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- C.yy:对比周边,性价比高
- 约瑟:准备入手一套
- 孔龙飞:时代倾城户型采光好
- 黛子:你买了哪个户型啊
- 小丸子:大家组团去看看呀
前几天我把主城近1年半土地价格情况梳理了一次。
从结果看,重庆当前价值实现度很高、市场热度相当高的地方,是中央公园,似乎已没有争议。
但是,中央公园楼市发展速度之快、价格趋势之猛,实际上超出了很多人的预期。
(大卫标注 数据来源于公开信息)
一句话:从没有见过重庆开发商这么集中的开启“抢地”模式!
紧邻中央公园一圈,已被“抢完”,到了外围3KM区域,同样“热火朝天”...
中央公园,强势的成了领涨重庆的区域!?
该如何看待这件事?
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公园已到“三环”!
我在地图上把近些年公园供地连成圈,发现一个有趣的现象。
以公园为核心,区域呈明显的环状发展。
(大卫标注 供示意)
一环,即公园东、西路沿途,为公园头排,早期有前瞻眼光的几个开发商,来的早,占了好位置;
二环,则以秋成大道与右侧对应主干道为划分;
再往外的泛公园区域,步行已很难到达中央公园,我定义为三环。
从土拍情况看:
往北直线3KM左右,6月份成交的“三环地块”,楼面价已经破万!
从开发趋势看,“一环内”已无新地,“一环至二环”之间,除左下角,已基本被填满;
在过去的2019年,公园区域的万元地块,占了重庆的50%之多!
中央公园受关注度,为何如此之高?
大量10000元/㎡左右的土地价格和近20000元/㎡+的房价,为何如此强势?
我想你在思考这些问题的时候,开发商早就已经分析清楚了。
要不然,这些全国一线的开发商,也不会砸那么多钱,去一个地方“抢地”!
作为高定位发展的「城市新中心」级别的区域,中央公园本身起点太高了。
无论是重磅企事业单位的引进;“超级商圈”的快速推进;配套的兑现度等等方面,和其他新区都截然不同。
不断走高的土拍价格、新房价格、二手价格,其实都是从客观上夯实了这里的价值基础;
同时,整个区域已显著的从“探索拓荒期”迈入了“成熟兑现期”
即:中央公园的价值,就要兑现了!
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“中央公园生活”究竟意义何在?
我一直在思考,中央公园到底能带给我们什么样的不同生活?
真正意义上的“中央公园生活”其实是500米生活圈,也就是“一环”。
为什么呢?
因为成年人一*走70-80米,500米,约6-7*,这是*合适的舒适感距离
那么,中央公园500米生活圈有什么呢?
(示意图)
首先,
这里有2300亩、世界第三的开放式城市公园,别人想来,得开车抢车位,你只用步行几*;别人的晨跑是在小区里或马路边,你的晨跑,是在树林里,公园带给你健康;
其次,
是便捷的地铁站点,走路几*,夏天不会太热,老人小孩不会太累;
(示意图)
还有陆续引进的各大优质企业事业单位,中心区域的人气、生活氛围,*早成熟;
*、医院,也都主要分布在一环区域;
以及重磅的360万方“超级商圈”
时间点上,“一环”也是*明确的。公园已建成,按计划各大*将陆续建成,明年底商圈也计划开业;
同时,10号地铁已经开通、规划的9号线、5号线正在施工中...
在一块平坦的土地上:
公园、地铁、商业;
*、医疗、酒店、行政企事业单位;
全都有了!
中央公园,本质上是为我们构建了一幅典型的「国际化大都会」的生活场景啊!
如此“中央公园生活”,或许很少人能拒绝。
那么,在中央公园核心的位置,还有什么机会呢?
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机会窗口!
事实就是这样。
中央公园这地方,不过短短几年光景,从一片空地摇身一变,明年商圈就要开业。
上次早高峰时间去,居然都有些堵车了!
就楼市而言,目前这里的特征很清晰:
其一,随着地价成本上涨,普遍达到万元楼面价后,新开项目难以避免的冲向套内20000元/㎡+;
其二,“一环”位置已逐步售罄,再想入手,只能向外圈考虑;
其三,预期明朗:未来几年,会迎来入住高峰期,并实现新一轮价值兑现!
*近在考察区域的时候,我关注到一个项目加推出新房,居然就在“一环”很好的位置上!而且产品不错,关键是价格也很惊喜!
我认为是个很不错的机会,值得分享给大家。
项目名叫「中交中央公园」。
1)“一环”位置
项目一线临公园,而且规模体量很大,足足有190多万方!
这一点十分稀罕。
(示意图)
2)“超级大盘”!
193万方的体量是什么概念呢?
他是整个中央公园,甚至是整个北区在建的*项目之一。
大盘的优势我们都知道,生活氛围浓、人气旺、配套更快成熟。
3)看得见的品质
大盘的好处是看到前期项目的实景呈现。
中交中央公园前不久刚刚交付了“和颂”洋房组团。
(实景图)
建筑工整对称,景观搭配富有质感。
对于品质的判断,看到实景,是*真实的。
(实景图)
或许正是上述原因,短短三年左右,这个“超级大盘”就夸张的卖出去了100多万方!
尤其洋房产品,常年是区域卖的*的。
前几天看到铭腾发布的数据,上半年他又是区域*。
(数据来源:铭腾机构)
我注意到一个细节,如果用表格中总价除套数或面积,就能得到上半年他的均价水平和套均总价。
建议你自行算一下。
位置好,产品好,外加一些你懂的“政策原因”...
这是个难得的“机会窗口”!
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*后的机会了?
前两天看到中交中央公园拿出*后【懿颂】洋房组团,我眼前一亮。
从位置上,他处于整个项目的核心。
和公园的直线距离,大约500米,距九号线(在建中)的兰桂大道站,直线距离大约也是5、600米的距离。
妥妥的“一环”位置。
个人认为,这里几乎是目前整个片区位置*的「真洋房」了。
其一,从“一环”核心位置上当前的产品看,已经是大平层的天下;公园大道、翡翠公园等,都是400万级大平层;
其二,整个片区,随着地价上升、容积率限制等因素,「真洋房」已十分罕见。一些项目限于条件只能做出14-18层左右的洋楼,或者一梯四户的“非通透”洋房。
因此,从纯粹性和居住舒适性角度看,想要找到临近公园、一梯两户、前后通透、8层以下的「真洋房」,除了中交中央公园*后一个洋房组团外,还有其他什么选择性?!
经过了4次迭代,【懿颂】洋房的主力户型,是108㎡的3+1居室。
户型相当不错:
(套内约108㎡户型示意图)
套内108㎡,正宗的大横厅、大景观阳台;
3+1房布局,全飘窗,前后通透;
非常纯粹的经典洋房!
「真洋房」带来的亲地感、安全感、低密纯粹与舒适感,正是大家对洋房生活的需求。
与此同时,还有一个重要消息。
我还听说中交将新推出套内约63-93㎡的装修小高层!
总价120万起,就能买入中央公园优越位置上的装修小高层?
这个机会,对于有需求的朋友,更不能错过啊!
纵观整个公园片区,位置中心的中小户型,总价已基本在150万+;这里还带装修!
要知道,中央公园对刚需朋友已经不那么友好。
从如今的地价推算,未来你想在靠近公园,靠近地铁的优越位置买房,门槛恐怕会非常高。
于是,你会发现,无论是「真洋房」还是后面的装修小户,对于公园“一环”来说,真的都很难错过啊!
如果你熟悉中央公园,或许就会深刻的感受到其中价值了。
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*后
中央公园到底是谁?究竟凭什么这么强势?
从*早算起,7-8年间,从拓荒,到逐渐兑现,这里让人看到了重庆城市发展的势头和活力。
如今,当年吹的牛皮,一步步变成实景。
正因此,代表重庆都市形象的中央公园,走到了舞台中央,光芒四射!
在这样的情形下,区域内核心位置上的,但凡有好的机会,如果发现了,*的方式,就是立即抓住他!