继深圳之后，这个城市房价即将上涨，聪明人都在跑步进场！

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房*佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你*有用的操作和建议

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提问：你好，房姐，关注你很久了，坐标西安，不知道那有没有购房名额限制，武汉目前有一套房，上次咨询你武汉买房，但是没有名额，不想为买房LH操作，老公是陕西渭南人，离西安比较近，目前想在西安入手一套投资房，哪一个区发展潜力好些，不知有什么好推荐的，子弹30-50万 改为回西安买房，感谢！

回答：你好，感谢付费！西安在TOP10城市中，排在接近末尾的位置。而武汉，从各种角度，都排在武汉的前面。两者的能级有比较明显的差距。形成这种差距，*本质的原因，是地缘。武汉的地理位置得天独厚，比西安好。华中之中，九省通衢，多平少山，多水少沙。所以，从资产质量的角度，如果能买武汉，当然优先选武汉。武汉房票很好解决，详见知识星球内部分享，现在武汉市场已经是启动初期，不太建议切换城市。实在要买西安，关注星球内推荐的板块，回报率更大。

提问：房姐，您好！之前您建议到广州买，有赚钱效应再买惠州自住，目前遇到的情况是：1.广州那边要半年社保，半年后广州估计买不起了；2.受深圳新政影响，惠州现在房价大涨，新房加价，二手房现在变成卖方市场！请问现在怎么办好？谢谢

回答：你好，感谢付费！广州已经不能继续等下去了，市场逐渐热起来，接下来大家要跑步入场。广州是全国有名的贸易中心，进出口贸易非常发达。近几年广州虽然在一线城市中属于吊车尾，但是城市的基本面还是挺好的。人口净流入比较乐观，广州的城市氛围相对比较包容，目前正在进行产业调整。每个城市都有自己的涨幅规律，城市间也有轮动顺序，2009~2010年暴涨，2012~2013年大涨，2015~2016年暴涨，这次是2019~2020年局部大涨。广州上次的大涨是2017~2018年，滞后于深圳一年左右时间。现在深圳一轮完整的上涨＋调控已经走完，夹在广深之间的东莞也涨了不少，所以珠三角下一个接力上涨的城市可能性*的无疑会是广州。黄埔和南沙限购很好破。同样的资金，放在广州比放在惠州回报率更高，看你追求自住还是利益*化。

提问：江岸学区关注育才本校和长椿街，子弹60左右，只能看看老破小，或者1居小户型。房姐，请问买了这样的*，一定能上得了对口的*吗？我听说这两*有钱也不一定能上啊。还有就是没钱没势的家庭，读这样的*，老师会不会对孩子不关心？小孩在*会不会很自卑？我现在在犹豫，经济实力不是很强大的前提下，要不要花大代价让孩子挤进富人圈读书.

回答：面子也是商品。对中产阶级来说，*是他们买得起的面子。凡是面子，多少都有点收割机的性质。

人生的赛道是人生，而不是奥数、考试、大学、工作等。

人生的目标总的概括涉及到两大方面：自我的个体愉悦基因和家族的延续

人们之所以努力上培训班，不断考试，比拼*，职场打拼...除了些许的成就感满足，首要的目标都是为了赚钱。有了更好的收入，才能住更好的房子，享受美食，消费更多的更好的商业服务，获得愉悦补充心力对劳动的付出颁发满足感。有了更多的收入以及持续收入的机制，才能扎根筑巢，寻找配偶，组建家庭，养育后代，为后代保驾护航。

遗憾的是，中产阶级在认知上的局限，让他们无法看到事情的全貌，无法及时了解事情的变化。

当富农投身工厂主时，他们还在努力经营农场；

当开厂迈入红海时，他们还在拼命投身「实业」；

当高考扩招十倍时，他们还以为大学生是天之骄子；

当市场经济群星绽放时，他们还在逼迫小孩争取一份职场的铁饭碗。

经营农场，投身实业，考大学，争夺铁饭碗...

中产阶级的家长们就像一颗颗螺丝钉，总是轻易被塞进别人早已准备好的位置，并把自己的子女也投身其中。他们意识不到的是，获取财富的方式一直在变化，自己时代的路线和子女的时代已经天差地别了，而子女在*时代所拼的路线，上了大学也许就不再适用于这个社会了。

农耕社会状态的稳定持续，是大多数中产阶级思维固化的先天起因。

人生的赛道是人生，是生存的能力和获得财富的能力，没有任何具体的工作可以长久为你获得财富。

提问：房姐，*近有个朋友做民间借贷，想让我做担保人，想请教一下有什么风险吗？

回答：要不要给别人做担保人？这几点建议送给你：*坏的借贷关系，往往出现在*的时候。这种民间借贷的发生，往往是借贷关系恶化的*后一步，钱出去了，收不回是必然的， 不要借钱给别人投资，不要超过自己能力的去借钱投资，结果都是增加自己的负担，也增加别人的负担 不要去碰民间借贷和私人借贷，不管是要去借还是要帮别人担保，这个代价都是自己不一定能承担的 很多风险的开始，都是在看似*的光景。那些暴雷，早就隐藏在*光鲜亮丽的时候。

提问：房姐，你好！在网上看二手房，一般要向中介了解哪些信息，然后在去实地看房

回答：价格，楼层，装修，户型，配套，学区，交通，*潜力，*新成交价...

很多人急冲冲的买房，或者被房产公司的销售话术所引导，很快下决定，这极有可能买到性价比差的房子。三年前买的房赚了约7成出手，朋友买的，还现在还亏着，卖不出去，这就是用不用心的差异。大部份购买客，看房不超过五套就买了，结果只能呵呵呵了。买房是大事，一定要认真看盘，总结思考，才能买到心仪的房子。首先买房要看盘，你看个几十个小区，上百套房子以后，你对房子的认知会快速的上升。你马上就能成为专家。所以一定要花精力、花时间去认真看盘、分析、总结。

提问：智慧的房姐，你好！请问下*不够怎么凑*？老公是做道路工程的，现在每月基本工资有15000只能够每月的基本开销。他们这行房姐应该知道工程款不好收，听说重庆的房价会大涨，我怕等钱收回来时房价又涨了。我们是农村*，是首套房！耐心等待房姐的指点！

回答：重庆其实可以淘笋盘，配合gpgd做0*，甚至负*。通过合理的运作，可以做到0月供。之前经历过几套，详见知识星球内部分享《0*+0月供操作技巧》。

提问：观察沈阳，结合百度地图，谷歌卫星地图，发现有趣现象。一环老城区，旧改乏力；二环有3个军用机场，铁路环绕，切割肌理；三环绕城高速，沿河大规模开发，空地未填满；四环快速路，包围工业区，城市化挤压郊野农村。城南新城，政府机关圈地卖概念，场馆，公园，高铁站，机场。沈北新城，市区溢出漫延，平地造城。老旧房楼层不高，发现新小区有两种，一种是齐刷刷高层，另一种是周围高层而中间洋房。远看像钢筋森林，东北人都那么厉害吗？豪爽的性格体现在现代化住宅。还有地铁，大学，商圈等等，给外来考察的印象就是，东北的*，处处大手笔，外地开发商才有这种魄力吧？

回答：无论过去还是现在，沈阳（奉天、盛京），一直是东北*大城市。清朝故都、北洋张作霖、辽沈战役卫立煌的总部均设于此。所以很多板块因为历史原因没有开发。

传统上的老沈阳城主要是指沈河区、和平区、铁西区、皇姑区。沈河区以金廊、五爱市场、中街商圈为核心，和平区以太原街、青年大街、万象城为核心。这两个区是传统的经济、文化、金融中心，沈阳故宫坐落于此，几乎没有多少可开发的土地。向西跨过铁路就到了铁西区、向北跨过铁路就到了皇姑区。

铁西区带有十分厚重的工业时代的烙印，老工业基地的国营工厂大多坐落于此。类似武汉的青山板块。

而皇姑区主要是传统的科教文卫居多，还有一些工厂散落于此，沈阳的大学以及北陵公园都在皇姑区，这里曾经是张作霖的驻地，东北军的北大营，有一定的历史意义。

大东区虽为传统主城区，但是除了龙之梦傍江街之外没什么商圈，而且，因为沈阳东侧紧挨着抚顺市，没有多少开发腹地，沈阳东侧的开发一直比较缓慢。而至于浑南区、于洪区、沈北新区、苏家屯区则是传统上的郊区，现如今却是房地产开发的热土。如今的土拍基本都围绕着这几个“郊区”进行。

沈阳作为新晋一线城市，城市化进程没有那么快，旧城改造在推进，新发展的地区呈现品牌开发商大批量入驻现象，因为拍地时就限制地块的容积率问题，所以导致高层中间夹杂洋房。二环附近在开发，但是有些厂区以及铁路站不能土拍，现在也在整改，但单价基本上将近一万五。现在主要是发展空地多的区域，大品牌开发商愿意入驻的地块不涉及到拆迁的地块，所以优先发展三环外的浑南和沈北，不属于平地造城，这是政府的规划发展以及经济体系决定的。

提问：房姐好，基本情况老公苏州*，我武汉*，孩子在苏州高新实验上*，苏州吴江两套房产，其中一套山湖花园二区88平已出售获得子弹150，楼龄12年，另外1套太湖新城吾悦花园110平市值300～330万还有30万公积金未还，计划提前还掉明年也出售。但是到时苏州无房产，苏州*无法挂靠，所以打算在吴江再购买160万以内的房子，用公积金再贷款80。通过上面操作，可以得到子弹370。武汉已有2套全款房子80+90，所以想在北京购买300～400，武汉再购买1套低价房子。上面操作是否合适？另外北京无房票，能用什么方法开发到自己名下的房票？北京哪些盘？吴江有没有性价比高的低价盘可以买？我和老公月入只有13k

回答：山湖花园出手思路正确，吴悦花园建议保留，做阶段抵押融资。房产投资不适合短期内快进快出，频繁换筹。刻意追求低买高卖，再继续低价买入，还不如从一开始就选择一套优质物业长期持有。吾悦花园可以长持。抵押后子弹也可以凑到300+ 北京当前市场状态下：总价600万以内的都属于上车盘，其中400万以下属于竞争*激烈的一批。我推荐你选择的的上车盘：环境还可以 地段还可以（城区，近郊2005后地铁） 又能够满足正常居住的需求（2居） 又能够有很好的*速度（选筹本身） 又能够贷款贷足（房龄，买入价，贷款操作） 流动性足够（房龄，总价，户型，买入价，物业本身） 没有风险（买入价，物业本身） 能够满足以上几点，基本是稳赚。北京回报率*的板块推荐，破限购具体操作方案，详见知识星球内部分享。

提问：房市各个板块代表队各个小区的马拉松比赛，一二年的涨幅并不代表以后5-10年能跑赢。选筹大于信贷，信贷大于微观小区户型楼层。只看微观笋，只看宏观涨，都是耍流氓对么？如何能从各种信息得到有价值的信息？

回答：我认为买房这件事情中，“买不买”是体，“买什么”是用，“怎么买”是术。这三个环节只要你开始关注，你都会获得大量的信息，而你*可以确切把控和甄别的只有你自己。

你的购买意愿，买入目的，预期收益，选筹偏好，资金情况，购贷资格，看房经验，价值认可，家人支持等等，只有你自己本人才知道，你把这些条件编成一个筛子过滤各类信息，再多再杂你都不必焦虑。

体用术，每个维度带来的投资回报不属于同一个数量级，相互之间从理论层面没有优劣尊卑之分。你要全国范围内的资产搭建，拉高负债分散风险，就应该重视“体”。你要板块轮动套利，布局城市仓位，就应该研究“用”。你要ABC单，网红民宿流，凤冰，要快速的赚钱，就需要挖洞发掘“术”。

我*要提醒你的，也是被很多人忽略的一个重点就是：时机。看准时机的人，随便买都能躺赢。

提问：你好，想问个拆骨法的问题，楼盘的没在价值，文章中提到不保值的因素有装修开发商溢价，初房情节，学区，想再问一下保值因素中考虑什么？在拆分法中基础盘的价值是指同等区域的价值或者不同板块之间的价格。比如同区域下挨着的两个盘，AB户型通透，装修不计，A.161平，四房，均价2.6，机动车走地下，电动车可入院，小区物业管理还行，B.143平，三房，人车不分流，机动电动车均可入院，小区物业管理差.区域价格在2.0-2.8之间，用几个纬度去评价？自己拆的如下。不同区域之间就是基础盘的差价？想具体问下拆分中的价值因素

回答：怎样考虑一个二手房的购买价值? 1、价格笋度。相比小区同户型中楼层的平均价格的折扣率。

2、杠杆率。保证价格笋度9折基础上，能否做低*。不管用什么贷款产品，*不要多于35%。

3、房子所在区块成长性。不一定要是非常好的地段，但是一定要是有增量预期的地块，一般这样的板块有较多空地，多见于近郊。它的决定性因素来自于：产业+通勤，这两个好的话，未来回报率不会差特别多。

4、租金回报率。一般只能做到1.5%，好的房子能做到2%以上 5、小区品质。主要是看家门外的物业配套，包括外立面、人车分流、绿化、会所泳池等。记住小区室外的部分都是自己不能干预改变的，反而显得更加重要。

6、户型装修。这一块买得好，可以省很多装修费用，不占用启动资金。1-4投资打法，如果是自住记得加上5、6.

房子的价值因素是什么？

决定房价本身的，是供求关系，供求的背后，是面积，地段，房龄，品质，配套(学区)等许多因素综合在一起。但是，新房过10年，也会变旧房；所有的品质，都会被升级取代；物业，可以减缓衰老，到物业本身也容易造成溢价；学区，此一时彼一时，其价格甚至超过房子本身，而我们的目标是「选筹」，不能搞错重点；品牌开发商，各家自有心头好，你认我不认，买来万般好，维权翻脸快，只要你买了，品牌溢价就变现了。只有面积，没有喜好，没有折旧，在无限长的的时间里，面积终究是*坚挺的价值因素，(几乎)不随时间流逝，不会贬值。

提问：投资一些老破小，等待拆迁可以吗？即使不拆，一线城市老破小也有流通性。那个板块适合博拆迁呢？谢谢

回答：哪个板块都不适合博拆迁，多少人望穿秋水，盼到白发苍苍都没能住上新房。

首先，如果拆迁确定，我们作为普通人，总是*后得到风声的，价格也早就体现在房子里了，高位接盘恐只是是一腔孤勇。

如果没有任何拆迁消息，能否经得住漫长年月的等待，一直坚守到交房？眼看别人的新大好*像火箭，自己的老破小像蜗牛，而旧改又遥遥无期，是否依然初心不改？恐怕很难，因此变现是一定要考虑的。

风烛残年的老房子，老鼠蟑螂满地蹿，物管早就破罐子破摔，形同虚设，就算一线城市流动性相对好些，可始终还是不受人待见，*终还是要牺牲价格来获取流动性。再加上贷款年限短，金融属性差，综合来看，还是避而远之吧。

提问：房姐，你好，你们是专业做房产投资的，怎么能确保一买进去的房子就能赚钱呢？

回答：你好，投资的房子能否赚钱，在买入的那一刻已决定了；

1，我们买入的小区都是在整个城市被低估或有潜在发展利好的区域，未来能涨到多少，心里面是有数的；

2，在洼地小区再挑选市场9折的性价比高房源，先赚取10%空间；

3，选择有改造空间的房子，利用改造赚取10%空间；

4，区域洼地回归，随市场涨个10%；

5，3个10%即30%的涨幅，如果*是2到3成的话，收益就在100%到150%

总结一句话：涨幅靠选筹，赚钱靠杠杆

提问：内环老破小能不能买？

回答：只取决于两点：价格是否便宜，和是否有核心资源。老破小因为房龄老旧，居住体验和楼盘品质早就与它无关，人们之所以愿意买老破小，主要还是因为它总价便宜能上车，或者它有医疗教育和交通的核心资源，虽然居住体验一般，但生活方便总归是个加分项。*近有个政府新闻，说老旧小区改造即将提上日程，经过政府推进的旧改翻新之后，老破小或迎来下一轮的重新估值。南京老小区翻新前不到3万，翻新后单价4万多。

提问：你好！新人首问：1.有丽岛花园小区正中央一套260平的房子，请问*的卖出时机和价位？2.想用1的资金，投资二七片滨江豪宅区，长期持有，是否值得，也许武汉*个破十万的就在那里