房价涨，房租跌，怎样考虑房产综合投资收益率？

来源：邓浩志发布时间：2020-07-29 00:00:00

文｜邓浩志

房价一边涨，租金一边跌

*新的统计数据中显示，70大中城市61个房价上涨，2个持平。房价上涨的城市不断增加，而且幅度还在加快。但另一方面是房屋租金水平在今年上半年出现了下滑。就一二线城市而言，普遍有1%~2%左右的下跌，下跌的不单只是住宅，几乎囊括了所有物业类型，包括商业、办公、工业等等。

1、物业价格的上涨，是物业资产属性更加突出的表现由于全球货币超发，所以资产及类资产都有价格重估的趋势。这个之前已经反复讲过，不再赘述。这里只强调一点，房子是用来住的，但房子也是资产。

2、住房租金下滑是经济不景的表现，这是物业使用属性的表现。大城市就业机会减少，人口流入就减少，流入人口减少，对住房的需求也就减少。这种情况在春节之后，疫情刚刚受控的时候表现得尤为明显。*终反应到了住房租赁市场上，租赁市场供求关系改变，所以不少房东、租赁机构也采取了“以价换量”的政策，把空置的房源出租出去。

3、商、办类物业租金下降，这是企业和商户盈利水平下降的反应。经营困难的商户选择结业，利润下滑的企业选择压缩办公开支……当然这里面还夹杂着城市规划失误导致的商办类物业供应过剩的情况。问题叠加起来，表现得就更为突出。商办类物业租金下滑幅度是明显高于住宅。所以才有了珠江新城写字楼每平方租金不到100元的情况。

4、学生毕业租房季能否挽救租赁市场的颓势？往年应届毕业生是6、700万，今年是800多万，历史新高。理论上更多的大学生走出校园，租赁市场应该有更多的新需求，但却刚好碰到疫情对经济的冲击，还有国际摩擦、洪水等天灾人祸。就业形势不乐观的背景下，到底应届毕业生租赁市场入市能解决多少问题？只能进一步观察。

哪些城市投资房产综合收益率*？

某机构统计数据显示，2020年二季度， 50个典型城市综合收益率为3.1%，环比增长0.5个百分点。其中一线城市年综合收益率为9.7%，二线城市综合收益率为，3.2%2020年二季度，三线城市综合收益率为1.1%。综合收益率包含资产*+租金收入。

1、城市越大，住房投资收益越高。

尽管过去2年半时间多数人感觉全国房价基本稳定，甚至部分人感觉了下跌。但总的来说，投资房产仍然能有正的收益。其中一线城市房产投资综合收益近10%，属高收益项目。总体而言城市级别越低，收入也越低，也证明了房地产投资的傻瓜逻辑——“那里贵就买那里”仍然有效。

2、城市之间的短期波动差异较大。

综合收益*的城市拍卖：深圳（21.4%）、西宁（21.3%）、唐山（14.6%）、银川（13.6%）和沈阳（10.8%）。综合收益率*的城市拍卖：烟台（-15.3%）、济南（-12.1%）、赣州（-10.9%）、青岛（-13.8%）、锦州（-7.6）、福州（-6.5%）。说明在分城施策的大背景下，不同城市之间的楼市行情日益分化，基本没有统一的趋势。而地方调控政策将直接影响城市住房投资收益的短期走向。

3、住房可能是过去5年国内收益*的投资品种。

数据显示2016年二季度至2020年二季度，住宅累计综合收益率*的前5个城市分别为西安（137.7%）、唐山（133.1%）、大理（122.6%）、无锡（121.2%）和海口（121.2%）；*的5个城市分别为锦州（25.2%）、上海（37.5%）、温州（40.8%）、桂林（43.2%）和乌鲁木齐（46.8%）。全国所有城市住房投资全部获得正收益，无一亏损。从长期趋势上看，住房投资呈现较为稳健态势。

（本文图片来自网络）