天津别买二手房，除非看了这篇解读 | *总价28万，成交*差的区是……

以后上学用，*近不住，*能保值，买哪儿？

150万买房*，买哪儿？

这样的问题，我一般推荐二手房。

在过去五年，150万以下的房子，市内六区二手房涨幅远超环城新房；但是150万~200万的房子，如果选好了，环城新房的收益会超过市区二手房。

一个很重要的原因是，150万以下买新房，过去五年，即使是环城，大概率也很难买到投资价值优越的房子。无论是静海团泊湖、津南八里台，都跑输市区二手房。

150万~200万的区间，在当前市场环境下，如果仅仅是*、上学，我仍然推荐购买市区二手房。

今年以及今后买房，要尽量回归市区。

因为更稳。

下半年天津非市区土地还会大规模出售，地价仍会在低位运行。即使是我较为看好的津南国展片区、天津南站片区，利好兑现、以及利好兑现多少，都有待观察。房价，想象空间有限。

那，二手房买哪儿？

我根据贝壳找房近两个月二手房数据，按照成交量，制作了一个表单。

选择近两个月，是因为我认为近两个月数据更代表未来趋势。

这个表单加入了几个维度：均价、总价以及居室。总价的编制原则是：近期5套成交房源中位数。比如诚基经贸中心，近期成交价格分别为，187万，208万，236万，240万，286万，中位数是236万。这五套房源，成交1居室4套，2居室2套，在居室栏目做了统计。

大家可以把这篇文章收藏起来，以后还会用到。天津近两月二手房成交排行榜如下。全天津市*总价28万，市内六区*总价57万。

▲ 因为数据统计口径问题，部分小区排名会有上下浮动，但不会有大的变动；部分小区体量较大，所以在排行时会有优势。

简单分析一下，有几个猜都能猜出来的结论，也有几个出人意料的结论。

二手房成交主力在市区。入榜小区中，城六区有61个小区入榜，环城四区（西青、东丽、北辰、津南）25个小区入榜，共占比86%。

进入2020年，二手房成交仍以低总价为主。150万以下占比65%，200万以下占比88%。榜单中300万以上成交只有1套。

天津人是真没钱。

南开区、河西区、河东区入榜小区*多。和平区因为整体房源量少，暂时居后。武清区超越津南、红桥、西青、滨海新区等，位列第六，谁说武清区没有二手房市场？

滨海新区这么大，只有5个小区入榜，且都是总价100万以下的房子。

滨海二手房≈*小户型

一居、两居成交占二手房成交绝对大头，全天津市一室及二室成交总占比86%。市内六区一室及两室成交占比94%。

另外，我获得的另一个数据是，天津市区二手房60%以上是新天津人买走的。从这角度来说，

老天津人真应该感谢新天津人。

如果没有新天津人，这些三四十年没有学区概念的老房子，在当前价格基础上还得降价两三成，而且未必能卖出去。这些老天津人二手房卖不出去，儿子的婚房就困难了。

滨海大港的采油小区、东丽军粮城的军宏园等这些小区，如果不是低总价、没有*需求的支撑，就会一片死寂。而这些客户，大多是北漂。可以说，

北京客户是天津二手房市场不可分割的一部分。

在今后的文章里，我还会结合学区、成交排行榜及实地调研，分别对市内六区二手房做一梳理，力争每个区都筛选出2~3个性价比较高的小区，请收藏，继续关注。

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