新城控股企稳提质：骆驼继续奔跑

一直以来，新城在企业内部推崇“骆驼文化”。

骆驼是这样的一种生物，它们不仅奔跑起来速度比想象中要快得多，而且在极端恶劣的环境下拥有极强的忍耐力，组成有纪律、有目标、有冲劲的驼队，步调一致、协同行动。

而在这样的文化驱动力下，新城控股2019年在复杂的行业背景下交出了一份稳健的成绩单。

3月27日，新城控股发布了2019年年报，也向外界展示出了如骆驼般的忍耐力。保持规模之际，追求高质量、稳健，并在此基础上保持稳定发展，牢牢占据行业*梯队的位置。

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“住宅+商业”继续稳健增长

过去一年，房地产市场竞争进入白热化阶段，同时也迎来了高质量的发展阶段和多层次的全新发展格局。

在这样的背景下，新城控股一如既往地坚持“住宅+商业”双轮驱动业务模式，稳中求进，继续实现了高质量发展。

在住宅销售方面，财报显示，2019年新城控股实现销售收入2708.1亿元，同比增长22.5%；实现销售面积2432.0万方，同比增长34.2%。

由于房地产行业收入结算后置的原因，销售额依然是衡量一家房企竞争力*直观的指标。

同行业相比，新城控股的这一增速较快。克而瑞数据显示，2019年全年，TOP100房企的累计权益销售金额同比增长6.5%，远不及2017年的40.5%和2018年的35.1%，规模房企增长普遍“失速”。

在Top 20房企中，新城控股的这一销售增速可以排在第9；而在Top 10房企中，新城控股的这一销售增速可以排在第2，仅次于世茂。

同时，基于企业追求稳健的风格和市场的情况，新城把2020年的业绩目标定在了2500亿。

新城控股董事长王晓松为此解释道，“在受疫情影响的情况下，在2020年新城依然能保持历年60%的去化率，在4000亿左右的可售货值基础上，提出2500亿的销售目标是比较中性理性的。”

另外，在前两日的投资者大会上，王晓松还透露出一个信号：未来新城将由增量转向品质发展，以资本回报率为核心，聚焦利润。

从中长期发展的土地储备来看，新城控股在适度补仓。

财报数据显示，2019年新城控股新增土地储备共72幅，新增总建筑面积2508.47万平方米，其中商业综合体项目新增1443.75万平方米，拿地平均楼面地价仅为2421元/平米。

截至报告期末，新城控股总土储1.24亿万平方米，足以满足未来2-3年的开发运营所需。

其中，在土地结构上，一二线城市占比38.3%，长三角强三四线城市占比36%。

事实上，在因城施策等复杂的调控背景下，新城控股这种均衡的全国化布局有利于更为稳健的规模扩张。

进入到2020年，新城控股仍在增加土地储备，据中指研究院发布的“2020年1-2月全国房地产企业拿地面积TOP100”排行榜显示，新城控股以296万平方米位列*，同时，拿地成本依旧处于低位。

同时，今年新城销售额的40%会将用于土地的获取，并不会往收缩方面走。

土储充足，这就意味着未来新城控股的粮草依旧充沛。而这也为未来业绩转化提供强大的基础。

我们再来看看商业。

新城控股之所以被许多投资者另眼相看，就在于其成长逻辑不同于一般的纯开发性房企，住宅和商业互相成就。商业的持续经营，为公司创造了长期、稳定的现金流；丰富的商业配套有利于提高住宅产品的溢价水平以及竞争优势。

在2019年，新城控股的商业版图有序扩展。根据财报，新城控股2019年已开业21座吾悦广场。截至报告期末，累计开业达63座，已开业面积共计590.6万方，同比增长51.4%。

商业的租金水平也在持续增长。年报显示，2019年吾悦广场的租金及管理费收入为40.7亿元，同比增长高达92.3%，平均出租率达99.16%。

预计2020年公司计划新开业吾悦广场30座，总收入超过55亿元，增速可超35%。

02

财务指标持续改善

新城控股在业务稳健发展的同时，也大力加强了对风险的把控。

2019年下半年，新城控股有意识地收缩了投资的规模以保证公司的现金头寸，直到合适的时机再加强投资。

2019年7-8月新城控股也大力回收现金。开源节流之下，新城控股的诸多财务指标得到了较为明显的改善。

财报显示，截至报告期末，新城控股剔除合同负债和预收账款后的资产负债率为76. 5%，和去年基本持平；净负债率为16.36%，较去年年末分别下降32.85个百分点，较2019年中报亦有所降低。

净负债率指标实现同比、环比双降，这也进一步反映了新城控股顺时应势，在整体战略上更加追求稳健的风格。

而净负债率能降下来，主要得益于手握现金的增加，经营活动净流入明显增多。

财报显示，在2019年末，新城控股持有货币资金639.4亿元，同比增长40.8%；报告期内，新城控股经营性净现金流435.8亿元。

同时，王晓松也表示，净负债率过低对于房地产企业并不是什么好事，在2020年新城会配合发展需要，将持续关注更多的拿地机会，把净负债率控制在合理的区间。并希望公司行业排名维持在10名左右，但公司不会单纯为追求排名而冲规模。

另外，新城控股相较于其他普通房企有一个巨大的优势，是其商业可以提供较好的流动性支持。 哪怕住宅销售仅仅平衡了吾悦广场的成本，商业带来的租金和管理费收入依然能为公司带来源源不断的现金流。

在行业资金面收紧、强监管指向融资端的2019，新城控股积极拓宽融资渠道。融资成本方面，财报显示，全年平均融资成本为6.73%，在民营房地产公司中属于较低水平。

金融是公司运作的润滑剂和资粮，尤其是对于房地产这种高资本消耗行业而言。融资端的回暖成为未来业绩稳健的压舱石。

2020年1月15日，新城发展成功发行一笔3.5亿美元的优先票据，票面利息6.8%；1月份，新城发展还完成配股计划，募资27.11亿港元。2月7日，新城控股境外子公司还完成境外发行3.5亿美元的无抵押固定利率债券，债券期限为3.5年，票面年息为6.8%。

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文 |村长♂

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