老实人就该被欺负吗？这些售楼处套路90%的人躲不过

房地产发展几十年，建筑工艺进步了，但建筑质量或许退步了；营销技巧和套路越来越多，真诚反而减少了。

走进售楼处，你所见到的，不一定是真相，否则就不会有那么多WQ事件。

你所听到的，也只是开发商想让你听到的。比如北辰某低价项目不会告诉你区域内原有一个农药厂，现在每到阴雨天都会有明显的农药味；西青某降价项目不会告诉你打开窗户会有明显的噪声；滨海新区某项目不会告诉你因为资金问题，项目曾停工数月，建筑队换了好几轮；河西区40年商住项目反复向你强调不会占用购房指标，不占贷款次数，却有意回避高额的二手交易税费……

我一个朋友几年前抢购了某某湖经济型别墅，在二手房市场亏本卖，都卖不掉。（这件事竟然有反转，往下看）问我为什么？

这很正常啊。

当你卖二手房时，即使你拿出保存完好的楼书，无论是写着“国际化社区”“时代都会”还是“一生之城”“尊贵珍藏”，也无法复制当年金碧辉煌的售楼处盛景——

映出倒影的地面，

精装妆容的销售，

彬彬有礼的前台，

和

热闹汹涌的人流。

势，不可复制。

卖家秀和卖家秀的区别。

卖二手房，你*可以依靠的，也只有房子本身。

那么，除了房子本身，售楼处向你伪装了什么？

1

为什么总要七拐八拐进售楼处

明明从路边直行十几米就进售楼处了，可是偏偏有绿植、假山、水景阻隔，七拐八拐才能进到大门，是不是遇到过？有业内人士说，七拐八拐才能进门的是豪宅，几步直接迈进去的是刚需盘。也不全对，现在市场不好，同区域多盘竞争，都是从对方嘴里夺食，刚需盘也学精了。

西青中北镇的龙湖首创禧瑞郦城，进售楼处就比较曲折（字面意思）。穿越两进门洞，

走过曲径，

爬个台阶，绕过连廊，才能进售楼处。是不是还没进售楼处，楼盘溢价就有了。

再比如下面这个西青的中骏宸景湾，售楼外是这样的，来了就想走，没有任何买房的冲动，

但开发商在有限的空间做了连廊、水景，是不是立刻就进入买房心境了？

2

沙盘误导了什么？

进入售楼处，简单几句话，置业顾问探清你底细后，会引你到区位图前，讲区位、讲配套。但政府并没有规定区位图一定要严格按比例尺设计，操作空间就有了。

下面这个是我推荐过的楼盘，华苑西的联发锦里（现在依旧推荐去看看）。项目名称标示的很大，感觉下楼就到大学城地铁站。

实际情况是，隔着一条河。当前坐地铁需要绕5公里。以后据说会修条桥。

再看华明镇的金泰丽湾，更夸张了。这么标识，让其他小区怎么想？

只有楼盘画的大，才能囊括进更多优质资源，摇身一变成为地铁房、商圈房、*。区位图上显示过3个红绿灯就到大型综合体，但不会告诉你路上会很堵车；区位图上一片背景色，也或许掩盖了垃圾中转站、变电站或者是一个嘈杂的装饰城。

3

透明体隐藏了什么？

有的沙盘会把周边环境或是建筑，用透明体表示出来。一般有两种情况，要么是没开发没规划，只能用透明体代替；要么就是直接展示出来不雅，不想让你知道。

这个是北辰远洋未来城的沙盘，地块太大，一起开发会扯着蛋，未开发的就用透明体代替吧。销售也会直接告诉你。

南开区中交海河公馆沙盘上这个透明体，销售就不会主动跟你说了。

现实中是这样，↓

后面在建的就是中交海河公馆；前面的楼就是沙盘上的透明体，32层高，叫艺术公寓。他们是同一个地块。

新房中交海河公馆单价5万多。二手房艺术公寓的部分房子也能上南开重点中营*，单价2万多。这个信息，是绝对影响购房决策的。

可见买房看沙盘重要，看沙盘隐去的部分更重要。

4

售罄！售罄！售罄！

介绍完沙盘，置业顾问就要介绍正在售卖的楼栋了，这些楼栋会掩映在飘着“售罄”小红旗的楼栋中。像这样，

▲ 滨海新区两项目。

营造畅销、好卖、去化快的气氛，再加上置业顾问的解说，有的人会按捺不住，血脉喷张。感觉不买就没有了。这就是售楼处的逼定策略。

但在挂着售罄的楼栋中，置业顾问总能给你找到一套“腾退出来的房源”。

5

连销售都忽略掉的电梯

高层住宅，请注意电梯的位置是不是紧邻卧室或是客厅。这个细节至少被70%以上的购房者忽视了。有一次，我问销售顾问电梯的位置，她一时懵了，她也不知道。看来没有被问到过。

很多购房者直接一脚迈入样板间，认真看起户型。却忽略了门外的电梯。要让销售顾问告诉你电梯的具体位置，自行模拟一遍归家路线顺不顺。毕竟，这才是你买房后的日常。另一点，就是电梯是否紧邻卧室或是客厅，尤其是高层住宅，电梯使用率高。如果隔音不好，你每天就要与电梯运行声音作伴了。

6

样板间的门道

样板间不是让你去欣赏装修风格的。而是，模拟自己的日常生活——

一进门，衣服挂哪儿，鞋放哪儿？

厨房，能同时容纳几个人，洗、切、烹饪流水线是否顺畅？

从超市买回来一袋米，一袋面，放哪？

切菜、炒菜是背对着门还是侧对着门？

各个卧室到卫生间距离？

卫生间是否能做到干湿分离？

进某个卧室是不是一定要经过电视的位置？

层高多少？有的楼盘净高能做到3米1，有的楼盘净高只有2米8。

房间是不是有很多过道，浪费面积多大？

储物空间够不够？

举个例子，东丽某楼盘售楼处的小心机——

为了显得房间豁亮，进门不至于抬眼就是墙，样板间把厨房做成了开放式的。

卧室很少有放标准衣柜的。

下面这张图总觉得哪儿不对。原来是没有切菜的地方。

实际上，避免一拍脑袋就买，一拍大腿后悔，除了学习上面这些知识。还有个办法，就是在进售楼处前，打开贝壳或是链家app，看一看周边二手房便宜的房价。

咦？

当前市场情况下，周边二手房竟然比新房贵！

算了，当我没说。

*后跟大家汇报下，五一期间天津楼市的情况。天津当前卖的*的盘，就两类，一是降价降的狠的；二是开盘特价的，价格没降到位，购房者就是不买账。五一期间这两类盘销售还是可圈可点的，售楼处人气果然比4月份旺了起来。本来有一个项目，我觉得价格已经到位了，结果五一还送几万的家电，诚意十足。

但是量上来了，大部分楼盘价格没有涨（也有楼盘收回了些许优惠）。接下来估计还要平淡一阵子，开发商等待端午和年中的活动了。

天津住建委4月底召集中介、开发商开了个小会。与会者诉了诉苦。不排除后期天津出放松政策的可能性。但是就像我之前文章说的，天津的风格是永远不当出头冒尖的那个，那种政策放松一日游的出格事儿，绝不会发生在天津。所以即使出政策，也会比较稳，期望别太大。

提醒下，宝坻高铁站对面的华润理想城月底可能开盘，10号左右有准确价格。

对了，文章开头说的那位别墅卖不出去的朋友，喜滋滋告诉我，因为生态和环保的原因，他的别墅要拆了，据说给1.2倍赔偿。

运气来了，真是挡不住。

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