专业机构助力：公募REITs如何酝酿万亿市场？

来源：价值领地发布时间：2020-05-07 00:00:00

▎世联研究丨By：世联评估价值研究院

今日分享：万亿市场起航.mp3 来自价值领地00:00 14:45

▼前言

中国证监会、国家发展改革委于4月30日联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号）（以下简称“试点通知”），同时中国证监会发布配套指引《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行（征求意见稿）》（以下简称“指引”），标志着千呼万唤多年的公募REITs正式起航。其一经推出，便刷爆了朋友圈，可见其影响力和关注度甚大。

小科普：

REITs（Real Estate Investment Trusts），即不动产投资信托基金，是实现不动产证券化的重要手段，是一种通过发行收益凭证汇集多数投资者的资金，交由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益，按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs于1960 年发源于美国房地产市场, 随着市场的不断发展，其适用范围不断扩展，基础资产逐步包含通讯设施、电力配送网络、高速公路、污水处理设施及其他能产生收入的不动产资产。

全球REITs及我国类REITs市场分析

截至目前，全球REITs规模已达到2万亿美元，其中美国占比64.6%，亚洲主要以日本、新加坡、香港地区为主，合计占比14.1%。另外根据基础资产分类，美国REITs中以住宅、基础设施、零售地产为主，其中住宅和基础设施旗鼓相当，分别占比达到15.6%，其次是零售地产，占比13.0%

我国类REITs市场：

在公募REITs出来之前，我国REITs市场主要是私募型的类REITs形式存在，截至2019年底，我国发行类REITs72单，共计发行规模1,400余亿，历年发行情况见下图：

我国经历过去数十年快速发展，已经积累了百万亿量级的存量基建资产，这些资产广泛的存在于地方政府、城投公司、社会资本手中。然而长久以来，他们都缺乏一个有效的退出渠道，长期持续的投入使得其负债压力逐年增加。而另一边，则是我国不断增长的居民财富及机构投资者对于长期稳健收益的金融产品需求。基础设施REITs的推出将成为盘活我国巨量存量基础设施资产的利器，有望促进地方政府及相关投资人降低杠杆、增加基建资金新来源、打开基建发展新空间。同时也有望逐渐形成一个以万亿量级起计的大类资产市场，促进我国资本市场健康发展。

试点通知的主要内容

1、基础设施REITs将起到五大作用：

短期来看，有利于广泛筹集项目资本金，降低债务风险，是稳投资、补短板的有效政策工具；长期看有利于完善储蓄转化投资机制，降低实体经济杠杆，推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展。

2、基础设施REITs试点的基本原则：

3、基础设施REITs试点项目要求：

（1）聚焦重点区域：优先我国重点发展区域

（2）聚焦重点行业：优先优质基础设施资产，鼓励新型基础设施资产

（3）聚焦优质项目：基础设施REITs试点项目应符合以下条件

（4）加强融资用途管理

与ABS无资金用途限制不同，基础设施REITs有资金用途要求，即发起人（原始权益人）通过转让基础设施取得资金的用途应符合国家产业政策，鼓励将回收资金用于新的基础设施和公用事业建设，重点支持补短板项目，形成投资良性循环。

4、试点工作安排：

（1）基金管理人：须为取得公募基金管理资格的证券公司或基金管理公司

试点初期，由符合条件的取得公募基金管理资格的证券公司或基金管理公司开展基础设施REITs业务。

（2）各部门职责安排及流程

各省级发展改革委——①项目遴选

主要从项目是否符合国家重大战略、宏观调控政策、产业政策、固定资产投资管理法规制度，以及鼓励回收资金用于基础设施补短板领域等方面出具专项意见。各省级发展改革委要加强指导，推动盘活存量资产，促进回收资金用于基础设施补短板项目建设，形成投资良性循环。

国家发展改革委——②项目推荐

在省级发展改革委出具专项意见基础上，国家发展改革委将符合条件的项目推荐至中国证监会。

中国证监会、沪深证券交易所——③注册、审查

依法依规，并遵循市场化原则，独立履行注册、审查程序，自主决策。

中国证监会各派出机构、沪深证券交易所与省级发展改革委之间——加强协作

各方加强协作，做好项目遴选与推荐工作。

中国证监会——制定规则

中国证监会制定公开募集基础设施证券投资基金相关规则，对基金管理人等参与主体履职要求、产品注册、份额发售、投资运作、信息披露等进行规范。《指引》征求意见稿已公布。

沪深证券交易所——建立审查制度

沪深证券交易所比照公开发行证券相关要求建立基础设施资产支持证券发行审查制度

中国证监会各派出机构、沪深证券交易所、中国证券业协会、中国证券投资基金业协会等有关单位——建立工作机制

各方要抓紧建立基础设施资产支持证券受理、审核、备案、信息披露和持续监管的工作机制，做好投资者教育和市场培育，参照公开发行证券相关要求强化对基础设施资产支持证券发行等环节相关参与主体的监督管理，压实中介机构责任，落实各项监管要求。

中国证监会——指导工作

中国证监会指导各派出机构、沪深证券交易所、中国证券业协会与中国证券投资基金业协会制定完善试点项目遴选相关配套措施，加强基础设施REITs的业务过程监管，并结合实践情况，适时完善法律制度保障。

中国证监会、国家发展改革委——沟通协作、解决问题

双方密切沟通协作、加强信息共享，协调解决基础设施REITs试点过程中存在的问题与困难，并依据职责分工，不断优化流程、提高效率，推动基础设施REITs试点工作顺利开展，并支持探索开展基础设施REITs试点的其他可行模式。

评估角度看基础设施REITs指引

1、指引主要内容

2、基础设施REITs四大特征

3、基础设施项目五大要求

4、基础设施REITs发行过程中资产评估需求和要求

根据已实施的新《证券法》的要求，中介机构需完成双备案才能从事证券业务。因此资产评估机构条件：应当在国家主管部门备案且具备良好资质，不得存在可能影响其独立性的行为。资产评估机构为同一只基础设施基金提供评估服务不得连续超过3年，每年至少进行1次评估。

5、评估报告的内容要求

对于评估基准日的具体规定：基础设施基金份额首次发售，评估基准日距离基金份额发售公告日不得超过6个月；基金运作过程中发生购入或出售基础设施项目等情形时，评估基准日距离签署购入或出售协议等情形发生日不得超过6个月。

小结：《试点通知》的出台，标志着公募REITs这个万亿市场的正式起航。基础设施REITs将成为盘活我国巨量存量基础设施资产的利器，有望促进地方政府及相关投资人降低杠杆、增加基建资金新来源、打开基建发展新空间。同时也有望逐渐形成一个以万亿量级起计的大类资产市场，促进我国资本市场健康发展。另外作为REITs重要组成的商业地产和住宅，其实施公募REITs的步伐未来可期，对于盘活存量商业地产、支持长租公寓和公租房、廉租房的发展，将会起到重要作用。而作为其发行过程必要参与者之一的评估公司，也需要做好充足的准备，来迎接这一广阔的市场。

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