吴建斌：没到“5000亿”，房企没必要转型

文|潘永堂

没做到5000亿现金规模，房企没必要真转型。

企业经营目的是优化资产负债表，这是所有CEO、CFO、COO努力方向之一。

搞清楚资产负债表，现金流量表、资产损益表，你就是一个资产管理专家

资产负债表一句话就是钱从哪里来，用到那里去，前者是融资，后者是投资！

投资离不开融资，融资为投资而生，投融一体化是必然！

上升期高负债可以推动业务快速成长，下行期高负债就是毒药！

房企要有5年、10年、20年的清晰大方向，不要为短期波动忽略大趋势

在*近一次易居沃顿的分享会上，地产战略与财务老司机吴建斌先生分享了关于房企战略与资产负债表、投融资的一些精彩观点，很直接犀利，但足以引发我们很多对这个行业和房企战略进化的深度思考。

战略看10年或更长，要坚定长期判断，坚定大方向

房地产2018年之后就开始进入真正的调整期，“3年周期说”开始失效，而后破产的中小房企越来越多，这也包括百强、50强房企在内，万科也提醒大家要“活下去”，而2020年开局的疫情更是雪上加霜——如果当初再延续2、3个月，大批房企都会破产。

当下的活下去当然重要，但好在4月，5月销售的逐步恢复，以及国家M24月，5月的增长又重新回到双位数，房企的内心慌张度稍微好了些，拿地又开始疯狂！

但事实上，吴建斌更强调房企要有长远的方向感和对行业走势的规律判断，这是房企安全经营的前提。

很多时候我们投资摇摆，战略摇摆，核心在于对未来的判断不够清晰和坚定。

即房企战略一定要看5年、10年、20年，30年更长时间。

要看中国房地产未来10年、20年的趋势如何？

这样房企就不会因为短期的波动，明年的变化以及中间的“起伏小波段”所影响、摇摆。

一句话，长远的战略、对行业长远的判断，一定要是坚定的。

以2020年疫情为例，房企都在期待国家政策会放松，比如两会，比如各个城市放松调控，但事实上，房企要清晰的看到，国家政策包含两会并没有对房地产进行大的放松和放水，因为国家对房地产的调控政策是政治局做得长期决策，不会有改变

但从当下疫情而言，政策的确会支持房企度过一些难关，比如到期土地款延期2、3个月，预售条件放松，这些都是正常的，但是想根本性的政策改变，却是不可能的。

建斌总也提醒：“房地产经历近30年的高速发展，现在来看国家政策对房地产这个行业是很难放松的，因为它可能是国家产业转移或者是产业调整，或者是国家的一个重大方面的需要，从这个格局来看，国家对房地产市场打压的态势是（不会因为疫情）轻易改变的。”

所以，不畏浮云遮望眼，房企保持长远视角、长期主义，很重要！

为何中国地产30年走完西方楼市百年之变？

中国很多行业都是30多年走完西方100年历史，房地产也差不多！

为何了?

从资金这个角度来看，也是如此！

事实上，中国房企非常优秀，从无到有，从几亿到几千亿到逼近万亿，除了国营企业早起资本比较充裕之外，所有地产民企都很穷，都一路缺钱，他们凭什么快速做大的？

总结下来有三点：

其一，无快不破的高周转模式。即房地产自身的极致高周转，让中国房子产能的输出能力得到*化供给！

其二，金融端的加油、狂推。国家在金融层面对房地产的大力支撑、加油。即一方面多年的宽松货币政策，让房企有了开启高杠杆，高负债玩法的“大时代背景”，而且大家都用足每分钱，高周转本质是资金高周转，另一方面，国家持续放水，中国M2持续多年双位数高增长，房地产成为M2的蓄水池，高房价成为M2水灌后的必然结果之一。

其三，需求端的井喷。中国老百姓在房地产短缺时代的需求井喷，房子从无到有的抢房，到从有房到换好房的改善。当然相应的按揭制度也是助推，国家借钱老百姓买买买！

所以，集合政策、市场、开发商、客户、银行等多方力量的释放，中国房地产一日千里！

5000亿之前没必要真转型

房地产30年快速发展，很多开发商完成了原始积累，做大了，规模都几千亿了，比如今年恒大力争破8000亿。

在这样一个背景下，房企其实“既是有钱，也是没钱”！

说没钱，是因为房企一直是高周转模式，房企还在成长中，资金等资源永远是不够的，因为销售回流之后就又会马上买地、投资，口袋里不能留很多现金，这样来看，房企总是钱不够的状态。事实上，看看碧桂园、万科、中海每年报表，现金流量表都是负数！

其次，为何说有钱了？核心是房企手中有几百亿、几千亿回流资金后，也会蠢蠢欲动，按捺不住小激动。

比如要么就是冲动性去拿地了？要么就是担心房地产后市高位下滑，得提前投个新行业、第二曲线去“远谋”一下，比如投投汽车，投投机器人等，

但事实上，吴建斌给出了一个房企战略转型和跨行投资的分界线。即房企在5000亿之前没必要去做其他行业的战略转型！

吴建斌表示：“如果一个房企年销售规模带来的现金回流是5千亿以上，如果我是这个企业的CEO，一定要拿一部分的钱做别的行业，5千亿，这是我画的一条线，就是很直观的，没有任何的理论依据。”

老潘算了一下，销售现金回流到5000亿，如果假设回款率是85%，反过来就是销售规模在6000亿左右。

建斌总为何这么说？

核心在于中国大陆房地产还在青春期，即与香港楼市相比，香港房地产发展100多年，中国大陆房地产才30年左右，就是一个青春期，未来还大有可为，所以别轻言真转型。

加上中国的城镇化离75%还至少有10年时间，未来农村还有几亿人进城，而且改善需求大量存在，中国的房子还绑缚了学位等诸多资源，所以青春期或者在自己6000亿左右前，没必要去转型做其他行业。

的确，逆向思维思考一下，你都是地产老司机了，你做地产都20年、30年，你才做到500亿，1000亿，你熟悉的领域你都做到行业*梯队，没做到类似其他房企2000亿、4000亿，你凭什么保证你到新行业、陌生行业能够做到出色？

况且房地产这个行业未来10年还有10到15万亿级大市场，蛋糕足够大，所以普通大中型房企的确没必要去“冒险”真转型。

当然，试探性，局部，为地产主业服务者是可以尝试的！

当然反过来说，未来5000亿现金流高么？6000亿销售高吗？

吴建斌说了另外一个缓和性解读。

即未来房价会持续上涨的，的确中国经济和GDP未来5%左右的中长期上涨，房价每年平均肯定会跑赢GDP，有人说国民房价涨幅=GDP+CPI，但的确从长远时间来看，过去10年，很多城市的房价翻了8倍、10倍，如果是剔除名义售价的了影响，其实从销售量来说，并非增长太多。

房企投融一体化是必然

对当下房企而言，什么*重要？

其实别看现在产品力、直播卖房弄得凶，房企*核心的还是战略投融资能力，即投资*重要，投资也是实现战略目标*关键的一个东西，这是扩张性、成长性房企的战略关键之关键。

同时，考虑到现在资金越来越紧张且地产金融化趋势加强后，与投资对应的融资力就被愈发强调，于是很多百强房企纷纷提出“投融一体化”。

那么问题也来了，投资和融资，到底是什么关系了？

其一，资产负债表左边是投资方（或资产方），右边是资金方（或融资方）。事实上，吴建斌说房企财务和资产负债表没那么复杂，资产负债表简化一句话就是钱从哪来，用到哪里去，钱从哪来就是融资，用到哪去就是投资。所以，资产负债表就是融资等于投资，没有那么复杂。

其二，没有投资，谈何融资？另外高房价、高地价时代，没有融资，怎敢投资？常规来说，融资都是为投资服务，投资应该是主体，是优先级，但事实上，国内融资压倒一切，很多房企对投融是错配的，比如期限不匹配，又或者认为融资多多益善，*终反而带来企业资金运营效率低下，或者短融长投，*终反而推升了企业的资金风险。

房企负债率的三个层次

中国房地产还处于青春期，对绝大多数房企而言，增长发展才是硬道理，但高地价、资金密集的房地产而言，高负债率就成为房企成长的一个“刚需”！尤

其过去几年，凡黑马，凡百亿到千亿的房企，都是高负债！

房企高负债到底格局如何？层次如何？建斌总给出一个清晰分类！

*类是优秀房企：比如前10房企中，类似万科，中海，净负债率就是30%、40%左右，非常低了，这与第二类、第三类的差距非常大。

第二类是1000亿到2000亿的中型房企，他们目前负债还是相对较高的，差不多在100%左右，有点甚至高出100%。

第三类是千亿下，甚至500亿规模下的中小成长性房企，他们净负债率更高，比如有的高达200%，有的甚至300%更高。

应该说，过去房地产处于上行周期，负债率高一点没关系！

但吴建斌强调，自从2018年后房地产进入一个横盘阶段，利润率每年1个点下滑，当下整个市场毛利率在25%左右，净利率个位数低得可怜，所以调整期或下行期，高负债将会在未来市场下很糟糕！

融资力的修炼

房地产目前投融一体化是必然方向，而融资目前*核心是一个是融资成本过高的问题。

事实上，很多时候不是融不到钱，是给你的“高价钱”你不敢拿，拿不起，尤其在房地产越来越低利润率时期，开发商其实是在给金融机构“打工”！

比如房地产净利率7%、8%点左右，但普遍融资成本即使百强房企，很多百强房企综合融资成本就高达8%、9%！

当然，降低融资成本是个系统工程，需要公司良性增长、公司评级、融资渠道、经营指标等都整体持续优化到一个金融机构认可、信任的状态。

对于融资，建斌总提醒了所有房企对“融资渠道”、“融资工具”的深度认知。

其一，很多以为融资就是银行融资，事实上银行融资只是30多种融资手段中的一个而已，比如股权融资、资产证券化融资，公司发债融资、信托融资、基金融资等等，未来房企一定要全方位打开融资通道、渠道。但在中国目前现实融资方面一个前提是更多情况下，有资产就可以融资，没资产很难融资。不管这个资产是表现为应收款，土地，有形资产还是商场、酒店等等，都可以融资。

总而言之，融资是和资产紧紧结合在一起，这是核心要点。

其二、中国当下其实融资渠道、工具是很多的，吴建斌团队梳理过，目前在中国融资工具大概有60种左右，只要你愿意，总有一种工具适应你，更关键是知道何时用，怎么用，以及每个工具的优缺点。

吴建斌分享：比如“股权融资有间接成本，债务融资是直接成本”，直接融资一般成本低，间接融资的成本高，间接的越多，成本就会越来越多。

其三，*夸张的一个融资思维是，吴建斌认为未来若干年后，其实资产负债表每一个科目都可以用来融资！

从当下房企融资的手法来看，核心是三个做法，即用低成本的新债还高成本的旧债，用长周期的债务替换短周期的债务，即新换旧、高换低、长换短！

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