你的城市房价涨了吗？

*近中原地产更新了几个重点城市的房价，我们一起来看一看。

中原二手住宅价格指数更新至2020年5月

这个指数的编制方法非常简单清晰，就是以2004年5月各个城市的二手房价格作为基准（基准值为100），然后根据每个月房价的变化更新这个数值。

在上面的表格中，2020年5月时深圳的二手住宅价格指数达到1046，代表现在这座城市的平均房价是2004年5月的10.46倍，通过对比也可以看出一线城市中房价涨幅*理性的其实是上海（今年5月时上海的平均二手房价格是2004年5月的5.67倍）。

官方编制方法介绍

可惜的是，这个平台每更新一个月的数据，就会抹去一个月的旧数据，这让我们很难长周期分析。所以我会时不时上去看看，每次更新都做下记录，确保跟进*新的数字。

由于北京和上海纷纷在2017年3月启动了严格的“认房认贷”政策，市场进入了一轮明显的调整期，所以2017年3月是一线城市很重要的一个节点。如今三年多已经过去，四个一线城市分化非常明显。

一线城市房价对比 （2017年3月 = 100）

2017年3月至2020年5月：

北京房价累计下跌13%、

上海房价累计下跌7.5%、

广州房价累计上涨19%、

深圳房价累计上涨30%。

可以看到，京沪过去三年多一直在调整，虽然每年春季都有一个小反弹（每次都被冠以“小阳春”的名字），但每次“小阳春”之后市场就掉头向下继续调整。

广州和深圳的情况相对特别，广州上一轮房价上涨启动就比较晚，2017年3月时广州房价还在快速上涨，直到2018年中才算耗尽了动能并开始调整；而深圳从2017年3月开始保持上升，2019年9月之前市场都还是比较理性，但去年九月到现在全城房价上涨了20%，这可能和当地在去年11月放松“豪宅税”的动作有关。

过去这一轮房价上涨是2015年初开始的，之后各级城市轮动上涨。上海、广州、深圳三个城市很有代表性，深圳是*个启动的，半年后上海也启动，广州到了2016年中才算启动。虽然都走完一轮行情，但他们累计涨幅相差很大：现在上海和广州的房价是2015年初的1.8倍，深圳房价是2015年初的2.4倍。

上海、广州、深圳房价对比（2015年1月= 100）

中原不止调查房价，也调查租金。租金和房价的定基时间是一样的，都是2004年5月（即2004年5月各城市租金起点在统计中定为100），但现在各地的数据低得让人大跌眼镜。

北上广深租金价格指数（2004年5月 = 100）

可以看出，四大一线城市的平均住宅租金只有十六年前的2倍左右。

这说明租客的收入远远跑输房价，而且各城的住宅存量是否真的供不应求也要打上一个问号，毕竟租房才是真刚需。

过去这一轮上涨的过程中，租金有没有同步上涨呢？继续直观对比。

北京房价VS租金（2016年2月=100）

上海房价VS租金（2016年2月=100）↑

广州房价VS租金（2016年2月=100）↑

深圳房价VS租金（由于深圳启动较早，以2015年1月=100）↑

可以看出，四个城市在过去这一轮的房价上涨中，房租都被远远地甩在后面，北上广三市在过去四年房租先涨后跌，四年多的时间里房租几乎没有上涨；而深圳过去的五年半里，平均租金上涨了29%，房价上涨了140%。

如果从投资角度来看，2015年来房价上涨的主要动力是房产的估值提升，对应的业绩（租金）没有显著变化。又因为租金回报率实在太低、租金上涨也太慢，买房收租绝对是一个错误的思路，在这样的市场背景下，房产投资者的希望只能寄托在未来的房价上涨，所以横盘是很难的事，因为一旦业主认为这个资产在未来会持续横盘而不上涨，那就免不了会有卖掉的冲动。

要让房价稳定，既要抑制房贷的泛滥、又要让大多数业主稳定对未来的看涨预期，只有成功地做到恩威并施才有可能实现长期横盘，稍有不慎就可能是大涨或大跌，这是对房地产调控和预期管理的一个很大的考验。

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