小易论楼市小密圈问答精选（2020.7.28）

问答一

问：有个南二环地铁口小面积50平米的40年公寓，也是写字楼，有单独卫生间，有什么办法*快速度处理吗？除了降价这个办法，降价也没个心理价位，谢谢。

答：降到市场能够接受为止。比如挂到中介，单价1w，一个月过去，无人问津，降到9000，一个月过去，还无人问津，降到8000，再一个月过去仍然无人问津，降到7000，然后开始有人问，这意味着价格基本降到市场能够接受的水平，可现实是，一个月过后，可能还是没人愿意买，这就是垃圾资产价格下限很低。

这种情况下，继续降价，降到6000，可能问的人相对多了一点，或许有人开始愿意坐下来跟你谈价格，这个时候，你要做的姿态是，无论多少钱都赶紧甩出去，*后你们以5000价格成交。

你之所以卖不出去，只可能是你价格没降到位。你认为市场价是7000，可买家只愿意以5000的价格买，然后你不愿意卖，当然卖不出去，谁让你接了垃圾资产的盘呢？这个世界上，就算一张手纸，都有它的价值，卖不出去只可能是价格标贵了，不愿意赔钱卖东西，你当然卖不出去。

如果你想快点卖出去，只能一步降到位，这个到位意味着可能远远超出你的心理承受能力，别觉得委屈，垃圾资产就是这样，你要为之前的错误决定买单。

问答二

问：易总，又来麻烦你啦。

1、阳光御湖苑，41.68平，挂价92.8万，朝北，有燃气，精装，21楼，总层高26

2、华地公馆公寓，33.28平，挂价89万，还有43.38平，挂价95万，好像是6楼和8楼，都是朝南，有燃气，精装，总层高30

我的问题是：

1、这两个位置，其实就是代表两个不同板块，一个是黄潜望，稻小+50中望岳，一个算是蜀西湖，创新实验*+高新六中，您更看好哪个板块和学区？

2、我目前纠结的点是，阳光御湖苑这套是公寓，虽然也算蜀西湖板块，但房子像是在一个产业园里面，楼下生活配套不多，如果六中出不了成绩，感觉再转手比较难，怕投资打不赢大盘。

华地公馆公寓，附近生活配套齐全，又距离*很近，虽然*是普通分校，但带个还不错的*，自己感觉转手应该不难，应该能保值，但我看整栋楼里挂的很多，也不知道是不是真的好转手。您觉得应该怎么选，原因是什么？

3、如果高新六中出不了成绩，阳光御湖苑这套不能*的话，能做到保值吗？或者能打赢大盘吗？谈到88-90万，持有至少两年，这个入手价不至于亏钱吧？

4、高新目前想打造的两个*，高新六中和科大附中，我看有人分析说，科大附中会分流高新六中生源，拖慢六中发展速度，您怎么看，这两个学区依然是更看好六中吗？如果方兴西再出一个学区，高新六中还会有竞争力吗？问题有点多，辛苦您啦！

答：1、我更看好蜀西湖。

2、如果是我，我哪个都不会选。因为两个都有赌的成份，如果学区一直起不来的话，这些公寓早晚沦为劣质资产，目前它们的价位已然不低。

3、5年内保值问题不大，亏倒不至于。

4、我同意这种看法，高新区如果想处处都打造好学区的话，*后就会处处没有学区。我认为方兴西即使有*，也不会对高新六中造成什么威胁，正所谓强者恒强。

追问：1、答案三里，您说可以保值，意思是能打赢同期理财吗？我们是第三套全款，这种情况下，还是可以打赢同期理财吗？

2、阳光御湖苑现学区划走概率高吗？划走了五年内还能保值吗？

3、科附和高新六中更看好哪个？

答：1、打赢理财问题不大。

2、几乎不存在被划走的可能，不用去想被划走的后果。

3、目前都很难讲，短期看好科大附中，长期看好高新六中。

问答三

问：您觉得真二手*未来保值*空间还是会比高速蜀西湖畔这类中心区域的新房高吗？保守估计合肥未来还有多少年会是*依旧说了算的时代？

答：你这个问题比较复杂，因为这涉及*和非*的投资周期不同的问题。

1、首先，350w的投资标的，必须考虑政务区，其他区域这么大标的不保值，这是其一。

2、其次，政务区已经处于阶段性高位，如果未来3-5年，遇到下一个房产爆发期，*幅度是不如优质板块的新房。也就是说，这个大周期，属于政务区*的*已经兑现了一半，将在爆发期兑现另一半，而优质板块新房的*周期才刚刚开始，会在爆发期完全兑现。

未来3年后很可能遇到2016年的行情（但绝对达不到2016年高度和陡度），举个例子，政务区从现在到爆发期结束，只上涨50%，而蜀西湖畔可能上涨80%

但从更长远的持有周期来看，比如5-8年，政务区涨幅将再次超越其他资产，跟次新房的涨幅再次拉平，也就是再一次到了我们目前所处的周期低谷。如果再长远，比如10年以上，政务区*（小户型）的*将会一直超过目前的新房。

我在之前的文章《》里已经详细分析过，你肯定没看过这篇文章，或者没有领会透。

问答四

问：易总好，进密圈了，*近想置换下房产，有疑惑帮解答下。

我有一套中海岭湖湾，去年1.6w单价买的洋房，115平，有贷款；一套蓝蝶苑，89.86平，无贷款，自住；一套北都花园，99平，无贷款，目前想做优化。岭湖湾的房子打算持有一段时间，想操作下蓝蝶苑和北都花园。

目前去看了滨湖省府板块兰园和阳光城，因为离单位近，想全款买那里的精装高层，总价大概260w-280w，剩下的钱想给孩子在政务区留个学区，挂学区即可。

想购置本小区即蓝蝶苑四十多平小户型，不知如何，孩子明年上幼儿园。如果这个方案不好，帮我优化下，不太想用贷款，不知我表述的是否清晰，静等回复。

答：蓝蝶苑是非常优质的资产，卖掉实属可惜，我个人建议保留。岭湖湾这套房子也不错，5年以内持有价值都还可以。其实我认为目前兰园和阳光城的定价可能略高，性价比我觉得并不怎么样，如果你卖掉蓝蝶苑或者是岭湖湾去买这里的新房，从投资角度来看，我觉得这是得不偿失的。如果你实在想买，我个人建议是，卖掉北都花园，贷款买兰园或者阳光城。如果你不想贷款，或者资金不够，那也应该优先卖岭湖湾。

问答五

问：易总您好，去年底我在长江路团校买了一个19平的挂户*，安三小+45中，我家明年这个时候上*。

这两天传出来说50平以下的只登记的消息吓我一跳，后来虽然辟谣了，但是我听说：*，有可能要家访，看你可住在那里（就一室，我家根本住不下）；第二，有人说小户型的统筹安排；第三，我家双胞胎，有没有可能到时候被卡。

所以我在想着可有需要把这小的挂户房卖了，重新买一个50平方以上的，这样万一以后真的面积限制也不怕。我还听说有可能要到*毕业才能卖房子，到时候小户型价格会不会贬值呢？

现在真的挺担心的，毕竟买了将近80万，万一砸在手里受不了啊。如果我现在换50平以上的，等我*毕业应该不会贬值吧？小户型挂户是不是有很大风险？还请易总给我指点迷津，感谢感谢！

答：都是一些媒体毫无底线的谣言。以居住面积来限制上学完全不合法理，可以说严重违背义务教育法的精神，试问家庭如果只有一套30平米的住宅，你还能不给孩子上学吗？穷人家的孩子就没有上学的权利吗？或者说，穷人家的孩子就活该被区别对待吗？这么简单的道理怎么这么多人都不明白呢？即使限定家庭*住房才能允许特定面积以下的户型上学，我相信以大家破解买房的智慧，也能够变相破解上学，所以我说这项政策根本就行不通。

以目前的政策精神来看，双胞胎打包按照一个孩子算，所以不管你生一个孩子还是两个孩子，这都不是问题。但如果后期生源呈爆发式增长，不排除实行*3年一贯制的可能，也就是说初*区房3年内只能使用一次上学机会，如果这样实施，势必会减少*的供给，更会推高*的价格，尤其是学位未使用的*价格。所以我觉得不用担心这些事情，小户型因为总价比较低，至少从投资上来讲，将来绝对不会受到影响。

问答六

问：小易老师好，我的基本情况：已婚，育有一女，3岁，夫妻月收入在1.5万左右。5月底的时候把父母在肥西上派瑞康家园的房子卖掉了，总价106万，买方是纯公积金贷款，预计在8月底的时候我能拿到房款，所以准备买房，属于个人自住首套刚性需求。

需求：1、有相对较好的学区，因为考虑到孩子上学的问题；2、具有好的上升空间；3、离地铁近，通勤方便；4、有较好的物业，入住省心；5、好的新盘和优质的二手房都考虑；6、总价在200万上下的；7、在滨湖和经开区，因为距离父母现在居住的地方近。

所以*近有在看滨湖金融板块的新房：中海九樾，华润昆仑域；二手房：滨湖万科城。希望小易老师给予指导，谢谢！

答：经开区*的学区是168玫瑰园*，滨湖*的学区是46中本部，在这两个学区内，目前都没有新房在售，只能考虑二手房。因为200w是个不上不下价位，想要好的学区，就不能兼顾物业和居住舒适性。

滨湖万科城的学区是46中南区，在滨湖来说，仅次于46中本部，倒是一个折中的选择，与此相近的还有保利拉菲公馆。个人建议你可以看看经开区的铜冠花园，中环云邸，经典华城，紫御府。

问答七

问：易总，我跟着你的密圈走过了几个年头，指出你的几个看走眼。

*，前两年严重低估四里河板块，对万科森林公园一点不敏感，可近两年它的房价应该证明了一切。

第二，认为168玫瑰园规模太小，没成气候，它的房价不足支撑配套资源！

第三，两年前完全低估46中双学区，被你排在二档学区，认为46学区一般，再看*近的文华阁，滨湖明珠等小面积房源，完全不亚于政务区房源！

第四，看轻中铁青秀板块，估计你也小看了老城区的购房能力，中铁二手房小面积已经破两万，前些日子才1.6万！

第五，认为*没有定性指标，看重翠庭园*等单学区，一味吹大去年中考状元是翠庭园*，却忘了近些年中考状元有一半是安三小，完全看轻45中，50中等单学区，如六安路*，安三小等等等等，包括红星路*！

第六，算了，你不是老合肥人，你不懂得一些感情渗透，下一个十年都不好说，合肥市政府不会一味重点发展天鹅湖畔小区一带，老城区，尤其护城河一带，不可能忘本的，希望易总和我们说的合肥越来越好。

答：学区归学区，*归*，不要认为学区好，*一定就贵，同样，不要认为学区不好，*一定不贵。我分析*，除了对*进行排名之外，还有一个重要的因素，那就是学区溢价，这个跟学区好坏没有必然联系，46中之前成绩确实不够好，没达到1档，但这不影响它的学区溢价，我说它是2档学区是以它的成绩而言，却一直将它归为*，没有否认它作为*的价值，纠结这个没有意义。

中铁青秀城个别房源达到2w具有偶然性，不具备普遍意义。

我从没吹翠庭园*去年中考状元这个事情，我只是从侧面来告诉大家，*并不是那么重要，政务区50中新校的几个*，相差不大，不要盲目追求奥体*。你说我吹翠庭园*，这样的表述具有明显的主观倾向性，并不客观。

不存在完全看轻45中或50中单学区的问题，你的表述是有问题的。45中单学区因为房龄太老，不能贷款，如果遇到意外风险，受到的潜在影响，要比次新房的*更大，因此在选择优先级上更低一些而已。这谈不上完全看轻，不过一个是2+档，一个是2档的区别，说你是第2不是第1，就受不了了？你对我的观点有严重误解。

万科森林公园和168玫瑰园*，确实是我没有预料到的，但我做分析是以稳健为主，我不愿意给我的咨询对象提供具有潜在风险的建议，因为房产不是一般的家庭投资，标的巨大，这不是赌博，务必要将投资风险降到*。就比如现在的科大附中高新分校，如果我看不到能够说服我相信它具有成为真学区潜质的迹象，我依然不建议我的咨询对象去冒险，我想任何房产分析者也不会去冒这个险。

不负责任的旁观者什么话都可以讲，但真让他去实打实的给别人提供建议，几个人能做到？正所谓智者千虑必有一失，愚者千虑必有一得，我之前说过多次，如果我的预测能够达到60%-70%的准确率，我也就满足了，毕竟大家都不是圣人。我只能做保守的预测，不愿意做过于激进的建议，我宁愿预测错了让大家少赚点，也不愿让大家多赔点，毕竟赔钱比少赚钱难受多了。

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