关注这个指标，看待宁波楼市的眼光会大不一样

上周老司机发了个朋友圈：如果去摆地摊，你觉得我卖什么比较好？

回答*多的居然是：算命。

是我长得仙风道骨，还是你觉得老司机像个江湖骗子？

我认为*佳的答案是：卖丝袜。

原因你懂的。

当然，算命也不错，这和写公众号有共通之处：

在事情发生之前，根据自己的逻辑先推导出一个结论。如果后来发现这个结论是错的，再给这个错误找一个理由。

去年，宁波刚开始实施限房价竞地价的时候，老司机曾预言，这可能会挫伤地方卖地的积极性，今年的土地供应可能会减少。

但今年5月份推了两次用地计划，6月份挂牌出让的土地已经超过20幅，计划中的土地还有不少，其中不乏优质地块。

毫无疑问，老司机的预言破产了，至少是阶段性破产。

这是什么原因导致的？

在分析原因之前，我先把之前的逻辑捋一捋。

由于卖地是许多地方重要的收入来源，因此他们有动力去追求更高的地价，也就有动力去追求更高的房价。当房价被限制了，地价就上不去。卖不到一个好价钱，推地的动力就不足。

这是老司机原来的逻辑。

但现在情况不一样了。

*个不一样：土地由市里统一挂牌。在限房价竞地价政策实施后不久，宁波就把土地出让的权力统一收归到市本级。以前由各个区单独挂牌，现在变成了市里统一挂牌。

统一挂牌的好处是可以更好的控制节奏，避免各个区之间无序推地。

有了这一招，我们发现今年供地计划的完成情况比前两年好得多。以前有些区的土地的从年初计划到年尾，就是没有推出来，现在基本上当月计划能完成约七八成。

第二个不一样：限价的空间比去年要大。去年很多楼盘限价，限定的价格主要是参照土地价格，所以像中旅城这样的楼盘才会出现大幅的倒挂。今年的限价开始参照周边二手房的挂牌价，而且有些地的限价比周边二手房价格高不少。

比如海曙。

二手房的价格是个罗生门，如果是次新二手房，目前的价格是明显偏高的，东部新城的次新房好多都在5万+；但如果是老旧小区，二手房价格又明显偏低，同样在是东部新城，有些老小区的二手房连3万都不到。

如果限价参照的是次新二手房，那么地价还有很大的上升空间，我们看到鄞州卖出的几块地，地价都创出了新高。

海曙找不到次新房来做参照，于是自己预设了一个限价，期望以此来定义板块的价格。

本来，限价后卖地没什么积极性，但一看限价还可以这么玩，成交地价远超预期，积极性又上来了。

参照二手房来限新房的价格，这里面有个问题值得推敲：

二手房的成交好不好，万一有价无市呢？

5月宁波二手房交易数据还未公布，据第三方统计，一手房的成交是创了今年新高，按理说二手房也应该会创新高。只不过，在二手房交易量的背后，是成交结构的显著分化。

市场80%以上的成交是总价400万以内的房子，其中大部分是300万以内的房子。

那么我们可以提出一个问题：

如果现在400万以上的二手房是不怎么好卖，那么买了400万以上的新房的投资客，三四年后他们的二手房好卖吗？

加上通货膨胀的成本，三四年后他们的房子可能就要500万+了。

在判断某楼盘是否值得投资，特别是周边有次新二手房的楼盘，建议多去了解一下周边同总价段的二手房好不好卖。

要做这个调查很简单，只需假扮房东说自己有这样的房子要卖，去几家大点的中介问问，就可以获得一线业务员比较准确的看法。

但如果周边没有次新房做参考呢，这个就麻烦一点了，因为需要参照的要素会很多，比如同地段楼盘的销售情况，学区情况，以及规划和建设的变化等。

比如三号桥板块，拆迁之后城市面貌会有很大改观，现在的二手房价格，就无法反映这种改观所蕴藏的价值。

这就体现专业性了。

但是有一点，在一个没有二手房价格可以参照的板块，如果新房销售速度不快，那么未来二手房的销售困难也会比较大。

新房销售慢，说明板块内的购买意愿与价格不匹配。如果这个价位的新房卖不好，有什么理由相信同样价位的二手房就会好卖呢？

据老司机的了解，楼市里的许多专家都只关注新房，聊起楼盘滔滔不绝，但对于二手房却没什么研究。投资新房*终是要通过二手房市场来变现的。不了解二手房，判断新房的价值时，会存在一个非常大的盲区。

不过你放心，老司机是一个对新房和二手房都有研究的非著名业内人士。

不会一条道跑到黑。

坦率的说，老司机对于*近的土地放量有点担心。从宁波市六区的统计看，2019年出让的住宅土地，相比2018年大幅提升了58%（面积）。受疫情影响，这些楼盘将在接下来的半年中陆续开盘，仅6月份的新开（加推）楼盘量已经超过30个。

过去两年，宁波的开盘去化率一直保持在一个很高的水准，库存处于相对低位，但下半年这种情况可能会变化。尽管5月份的数据看上去很乐观，但这实际上已经是上个月的事情了，6月开始，我估计销售难度会比前几个月增加。

假设老司机的说法成立，到今年年底，宁波的库存会比现在高。如果按照现在的卖地节奏，未来一年的潜在库存也不会小。

2017年，投资客开始陆续入场，2年预售+2年限售，2021年开始，二手房的供应量应该也要上来了。

几个要素加起来，虽然老司机不敢说明年楼市一定会变差，但对买房人来说，明年的选择范围一定会变大。

房价上涨的速度也可能会减缓。

既然大家都认为我去算命比较好，那这篇就当算命吧。其实老司机还会看手相，欢迎白富美上门面聊。

说错了不要钱。

近期文章

本文源自微信公众号：房产老司机

长按识别二维码进老司机群