深圳楼市又热了，但这一次不太一样

是的，深圳楼市，*近又开始热了。

经历了经营贷整顿，高价房源调控，以及“房住不炒”后，5月份的楼市数据，依旧强势而亮眼。

深圳的二手房的成交数据，5月份已经达到8553套，交易相当活跃！

之前我们说过，二手房月成交7-8000套，是一个重要的分水岭，历届楼市牛市时，深圳的月成交量都突破了8000套。

而这一次，和以往有点不太一样。

1

和以前的投机炒作不同，这一次楼市走热，主要是因为需求支撑。

5月刚开始时候，深圳的二手房数据其实相当惨淡。到5月8号，二手房只网签成交了848套。

当时，甚至还有网友，在小密圈问我，5月份相对4月成交量下滑，问我怎么看？

现在看来，我之前的猜测，还是太过保守。5月8号之后，深圳二手房成交量，就一直是直线上升的状态。

过了20多天，成交量已经超过8500套，已经达到了历届牛市的月成交水平。

然而这段时间，有没有发生什么重磅利好？

答案是没什么特别的利好，反倒是调控政策打压比较多。

自5月份以来，楼市的调控预期就一直存在。

经营贷被严查，TATA公寓、鸿荣源壹方中心高价房源被下架，恒裕深圳湾备案价过高被撤回，这些都发生在5月份。

从理论上说，有调控，深圳的二手成交，应该下滑才对。

但数据告诉我们，深圳楼市依然成交活跃。

*主要的原因，我想是因为这波行情，还是有强需求在支撑。

即使有调控，也没压制住大家想在深圳买房的冲动。

大家可以回顾下，今年深圳的二手房成交数据，3月8008套，4月7679套，5月8553套。

2016年-2019年3月深圳二手房成交量变化

3-4月数据，由于疫情原因，可能有压抑需求释放的干扰因素，即使数据看起来较高，但参考意义有限。

5月份数据，相对更贴近市场的真实情况，既没有明显利好，又还有调控预期，这个时候还能达到8500套以上的真实成绩。

我想只能用，需求旺盛，来解释这一切。

说白了，5月份之所以走热，还是因为人们都想在深圳买房。

2

第二个变化，是我发现，深圳楼市正变得越来越务实。

前5月份深圳卖得*的片区，不是南山宝中，而是龙岗。

以前大家买房，首先想的是，哪里投资能赚钱，而现在人们买房，赚钱虽然仍然重要，但*是看价格，第二看需求，第三才是看投资属性。

现在，南山和宝中的房子的确更好，但对不起，我只会看我买得起还便宜的房子。

前几个月，由于南山和宝安的房价涨幅过快，使得大部分买家，看到价格都有点下不去手。

大家一看西部已经涨得够高，而东部价格低洼的优势，一下就被对比凸显出来。

所以不少想买品质三房或者急着上车的朋友，都会考虑去龙岗和罗湖建仓。

这个时候，便宜才是王道。

我想起，2019年深圳楼市，其实有三波大的利好：大湾区规划、社会主义先行示范区和双11豪宅线调整。

对成交量和涨幅影响*的是哪个呢？显然是双11的那波减税大礼包。

在很多深圳人民的眼里，利好和规划，那些都是虚的，只有省钱和利润，才是实的。

所以，虽然西部还是有利好预期，但现在东部价格更加便宜，很多朋友还是会去那淘笋。

*近，深圳学位房其实也卖得特别好。5月上旬深圳开始学位申请，所以学位房又重新开始走热。

只不过，这次不一样的是，深圳一梯队的学位房价格上涨之后，家长们又开始转向二三梯队的房子。

学位不太差，价格足够便宜，这类的房子，近期特别受欢迎。

品质和配套为价格让步，这是我观察到的一个明显转变。

3

疫情之后，我发现，大家买房越来越求稳。

不买价格贵的，只买自己需要的，但房子一定要保值赚钱。

很多朋友都跟我讲，熊大，二手房我先等等再看，现在我就忙着打新。

打那几个盘呢？按热门程度来看，主要是以下4个：

华润四、海岸城、海德园和金融街。

为什么大家都想着打新？因为这几个盘确定性*强，买到即赚到。

要知道，即使在深圳，买不对房子，也有可能亏钱，只不过比其他城市概率更小。

而这几个新盘，只要定价合适，买到几乎没有亏钱的可能。

我近期遇到的不少客户，不管是新手还是老手，不管是刚需还是投资，都拿钱等着它们开盘。

你说，他们不知道拿钱干等着，其实很容易错过楼市上涨？而且打不中，可能要付出更大的代价？

有意思的是，他们好像就是有某种执念，为了赚钱足够确定，宁愿放弃其他所有的可能，然而摇到这些盘的概率，本身就很不确定。

不过，再怎么看，摇不中也不会亏钱，这可能就是他们所谓的“求稳”心态吧。

另一个和求稳有关的是，今年很多人急着买房，是为了确保财富稳定。

要知道，今年以来，央行的放水实在是太多了，大家没看见报复性消费，倒是看到有报复性印钱。

接下来，不管我们是否愿意，钱还会继续贬值。

很多客户，*近都在催我们，赶紧帮他们买房。

在大水漫灌下，他们总觉得深圳的房价还会涨，提前买就是尽早保值。

哪怕钱少一些，那也要想办法尽快上车。

对于这些预算有限的客户，一些高租金低总价的小房子，能作为防守型资产，也很受他们的喜欢。

毕竟再怎么样，有套房子收租，还是比较稳定的。

4

我觉得，5月份的深圳市场，其实是比较积极而健康的。

在调控的压力下，投机开始逐渐褪去，需求开始占据主导。

这个阶段，没有明显的炒作氛围，没有不合理的疯狂抬价，无论是买房还是卖房，更多是出于理性而真实的需求出发。

深圳买房，*时机是十年前，其次就是现在，这是*的时候。

5月的深圳，已经足够亮眼，而6月的深圳，让我们拭目以待～

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