二线土储的房企来说，先期布局优势正日益凸显。

一直以来，佳兆业长期紧跟国家级战略方向进行区域深耕，聚焦国家宏观战略政策支撑、经济发展活力高的城市集群区域，在与国家战略的融合中寻求新发展与可持续增长，为业绩的爆发奠定坚实的基础。

从具体的合约销售分部来看，能明显感受到佳兆业布局对其业绩的影响，2019年佳兆业大湾区项目的合约销售额占比达到55%，超过一半的销售业绩来自于大湾区，由此也反映出了公司在大湾区的布局之深。

从战略版图来看，佳兆业重点布局大湾区、长三角、华中、华西及环渤海五大城市群。截至2019年年底，佳兆业总土储达到2700万平方米，若以货值论，佳兆业目前土储货值约5300万，其中近7成位于粤港澳大湾区，深圳占整体获储的三分之一。

从具体布局区域来看，大湾区一线及重点二线城市仍是佳兆业的核心战场，新增土地主要集中在深圳，广州，珠海等大湾区重点城市。

在充沛的土地储备中，一线和重点二线城市占比达到80%，其中深圳及广州作为公司多年来深耕的重点市场，土地储备占比达大湾区市场的35%。丰厚的优质“存粮”，无疑为佳兆业赢得了不容小觑的竞争优势。

这也在财报中得到了体现。财报显示，2020年佳兆业整体可售资源约1800亿元，可售货值按区域分布，大湾区占55%，长三角占22%。

佳兆业新增土储的方式，主要以旧改供应和收并购为主，2019年获取项目逾30个，新进清远、洛阳、合肥等强竞争力城市，新增土储权益建筑面积412万平方米，平均土地成本约每平方米6609元，为未来的利润表现提供了充足的空间。

一般认为，土地成本上涨会持续挤压房地产项目利润空间，而城市更新将享受来自低地价带来的高毛利。财报显示，截至2019年，佳兆业平均土地成本仅为8200元/平方米，其中，深圳的旧改地价成本刚刚过万（10100元/平米），但是销售价格却普遍在4万+，地价占房价的比重只在25%左右。

安信证券认为，佳兆业土储质量相对较佳，去化和变现能力较强，在房地产逆周期中更显优势。

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旧改之王，万亿货值待释放

佳兆业的土地储备不仅是“质”，其量也在进一步提升。佳兆业管理层表示，未来集团将继续发挥旧改优势，推动旧改项目的快速转化。

“预计2020年，集团将有6个旧改项目计划供地，货值约460亿元；未来1-2年，计划有6个旧改项目计划供地，货值约600亿元；未来3-5年计划有19个深圳及广州、东莞项目供地，货值约4700亿元；长远来看，集团将有约占地面积近3000万平方米的旧改项目陆续进入供地阶段。”

截至2019年底，佳兆业旧改占地面积接近4000万平米，同比2018大增33%。其中99%全部位于未来增长动能*为强劲的粤港澳大湾区，广深两地占比超过60%。

按照佳兆业自己的估值，预计旧改货值高达2.5万亿。这个规模，放眼整个大湾区乃至全国，佳兆业都是*。

据悉，佳兆业具有一整套系统的作业流程和管理规范，因此，在旧城改造的规划、拆迁、建设等关键环节拥有核心竞争力。

中达证券指出，公司城市更新业务与多元产业布局迎合了地方核心诉求，此类“政企共赢”的商业模式，能够低价获取核心城市优质土储资源，是当前为数不多提升核心城市市占率的手段之一。

除了通过旧改获取土地之外，佳兆业为了进一步降低成本、提高收益，在并购市场也开始发力。比如2019年4月，佳兆业收购了阳光100旗下清远项目，以46.61亿代价拿下180亿货值，综合拿地成本不到4000元/平方米，较同区域公开市场低1/3。

此外，为了合理配置流动性，降低运营风险，佳兆业去年全年还拿出272亿，在大湾区的惠州、东莞和广州以及重庆、武汉、南京、杭州等二线城市，通过招拍挂拿地30块；今年1月，佳兆业又以总价35亿港元成功拿下香港新界屯门青山湾一块宅地，首次进军香港住宅市场。

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净负债率大幅下降，融资渠道多元化

风控是为了更长期的增长护航。佳兆业2019年在业绩高速增长的同时，安全性也得到了大幅提升。

财报显示，2019年佳兆业净负债率为144%，较2018年下降92个百分点，超预期完成全年降负债目标。事实上，在2018年业绩会上，佳兆业管理层称，希望2019年净负债率“降到200%以内，希望是180-190%”。

从另外一个安全性的重要指标速动比率来看，佳兆业维持在1.1倍的良好水平，手头现金（现金及银行存款）较去年年底增长61%至370亿元，完全覆盖短期到期债务。

对于负债率等成绩单上的各项财务指标，佳兆业董事会主席郭英成表示满意。他指出，不管是负债还是利润率我们都在逐步改善，负债比这块会我们会制定一个未来两年的目标，希望能够控制在行业可接受的水平，负债结构目前相对合理，在继续优化过程中。

在经营上去杠杆的同时，佳兆业还在积极拓展境内外融资渠道。2019全年，佳兆业获批ABS额度逾110亿元，并已通过购房尾款、供应链金融、长租公寓及船运客票业务等底层资产成功发行26亿元的ABS产品；在海外融资方面，公司于2019年10月发行的4亿美元优先票据，是中国房地产企业自2015年以来首次在144A条列下发行优先票据。

佳兆业融资渠道的多元化，对于调整整体债务结构，降低融资成本，强化现金流管理具有积极作用。

基于佳兆业较高的财务安全性，2019年，穆迪、标普、惠誉以及中诚信四大国内外信用评级机构分别给予佳兆业B1、B、B、AA+评级，展望稳定。

城市更新赛道强势领跑和持续改善的风控能力，铸就了佳兆业高质量增长的核心竞争力。

2019年，佳兆业集团获评为“2019中国房地产城市更新*品牌TOP1”，并汇聚城市更新经验20年之大成，推出首例由房企出品的城市更新白皮书—《城市运营核心逻辑》，备受业界关注。

佳兆业未来能否冲击前20甚至前10？郭英成没有对外透露过，相信他心中自有答案。

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文 |村长♂

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